中古住宅を購入してリノベーションするメリットデメリットとは？段取りや注意すべきポイントを解説

戸建て中古住宅を購入してリノベーションするメリットには以下の3つがあります。

● コストを抑えられる
● 豊富な物件から選べる
● 好みの間取りや内装にできる

以下、それぞれについて解説します。

中古住宅は新築よりも比較的安く購入できます。
建物の価値は築年数に比例して下がり、一般的に木造住宅では築20年を目安に価値がほぼゼロになります。

国土交通省の調査によれば、新築と中古の戸建て住宅それぞれの購入資金は以下のとおりです。

参考：『令和3年度住宅市場動向調査報告書』(国土交通省)p.41

リフォーム資金と合わせても、中古住宅は新築の注文住宅よりも2,000万円ほど安価です。

中古住宅は、総面積の広さや間取りの種類、立地などを豊富な候補から選択できます。
すでに住宅が建っている土地は交通アクセスがよく、買い物にも便利な立地が多い傾向にあるため、新築用の土地を探すよりも好条件の立地を見つけやすいでしょう。

物件のカスタマイズができるのは、注文住宅を新築する場合だけではありません。
中古住宅もリノベーションによって外壁を塗り替えたり、間取りを変更したりすれば、新築注文住宅と同じように自分のこだわりを詰め込んだ家にできます。

中古住宅のリノベーションなら新築注文住宅よりも安く済むので、なるべく安くマイホームを手に入れたい方にオススメです。

次に、戸建て中古住宅を購入してリノベーションするデメリットについて解説します。

● 見えない構造部分の状態を確認しにくい
● 瑕疵担保期間が短い
● 住宅ローンの審査が通りにくい

中古住宅は家の基礎部分や柱、梁などの詳しい状態が、場合によっては工事を始めるまで把握できません。
住宅内部はリフォームでは修繕できない場合もあります。

購入後のトラブルを防ぐために、売主に依頼して専門家による住宅診断(ホームインスペクション)を実施しましょう。
すでに売主がインスペクションを実施している場合は、不動産会社から調査結果を説明してもらえます。

ホームインスペクションの詳しい情報は、以下のページをご覧ください。

>> ホームインスペクションの費用や流れ

新築の場合、土台や柱など建物自体を支える構造耐力上の主要部分と、雨どいや屋根などの雨水の浸入を防ぐ部分に10年間の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)があります。
瑕疵担保責任期間であれば、施工業者に無償での修理依頼が可能です。

しかし中古住宅の場合、売主が法人なら2年間、売主が個人なら数ヶ月と、瑕疵担保責任は短期間しかありません。
物件によっては瑕疵担保責任自体がないこともありえるため、契約書をしっかり確認しましょう。

中古住宅は新築に比べて建物の価値が低いため、住宅ローンの審査に通りにくい傾向があります。

住宅ローンでは住宅を担保とし、ローンの返済ができなくなった場合に住宅を売却して資金を回収できるようにしています。
しかし価値の低い中古住宅は、担保にしても資金の回収が難しいと判断されるので、新築に比べると融資金額が少なかったり、返済期間が短かったりするのが一般的です。

詳しい条件は金融機関や物件により異なるので、実際に金融機関の担当者に相談してみてください。

ここでは、戸建て中古住宅を購入してリノベーションする際の流れについて詳しく説明します。
購入からリノベーションまでには主に以下の過程があります。

1. 資金計画を立てる
2. 物件探しをする
3. 購入して住宅ローンを申し込む
4. リノベーション会社を決めてプランを立てる
5. 完成する

物件を探し始める前に、まずは資金計画の作成が必要です。
物件購入費用とリノベーション費用の予算を立て、用意できる自己資金や、住宅ローンを借りる場合の毎月の返済額をおおまかにシミュレーションしてみてください。

資金計画には、以下の費用も念頭に置いておくとよいでしょう。

● 設備の修理費用
● 耐震工事費用
● インテリアの購入費

諸経費分の余裕を確保しながら資金計画を作成してみましょう。

資金計画ができたら物件を探し始めましょう。

物件探しにはインターネットで不動産ポータルサイトを見たり、直接不動産会社に条件を伝えて物件を探してもらったりする方法があります。
「いいな」と思う物件があれば積極的に内見に行ってみてください。
物件の印象は1日の時間帯や平日・休日で変わることがあるため、できれば曜日や時間を変えて何度か訪れてみることをオススメします。

>> リノベーション向き物件の探し方とポイント！

住宅ローンを利用する場合は、物件の購入後にローンを申し込みます。

ただし、購入後にローンが借りられないと手続きが複雑になるため、物件の契約前にローンの事前審査を受けましょう。
金融機関によって条件が異なるので、複数の事前審査に申し込んでみてください。

利用する住宅ローンが決定したら物件の売買契約を完了させ、ローンの本申し込みを行いましょう。

中古住宅の外装や内装、水回りなどのリノベーションを考えている場合には、相性や予算に合うリノベーション業者を探しましょう。
1社への見積もり依頼だけでは相場が分からず判断がつきにくいため、できるだけ複数社に見積もり依頼するのがオススメです。

