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A・B・C工事とは？テナントビル工事の基本区分を解説
テナントビル工事には、A工事、B工事、C工事という3つの基本区分があります。
これらの区分を理解することで、テナント入居時の工事計画や予算組みをスムーズに進めらやすくなります。
A工事はオーナー負担の共用部・躯体工事
A工事は、建物の基本構造や共用設備を対象とした工事区分です。
費用負担と管理責任はすべてオーナー側にあります。
具体的には、建物躯体や外壁、屋上、エレベーター、共用廊下・トイレなど、ビル全体の共用部分が該当します。
テナント側は工事内容の決定や業者選定に関与できませんが、その代わり費用負担は発生しません。
主な対象箇所は次の通りです。
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B工事はテナント負担だが業者指定の設備工事
B工事は、空調設備や電気配線、給排水管など、建物全体の機能に直結する設備工事を指します。
テナント側が費用を負担しますが、工事業者はオーナーが指定する点が特徴です。
指定業者による施工が必須な理由は、建物全体の安全性維持や消防法などの法規制への対応を適切に行うためです。
これにより、テナント側は業者選定や価格交渉の自由度が限られます。
費用面では高額になりやすい傾向があります。
契約前には工事区分表で対象範囲と概算費用を確認し、予算計画を立てることが重要です。
C工事はテナント自由裁量の内装・専有部工事
C工事は、テナントが自由に業者を選定できる工事区分です。
専有部内の内装や設備が主な対象となります。
具体的には、間仕切り壁の設置、照明器具の取り付け、家具・什器の配置、LAN配線などが含まれます。
テナント自身が設計から施工管理まで一貫して担当するため、コスト調整や独自のデザイン性を反映しやすい傾向があります。
施工時期の柔軟な調整もしやすいですが、いくつか注意点があります。
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自由度が高い反面、工事計画ではこれらの要素を総合的に検討することが重要です。
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責任範囲の違いを知って失敗を防ごう
A・B・C工事の責任範囲を理解することは、テナント工事を円滑に進めるために重要です。
物件ごとに工事区分は異なるため、「工事区分表」で事前に確認し、トラブルを防ぎましょう。
A工事はオーナーが全責任を持つ建物の基本部分
A工事は建物の基本構造や共用部分を対象とする工事区分です。
具体的には、ビルの躯体(基礎や柱、屋根)や共用エントランス、エレベーター、廊下などが該当します。
費用負担から施工業者の選定、工事管理まで、すべてオーナーが責任を持って行います。
テナント側が費用を負担したり、業者を選定したりする必要はなく、関与の余地はありません。
B工事は高額になりがちな設備工事の注意点
B工事は空調設備や電気配線、給排水など建物全体に関わる設備工事を指します。
テナントが費用を負担しますが、施工業者はオーナーが指定します。そのため、費用交渉の余地が限られ、比較的高額になるケースもあります。
特に分電盤や防災設備などは安全性維持の観点から専門性が求められ、坪単価で30～50万円程度の相場となるケースが多いとされています。
事前に工事区分表で対象範囲を確認し、予算計画を立てることが重要です。
また、オーナー指定業者との連携を円滑に進めるためにも、初期段階での費用概算の共有が欠かせません。
C工事は自由度が高い分、計画性が重要
C工事はテナントが業者選定から施工まで主導できる工事区分です。
内装や什器配置など専有部の仕上げを自由に設計できる反面、B工事との工程連携や建物規約との整合性確保が不可欠となります。
B工事(空調・電気配線など)との施工順序の齟齬が生じると、工期遅延やコスト増につながる可能性があります。
また、建物管理規約に反した工事は是正指示の対象となり、完成後の変更は追加費用が発生する可能性があります。
効果的な計画立案には、B工事業者との工程調整会議の早期実施、予算配分の明確化(内装・什器・通信設備など)、デザイン性と業務効率化のバランス考慮といった要素が重要です。
事前に「工事区分表」で施工範囲を確認し、オーナーと規約の擦り合わせを行うことで、自由度が高くなります。
物件ごとに異なる工事区分は「工事区分表」で確認を
工事を計画する際、物件ごとに工事区分が異なるため、工事計画の第一歩は「工事区分表」の確認から始まります。
同じ名称の工事でも、物件によってA・B・Cのどれに分類されるかが変わるため、事前の確認が不可欠です。
例えば、電気工事がB工事になる物件もあれば、C工事として扱われる場合もあります。
工事区分表には、各工事の範囲(どこまでがA工事で、どこからがB工事か)や費用負担者(オーナー負担かテナント負担か)、指定業者の有無が明記されています。
契約前に入手し、精査することで、後々のトラブルを防ぐことにつながります。
特にB工事はテナント負担ながらオーナー指定の業者を使用するため、費用が高額になりがちです。
事前に区分表を確認すれば、予算計画も立てやすくなります。
次に、工事区分表で確認すべき主なポイントをまとめました。
| 区分 | 確認ポイント |
|---|---|
| A工事 | 工事範囲(共用部・躯体)、費用負担者(オーナー)、指定業者の有無 |
| B工事 | 工事範囲(設備等)、費用負担者(テナント)、指定業者の有無 |
| C工事 | 工事範囲(内装等)、費用負担者(テナント)、指定業者の有無 |
A・B・C工事の違いや責任範囲を確認して工事計画を立てよう
A・B・C工事の違いと責任範囲を正しく理解することは、建設プロジェクトの成功に不可欠です。
工事区分によって発注者と請負者の役割が明確に分かれるため、適切な工事計画の立案につながります。
各工事区分の特性を踏まえ、プロジェクトの規模や予算、工期に合わせた最適な方式を選択しましょう。
責任範囲を明確にすることで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な工事進行が可能になるでしょう。
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