居抜き物件の改装費用相場
居抜き物件の改装費用は業態によって大きく異なります。
改装費用を把握していれば、予算計画を立てやすいです。
こちらでは、業態別の改装費用相場について解説します。
居抜き物件の坪単価の目安
主な業態の坪単価の目安は次の通りです。
- 飲食店:20~80万円/坪
- 美容室:35~60万円/坪
ただし、総費用は物件の規模に比例するとは限りません。
導入する設備や工事の範囲によって影響されることを理解しておきましょう。
スケルトン物件との費用差はどれくらい?
スケルトン物件は基礎設備から工事が必要なため、坪単価が高くなる傾向があります。
一般的に30~80万円/坪、場合によっては100万円以上かかることもあります。
それに対し、居抜き物件では既存設備を活用できるため、15~70万円/坪程度で改装が可能です。
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居抜き改装で後悔しないための注意点

居抜き物件の改装は一見コスト削減につながりやすいですが、見落としがちなポイントを見逃すと、予期しない追加費用が発生することがあります。
改装前の注意事項について知っておきましょう。
契約前に見積もりと現況調査を徹底する
契約前には、複数の施工業者から見積もりを取り、詳細な現況調査を行いましょう。
特に飲食店では厨房設備の状態確認がカギです。
隠れた不具合を早期に把握するために、専門家の調査を依頼してください。
内見時に見落としやすい劣化箇所に注意
居抜き物件を内見する際には、目に見える部分だけでなく、見えにくい箇所の劣化にも注意を払うことが大切です。
特に以下のポイントは見逃しがちですが、改装工事時に予期しない追加費用が発生する原因となることがあります。
1. 配管・配線の老朽化 |
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天井裏や床下の配管や配線は、外から見えにくいため見落としやすい箇所です。 これらの老朽化が進んでいると、水漏れや断線などのリスクが高まり、工事開始後に発覚することもあります。 特に排水管の詰まりや腐食が進んでいると、臭いや衛生面での問題も発生します。 工事前に専門業者による点検を行い、現状を把握しておくことが重要です。 |
2. 厨房機器の経年劣化 |
厨房機器は外観が綺麗でも、内部の経年劣化が進んでいる場合があります。 調理機器や冷蔵庫、換気扇などは長期間使用されていると、動作不良や効率低下が見られることが多いです。 動作確認を怠ると、開業後に修理費用がかさむ原因となります。 可能であれば、すべての機器を実際に稼働させ、異常音や動作確認を行いましょう。 |
3. 法規制の適合確認 |
換気設備や防火区画の設置状態も見落とされがちなポイントです。 飲食店の場合、排気ダクトの能力不足や換気システムの不備は、営業開始後に大きなトラブルにつながる可能性があります。 また、電気容量が足りない場合は、厨房機器の同時使用時にブレーカーが落ちるなど、営業中のリスクが増大します。 契約前に、消防法や建築基準法に適合しているかどうかを確認することが必要です。 |
4. 空調設備の劣化 |
空調設備もまた、見落とされやすい部分の一つです。 外観が綺麗でも、内部のフィルターやダクトが詰まっていたり、効率が低下している場合があります。 空調が重要な飲食店や美容室などでは、空調設備の動作確認を行い、必要であれば清掃や修理を依頼することが重要です。 稼働音や温度調整の確認も忘れずに行いましょう。 |
費用を抑える!既存設備の賢い活用法
既存設備の再利用で費用を抑える方法もあります。
例えば、厨房設備や空調機器を問題がなければそのまま使用することで、撤去費を削減できます。
また、壁面や床材を部分的にリノベーションすることで、全面改装よりもコストダウンが可能です。
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居抜き物件選びの4つのポイント
居抜き物件を選ぶ際には、事前調査と立地条件の確認が不可欠です。
ここでは、物件選びにおける重要な4つのポイントをご紹介します。
これらの要素をしっかりとチェックし、将来的なコストやトラブルを避けるための第一歩を踏み出しましょう。