具体的なプランの打ち合わせ前にカタログやインターネットを見ながら理想の間取りや暮らし方を考えておくと、スムーズに打ち合わせできます。

納得いくまで何度も打ち合わせを重ね、希望通りの設計図になるよう細かい要望やこだわりもしっかり伝えましょう。

工事プランが完成したら着工し、完成を待ちます。

業者との間で認識のずれがあれば速やかに修正できるよう、施工中はこまめに工事現場に顔を出しましょう。

リノベーション終了後は見積もりや図面通りに施工されているかを確認し、引き渡し後に引越しです。

戸建て中古住宅を選ぶときは、以下の3つのポイントを押さえましょう。

● 基本性能工事のコストを抑えられそうな家を選ぶ
● 間取りの変更がしやすい家を選ぶ
● 周辺環境に問題ない家を選ぶ

順番に解説します。

戸建て中古住宅を選ぶ際は、基本性能工事のコストをなるべく抑えられる物件を購入しましょう。
具体的には、木造住宅の改正建築基準法(現行法)が施行された2000年6月以降に建築確認申請された家がオススメです。

2000年6月以降の物件なら基本的に十分な耐震性が確保されており追加工事が不要なため、工事費用を抑えられます。
反対に2000年6月以前の耐震基準で建設された家は耐震性が低く、大規模な耐震工事が必要な可能性があります。

また、構造や床下など見えない部分も専門家に見てもらい、不具合がないか確認してもらいましょう。

RC(鉄筋コンクリート)造でラーメン構造の家や、木造軸組工法で建設された家は壁を除去しても問題ないことが多く、間取りの変更をしやすい傾向があります。

住宅の構造によって間取り変更ができるか左右されるので、好みの間取りにできる構造なのか不動産担当者に確認してみましょう。

実際に住み始めてから初めて周辺環境の問題に気づくケースもあります。
引越してから後悔しないよう、昼間だけではなく夜の治安の良し悪しや、平日と休日の雰囲気の違いも確かめてみましょう。

周辺エリアの状況をよく知るために、近隣住民の人柄や騒音の有無、ゴミ出しのルールなどをチェックしてみてください。

次に、以下の物件購入後のリノベーション時に注意すべきことについて説明します。

● 物件購入とリノベーションが両立できる予算計画を立てる
● 建物の構造を事前にしっかり把握する
● 住宅ローンを組める物件か確認する

資金計画を作成する際は、物件購入費とリノベーション費の両方を考慮して予算を組み立てましょう。
物件購入後に予算オーバーになり、計画通りにリノベーションができなかった失敗例もあります。

物件購入とリノベーションそれぞれの予算を設定し、希望通りの住まいが完成するよう計画的に資金の準備をしましょう。

戸建て住宅の場合、購入前の構造の把握は必須です。
住宅の構造を確認せずに物件を購入してしまうと、購入後に建物の構造上外せない壁がわかり、希望していた間取りの変更ができないことがあります。

家の構造を把握し、希望通りのリノベーションが可能かどうか確認した上で購入を検討しましょう。

住宅ローンを組むには条件があり、築年数が古い物件は審査が厳しい傾向にあります。
とくに、以下の物件は住宅ローンを断られてしまいます。

● 新たに建物を建てられない土地である「再建築不可」の物件
● 敷地の後退が必要な「要セットバック」の物件
● 「建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)」オーバーの物件
● 「容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)」オーバー物件

物件の購入前に住宅ローンの事前審査を行い、希望の物件でローンを借りられるかどうか確認してみてください。

国土交通省の調査によると、戸建て中古住宅を購入してリノベーションした場合の相場は3,160万円です。

参考：『令和3年度住宅市場動向調査報告書』(国土交通省)p.41

また、リノベーションの費用相場は以下のとおりです。

リノベーション費用の相場に関する詳しい説明は、以下の記事を参考にしてみてください。

>> リノベーション／スケルトンリフォームの費用相場と事例
>> 中古住宅は300万円でリフォームできる？

リノベーションの費用は、工事の規模や採用する製品のグレードによって変動します。
理想とするものを詰め込み過ぎると想像以上に高額になってしまう場合もありますが、業者に相談しながら優先順位を決めることで、予算内に収めやすくなるでしょう。

ここでは、実際に戸建て中古住宅をリノベーションした例をご紹介します。

● 壁をなくして家族の顔が見える広々リビングに(300〜400万円)
● 和モダンで落ち着く住まいを実現(600〜800万円)
● 築80年古民家の良さを活かした全体リノベーション(1000万円以上)

壁をなくして家族の顔が見える広々リビングに

リフォーム箇所	家全体・リノベーション
リフォーム費用概算	300〜400万円
建物構造	木造軸組み工法
築年数	33年
施工面積	80.0㎡
施工日数	20日間

和室で細かく区切られた昔ながらの間取りから、すべての部屋をつなげたオープンな間取りに変更。
どこにいても家族の様子がわかる家になりました。

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和モダンで落ち着く住まいを実現

リフォーム箇所	家全体・リノベーション
リフォーム費用概算	600〜800万円
建物構造	木造軸組み工法
築年数	39年
施工面積	-
施工日数	60日間

1階の和室とキッチンの間仕切り壁と天井をすべて撤去し、大きいワンフロアへ変更。
全体の和風感を生かしつつ、おしゃれな雰囲気の家になりました。

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築80年古民家の良さを活かした全体リノベーション

リフォーム箇所	家全体・リノベーション、 キッチン 、 風呂・浴室
リフォーム費用概算	1,000万円以上
建物構造	木造軸組み工法
築年数	80年
施工面積	-
施工日数	-

土間や収納による高低差をなくし、段差のなく歩きやすい空間に変更。
築80年と古い物件のため、耐震工事も実施しています。

>> この事例の詳細を見る

中古住宅を購入してリノベーションするには、購入時やリノベーション時に様々なポイントを考慮する必要があります。
的確にアドバイスしてくれる業者と出会うためにも、業者選びは慎重に行いましょう。

リショップナビなら複数社から見積もりを受け取れ、金額や対応を比較しながら自分に合う業者を見つけられますよ。

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