リノベーションで後悔しない!物件選び・資金計画・業者選びでよくある失敗と予防策!

近年、マイホームを得る手段として、中古物件購入+リノベーションという選択をする方が増えています。一方で、リノベーションやリフォームで失敗した、後悔しているという声も多いです。ここでは、中古住宅のリノベーションで失敗しないために、業者の選び方や資金計画などについて、よくある失敗例やトラブルと、それを避けるための予防策をわかりやすく説明します。

リノベーションの4大失敗とは?

まずは、よくあるリノベーションの失敗として、どのようなものがあるのか、簡単にご紹介します。
よくある失敗は、内容別に、(1)物件選び、(2)業者選び、(3)資金計画、(4)プランニング・間取り決めの大きく4種類にわけられます。

それぞれの失敗談と、どのような点に注意をすれば失敗を回避できたのかという成功のポイントをご紹介するので、参考にしてください。
なお、すでに所有している物件をリノベーションしたいという方は、業者選びのポイントから読んでみてくださいね。

リノベーションに向いていなかった!物件選びで失敗

新築と比較した中古+リノベーションのメリットとして、物件数が豊富なため、利便性の高い立地を選べるという点があります。
しかし中には、リノベーションに向いていない物件もあるので、そのような物件を購入してしまわないよう、注意が必要です。

よくある物件選びの失敗例は以下のようなケースです。

物件選びの失敗談
A.購入後にリノベーション会社に相談したら、水まわりの移動や間取り変更ができない物件だった
B.着工後に解体をしてみたら、配管や下地部分がひどく劣化していることが判明した
C.築古過ぎて、住宅ローン減税が使えなかった

これらの例にあるように、いざリノベーションの工事をしようと思っても、構造上の問題で希望の工事ができなかったり、築年数が経ちすぎて思ったよりも広範囲の工事が必要になってしまったりする場合があります。

向いていない物件の特徴を紹介するので、確認してきましょう。

リノベーションできない・自由度が低い物件の見極めを

リノベーションで水まわりを移動したい・間取りを大きく変えたいと思っている方や、具体的なプラン決めより先に物件を買ってしまおうと考えている方は、注意が必要です。

まず、マンションでは、通路、窓やサッシ、ベランダなどは共有部分にあたるため、リノベーションで手を加えることはできません。
また、専有部分についても、基本的にはマンションの規約に従う必要があります。
床材の防音性能の等級が決められている、構造部分の工事はNG、などの定めがあることが多いため、どこまで工事ができるのか、事前に確認しておく必要があります。

なお、階下の天井裏を排水管が通っているような、床下の空間にスペースがない造りでは、水まわりの移動は難しい場合が多いです。
また、低層マンションなどに多い壁式構造だと、間仕切り壁の撤去や移動ができないため、間取り変更の自由度が低いので注意してください。

>> マンションでリフォーム・リノベーションできない場所を解説!

一戸建てであれば、マンションよりも自由度の高い、大胆なリノベーションが可能です。
木造軸組工法で建てられているものは、壁の移動もしやすく、リノベーションに向いていると言えるでしょう。

しかし、ツーバイフォー(2×4)や重量鉄骨造(S造)の場合は、重要な壁や柱などの移動や撤去ができないことが多いです。
また、水まわりの移動を行うと、工事費が高額になりやすいので、物件購入は慎重に行いましょう。

なお、建て替えができない「再建築不可物件」の場合、リノベーションは可能ですが、住宅ローンの審査が通らないため、購入はおすすめできません。

他にも、一戸建ての増築や大規模な改修を考えている場合に気をつけたいのが、建ぺい率や容積率、日陰規制・斜線制限などの建築基準法で定められている事項です。

建ぺい率とは、敷地面積内で建築可能な面積の割合です。
建ぺい率ギリギリで家が建てられている物件を購入した場合、建物を増築したいと思ってもできません。
必要な場合は、希望するリノベーションが可能な物件かどうか、建築基準法に沿って、項目ごとに確認をしておくと安心でしょう。