既存設備の状態を徹底チェック
既存の設備の状態を把握することは、居抜き物件選びで最も重要なステップです。
怠ってしまうと後々予想外の修繕費や改修費用が発生し、計画以上にコストがかかる可能性があります。
外観がきれいでも、厨房機器や空調設備が経年劣化していることがあります。
実際に稼働させて異常音や温度調整機能を確認し、設備が正常に動作するかを確かめることが必要です。
ボイラーなどの機器は、圧力テストを行うことをおすすめします。
電気容量・給排水設備を事前調査
改装を進めるうえで、電気容量や給排水設備の状態をしっかりと把握しておくことが重要です。
これらの設備が不足していると、後から大規模な改修が必要になることがあり、予算を圧迫する原因となります。
電気容量の確認 |
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居抜き物件で使用する電力が業態に適しているか、契約容量を確認しましょう。 特に厨房機器や空調機器など、電力消費が大きい設備を使用する場合、アンペア数が足りないと、開業後にトラブルが発生する可能性があります。 業態に応じた必要容量を正確に計算し、契約前に電力会社と調整を行ってください。 |
厨房機器の経年劣化 |
水道メーターや排水管、ガス配管が業態に合っているか、老朽化していないかを調べることが大切です。 配管の移設や増設が必要になると、大規模な工事が発生し、費用が大きく膨らむ可能性があります。 図面確認と現地調査を並行して、状況を正確に把握しましょう。 |
立地条件と周辺環境の見極め方
立地選びは、店舗の成功に直結します。
ターゲット顧客層に最適な場所を選定することが、ビジネスの集客力を最大にする重要なポイントです。
周辺環境の詳細な調査を行い、集客力や競合状況を把握しましょう。
交通アクセスや人通り |
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駅近や幹線道路沿いなど、顧客が自然に流れ込む場所に店舗を構えることが理想的です。 周辺の人通りや交通アクセスを調べ、どのような顧客層が見込めるかを分析しましょう。 |
競合店の分布 |
近隣に同業の店舗が多すぎると、差別化が難しくなり、集客に影響が出る可能性があります。 競合店の数や価格帯をチェックし、自店舗がそのエリアで差別化できる要素を見つけることが大切です。 |
周辺の開発計画 |
再開発や人口動態の変化を把握することも重要です。 将来、周辺の環境がどう変化するのかを予測することで、長期的な集客力を見極めやすくなります。 自治体の都市計画情報も調べておきましょう。 |
原状回復義務の範囲を明確に
居抜き物件では、契約時に原状回復義務の範囲をしっかりと確認しておくことが、将来のトラブル防止に役立ちます。
契約書に詳細な責任分担を記載しておけば、退去時の予期せぬ費用負担を減らせます。
老朽化の取り扱い |
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設備や内装の老朽化が「通常の使用による損耗」なのか、「借主の責任」によるものなのか、判断基準を契約時に明文化明文化しておきましょう。 経年劣化による負担が貸主側であることを交渉で取り決めておけば、後々の負担を軽減可能です。 |
原状回復の免除交渉 |
場合によっては、原状回復の一部免除や、内装の一部残しを交渉することで、退去時の費用を抑えられます。 スケルトンに戻すのが難しい場合、内装を残すことで工事費用を大幅に削減できる可能性があります。 |
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費用を抑えて居抜き物件を理想の空間に作りあげよう!
居抜き物件の改装費用は業態やグレードによって違いますが、適切な計画と戦略で効果的に抑えることが可能です。
相場を知り、優先順位を明確にし、DIYや中古設備の活用を検討しましょう。
専門家への相談や複数の見積もり比較も重要なポイントです。
コスト削減と快適な空間づくりを両立させる改装プランで、ビジネスの成功への第一歩を踏み出してください。
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