>> リノベーションの自由度が高い一戸建てとは
>> 一戸建ての大規模改修の費用相場・注意すべきポイント

下地や配管など目に見えない部分の劣化に注意

構造によっても違いはありますが、築年数が経っている住宅は、配管や下地、構造部分など、見えない部分が老朽化していることが多いです。
また、耐震・断熱性能が低いこともあります。リノベーションを始めてから、このような問題を発見し、その修繕などで、予定よりも費用がかかってしまうことがあります。

さらにマンションの場合では、管理体制も重要です。
管理組合による定期的なメンテナンスでは、外壁の補修から塗装、防水工事などが行われます。管理組合がしっかりしているマンションであれば、これらの修繕が定期的に行われているので、築年数が経っていても劣化がおさえられている可能性が高いでしょう。
しっかりと管理や計画的な修繕がなされてきたか確認しましょう。

住宅ローン減税を活用するなら築年数と耐震性をチェック

また、物件購入とリノベーションの費用を住宅ローンでまかなう方も多いでしょう。

その際に、住宅ローン減税制度を活用できますが、マンション/戸建てともに築後経過年数(築年数)条件というものがあり、それを満たさない場合には、減税が利用できない場合があるため、気をつけましょう。

ただし、築年数が経っていても、耐震基準を満たす証明をすることで減税制度を活用できることがあります。
耐震基準適合証明書の取得を行うか、既存住宅売買の瑕疵(かし)保険に入っている物件を購入する必要があり、どちらも住宅の引き渡しを行う前に、売主が申し込みを済ませていなければなりません。

そのため、築年数が古い物件を探す場合には、耐震基準が大きく改正された1981年6月以降に建築確認を受けた物件を選ぶようにすると安心でしょう。
それ以前の物件は、耐震性が低い可能性があり、大規模な耐震工事を必要とする場合があります。建築確認を受けた年が、この1981年6月以降かどうかをチェックすることは非常に大切です。

>> 耐震基準の変遷!築何年の物件なら安心?
>> リノベーションした時に使える減税制度とは

気になる場合は「ホームインスペクション」の活用を

上記のような失敗の共通の対策として、費用はかかりますが、購入前に専門業者によるホームインスペクションを実施するのもひとつの手段です。

ホームインスペクションとは、プロの診断士によって、住宅診断をしてもらうことです。事前に構造部分や建物の耐久性を診断してもらうことで、欠陥や耐久性に問題のある住宅を購入してしまうことを防ぐことができます。
なお、契約後でも、問題が見つかった場合には、中立的な立場で交渉してくれる場合があります。

自費でインスペクションを依頼する場合の費用は、5〜10万円ほどなので、検討してもいいかもしれないですね。

>> インスペクションはどこに依頼する?費用も解説!

もうひとつの手段としては、購入する物件を決める前に、リノベーション工事の依頼先を決め、一緒にリノベーションしやすい物件を探してもらう、もしくはワンストップで物件探しから対応しているリノベーション業者に相談をすることも効果的な対策でしょう。

物件選びで失敗しないチェックポイントまとめ!
●物件がどんな工法か、壁や水まわりは移動できそうかチェック
●マンションは共有部分の工事は不可。管理規約・管理体制も確認を
●下地や配管は劣化していないか。カビや湿気など断熱性能に不安はないか
●耐震性能は、1981年6月以降に建築確認を受けた物件が安心
●心配な方はホームインスペクションの実施を

リノベーション会社の特徴を知らず、業者選びで失敗

リノベーションにおいて業者選びはとても重要です。
では、リノベーションを依頼する業者は、どのように選ぶと良いのでしょうか。
ここからは実際にあった失敗例とともに、業者選びのポイントをご紹介します。

業者選びの失敗談
A.デザイン面などでセンスが合わず、仕上がりイメージも違った
B.仕上げが雑な部分があり、入居後すぐに不具合が発生

デザインにこだわるならセンスが合うか確認を

Aの失敗談のように、デザインにこだわる方は、リノベーションで希望するイメージを、業者に再現してもらえるかどうかが重要です。

リノベーションを依頼した会社に、デザインセンスがあるとは限りません。
場合によっては、センスが合わずに何度も打ち合わせを行い、無駄な時間を使うことにもなりかねません。
また、やっと折り合いがついても、仕上がりのイメージが自分の認識していたものと違い、希望の家にならないこともあります。

デザインにこだわる場合は、雑誌や過去の事例などを参考にして打ち合わせを行うとイメージが伝わりやすくなります。

工事は丁寧・専門的な知識があるか

リノベーション会社の中には、残念ながらずさんな工事をするところも存在します。
そのような会社の場合、内装などの細かな部分が雑に仕上がっていることがあるかもしれません。

また、万が一、建物に問題があった場合、工事の際にその状況を業者が教えてくれ、把握できればいいですが、ずさんなリノベーション会社の場合、そのまま決められた工事だけをして終わらせ、住み始めてから断熱性能や防音性の低さなどの問題が発覚することもあります。

リノベーションの依頼先を選ぶ際には、表面的な工事だけでなく、建物の構造や状況を確認して、修繕も含めて必要な工事の提案をしてくれる業者を選ぶといいでしょう。

また、もしもの場合に備えて、保証体制がしっかりしているかどうかも確認しておきましょう。

こんな会社には注意!

とはいえ、工事を丁寧にしてくれるか、契約前にはわからないですよね。
最低限気をつけたい点として、契約を急かしてくる、工事のデメリットを教えてくれない、など誠実な対応をしてくれない会社には注意が必要です。

また、会社によって工事の得意不得意があるので、業者選びは、どこでもいいとすぐに決めず、まずは、複数の業者に提案や見積もりを出してもらいましょう。
それらを比較検討したうえで、自分の希望に近い業者を選ぶといいでしょう。

業者によって、水まわりリフォームが得意、耐震工事が得意など、強みが異なります。
もし、デザインの高さを重視したいなら、設計事務所や建築士に依頼するのがおすすめです。

>> リノベーション会社の種類・得意分野を比較

業者選びで失敗しないチェックポイントまとめ!
●希望するリノベーションが得意そうか、会社や担当者とセンスが合いそうか
●希望する仕上がりイメージは具体的に、雑誌なども見せながら伝える
●物件の状態を把握し、きちんと説明をしてくれる、工事やプランのデメリットも教えてくれるか
●いくつかの会社に相談をし、提案内容や見積もりの比較をする

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想定外の費用が発生!ゆとりのない資金計画で失敗

せっかくいい物件やいい業者を選んでも、物件購入やリノベーションに必要な資金を準備できないと希望する住宅を手に入れることはできません。
資金計画で注意が必要なポイントも確認しましょう。

よくある失敗例はこちらです。

資金計画の失敗談
A.予想外にリノベーションにお金がかかったので、物件価格をもっとおさえればよかった
B.リノベーション費用を住宅ローンに組み込めなかった
C.完工が遅れ、家賃とローンの二重支払いが負担に

リノベーション予算はオーバーしがち

先に物件を購入してからリノベーション会社に依頼する場合には注意が必要です。
実際にリノベーションのプランニングを始めると、あれもこれもと盛りだくさんの要望になり、想定していた以上の費用がかかることがあります。

物件を先に購入していると、後から物件費用を削ることができないため、希望するリノベーションができなくなる可能性があります。

また、施工費以外にも、インテリアや家財道具を新しくすることもあるので、ゆとりを持った予算を組んでおくといいでしょう。

ローン計画こそゆとりを持って

また、リノベーションの費用は高額なので、ローンを組む方も多いでしょう。

住宅ローンをリノベーション費用にあてる場合、用途が「リノベーション費用のみでも使えるローン」と「住宅購入資金と一緒でなければ使えない、一体型住宅ローン」があります。

そのため、一体型住宅ローンを使いたい方は、まず物件購入前にリノベーション会社に相談をし、工事の見積もり金額をもとに、リノベーション費用をローンに組み込む必要があります。

ローンを一本化できない場合は、無担保のリフォームローンを使えますが、住宅ローンより金利が高く、借り入れの限度額が低いというデメリットがあるので、注意してください。

なお、すでに物件を購入してしまった/住宅ローン返済中という方は、一本化できるローン商品に借り換えが可能なこともあるため、金融機関やローン対応のリノベーション会社に相談をしましょう。

>> 無担保リフォームローン・借り換えできる一体型ローンを比較

納期が遅れることもある

業者との打ち合わせが長引く、希望する設備の納期が遅れるなどの問題が生じると、完工までの期間が長くなり、入居が遅れます。
すると、現住居の家賃とローンを二重に払い続ける期間が想定よりも長くなり、家計への負担が増えてしまいます。

対策としては、物件購入よりも先に、リノベーション会社との相談を進めておくといいでしょう。

資金計画で失敗しないチェックポイントまとめ!
●物件探しとあわせて(もしくは前もって)、リノベーションのプランニングも進めておく
●物件購入・リノベーション・家財道具・引っ越しなどトータルでゆとりのある予算組みをする
●一体型住宅ローンを使う場合は、事前にリノベーション費用の見積もりを用意してもらう

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憧れを詰め込んだら暮らしにくい!プランニング・間取りで失敗

最後に紹介するよくある失敗は、リノベーションの結果、暮らしにくい間取りになってしまったというものです。

プランニング・間取り決めの失敗談
A.広いLDKに憧れていたが、冷暖房効率も悪く、ライフスタイルに合っていなかった
B.壁付式のキッチンを対面式にしたら狭くなってしまった

このような失敗を防ぐためには、どんな点に気をつけてプランニングをすればいいか、解説します。

空気や音の流れも意識する

Aの失敗例のように、広いLDKの間取りにする場合の注意点は、空気の流れを意識して間取りを考えることです。

広いLDKは開放的で明るく、家族のコミュニケーションも増えそうだから、と人気のあるリノベーションプランです。
しかし、リビング・ダイニング・キッチンがひとつの空間にあり、間仕切りなどもない場合、リビングで過ごしていて料理のニオイが気になる、冷暖房効率が悪かったなどの声もあります。

プランニングの段階で意識するのは難しいですが、目に見えない空気や音の流れも意識することが重要です。

また、LDKに限らず、広い空間をつくりたい場合は、広さに見合う冷暖房設備がついているかを確認しておくといいでしょう。

間取り変更のデメリットにも目を向ける

Bの失敗のような、対面式キッチンにしたら狭くなったというケースを防ぐためには、キッチンの配置によって必要な広さが異なることを知っておくといいでしょう。
一般的に、壁付式のキッチンよりも、対面式のほうがスペースが必要なため、同じ場所で配置だけを変えると、キッチンと背面収納の間の通路や、周囲のスペースが狭くなることがあります。

プランニングや間取り変更で失敗しないチェックポイントまとめ!
●こどもが成長した・自身や家族が高齢になった場合など、長期的な視点で間取りを考える
●プランニング内容にデメリットがないか検討、家族以外の第三者にも意見をもらう
●実際の生活を十分に想像し、家事動線なども意識しておく
●実現したい希望の優先順位を決めておく

理想の家を実現するためのリノベーション、高い費用もかかり、物件探しやプランニングの手間もあります。
せっかくのリノベーションが失敗だった、ということのないように、じっくりリノベーションの計画を立て、親身になって提案をしてくれる会社を探してくださいね。

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>> リノベーション・スケルトンリフォームの費用相場

更新日:2018年12月21日
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