中古の一戸建て住宅をリフォームする際の費用相場＆後悔しないための注意点

最初に、中古の一戸建て住宅をリフォーム・リノベーションする際にかかる費用相場について、ご紹介します。

以下の円グラフは、当サイト『リショップナビ』に掲載中の、中古の一戸建てリフォーム・リノベーションの施工事例の費用分布です。
(※2022年5月時点のデータを元に作成)

ここからは「大規模なリフォーム・リノベーションの総額」や「人気のある工事内容ごとの具体的な金額」の目安を、一緒にチェックしていきましょう。

一戸建て全体を「リノベーション」する際は、2～3LDKほどの住宅であれば600～1,000万円程度の予算を見込んでおきましょう。
安く済む施工内容であれば、500万円以内で実施できる場合もあります。

工事の規模によっては1,500〜3,000万円を超える可能性もあるため、コストを重視したい方は、その旨を施工会社に伝えておきましょう。

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間取りを見直すために、壁・天井をすべて取り払う「スケルトンリフォーム」や「フルリノベーション」を行う場合も、600〜1,000万円前後と想定しておくと無難です。
狭小住宅の場合は、高くても1,500万円以内でおさまった例が多く見られます。

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水回りを改装する際は「レイアウトを変えずに、設備や内装を交換するのみ」であれば、比較的安く抑えられます。

一方で「壁向きだったキッチンを、対面式に変更する場合」や「タイル張りの在来工法の浴室を、ユニットバスへリフォームするとき」などには、料金が高くなる傾向があります。

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「壁紙」や「床材」を張り替える際には、普及品を採用するか、機能性やデザイン性が高い物を使用するか、などによって値段が大きく変動します。

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>> 使いやすいウォークインクローゼットの間取り・ポイント

収納を新設するリフォームでは、施工範囲・出入り口の扉の種類・棚の数・内側に施工する壁紙クロスの材質などにより、金額が変わってきます。

クローゼットの設置場所によっては、照明・電源や窓を追加する工事も検討するとよいですね。

>> リビングリフォームの種類・費用相場
>> 和室を洋室にリフォームする際の費用・ポイント

「部屋全体」をリフォームする場合には、施工規模や、内装材のグレードなどにより、料金が変化します。
例えば、壁材にクロスではなく漆喰・珪藻土といった自然素材を採用すると、値段が高くなります。

「リビング」のリフォームは、工事内容が多岐にわたるため価格帯も幅広いですが「間取り変更を伴う際」や「床暖房を設置する場合」などには高額になりやすいです。

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>> 間仕切りリフォームの種類・費用

既存の「間仕切り」を撤去し、リビングのスペースなどを広げたいという方も多いと思います。
ただし範囲によっては別途「耐震補強工事」の費用が必要になることがあります。

リフォーム業者に確認しながら、理想に近いプランを一緒に決めていくとよいでしょう。

>> 玄関リフォームの費用相場
>> 廊下リフォームの費用相場
>> 室内階段リフォームの費用相場

「玄関」「廊下」「室内階段」のリフォームは、たいていの場合はそれぞれ50万円以内でおさまるでしょう。
(※大理石などの高級資材を広範囲に施工するような場合は、50万円を超える可能性があります。)

「玄関扉を交換する」「玄関に収納を追加する」といった工事であれば、30万円以内で実施できる例がほとんどです。

「外壁」や「屋根」は、10年くらいのサイクルでメンテナンスすることが大切です。
激しく劣化していなければ「塗装」で済むパターンが多いですが、傷み具合によっては「カバー工法(重ね張り／重ね葺き)」や「張り替え／葺き替え」を行う必要があります。
外装工事に詳しい業者に見てもらった上で、最適な工法を選びましょう。

>> 一戸建ての外壁を補修・修理する場合の費用
>> 外壁リフォームの費用相場
>> 屋根リフォームの目安時期・費用相場

特に2階建て以上の建物では足場代が15〜20万円ほど、かかる可能性があります。
外壁・屋根の工事を別々に行うと、足場代がその都度発生するため、可能であればまとめてリフォームしてしまいましょう。

ベランダ・バルコニーのリフォームでは「手すり(鉄部)のサビ止め」や「床面の防水対策」を行うのが一般的です。
床の防水工事には「(下地の上にある)防水層の施工」と「(表面の)トップコートの塗装」の2タイプがあります。

また「ベランダにある屋根の張り替え」や、屋根がないバルコニーに「屋根を新設する」工事も人気があります。

>> ベランダ防水リフォームの種類・費用
>> ベランダ・バルコニーリフォームの費用相場
>> ベランダ(バルコニー)屋根を後付け・修理する際の費用

外構をリフォームしたい場合には、防犯対策ができているかチェックし、必要に応じて「門扉」「門柱」や「目隠しフェンス」を設置することを推奨します。

空間に余裕がある場合は、屋根付きの駐車場や駐輪スペースを設置する方も多いでしょう。

遊び場・洗濯物干し場が欲しいときには「ウッドデッキ」や「サンルーム」の設置を検討してみてはいかがでしょうか。

>> ガレージ・カーポートリフォームの費用
>> ウッドデッキリフォームの費用・ポイント
>> サンルームリフォームの費用・注意点

使いにくい庭がある場合は「整地」したり「芝生」を敷いたりと一工夫することで、活用しやすくなるでしょう。

ちなみに庭全体をリフォームした場合は「50万円以内」もしくは「50〜100万円」で施工できた例が多く見られます。

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築年数が経過している一戸建ての場合は「耐震補強」や「断熱対策」のリフォームも必要になるかもしれません。

>> 耐震リフォームの費用相場！耐震診断は必要？
>> 断熱リフォームの種類・費用＆工期の目安
>> 築古の木造住宅リノベーション費用・事例

とりわけ1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられた可能性が高いため、耐震補強のための予算を用意しておくことが望ましいです。
耐震性に問題がないか不安な方は「耐震診断」を業者に依頼し、診断結果に応じて補強工事も行うとよいでしょう。

ここで、当サービス『リショップナビ』の加盟業者が、中古の一戸建て住宅をおしゃれにリフォーム・リノベーションした事例を見てみましょう。

門扉・サイクルポートを設置

築年数	-
工事費用	25万円
施工期間	3日
施工地域	埼玉県

リフォーム前は殺風景な印象があった外構に、LIXIL(リクシル)の『ラフィーネ門扉1型』と『Rミニ(サイクルポート)』を新設しました。
カラーをモノトーンで統一し、シックな雰囲気の門扉を採用したことにより、全体的に引き締まったイメージに仕上がっていますね。

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断熱対策を行い、一部の水回り設備を交換

築年数	-
工事費用	218万円
施工期間	30日
施工地域	東京都

購入された中古の一戸建てにて「低予算でフルリノベーションし、断熱性を高めたい」というご依頼でした。
リビングなど5箇所の窓に、寒さ改善のためLIXIL(リクシル)の内窓『インプラス』を設置。
水回り設備を一新し、洗面化粧台やユニットバスなどは高級感が出るデザインを採用しています。

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外壁・屋根工事＆内装の一部をリフォーム

築年数	17年
工事費用	350万円
施工期間	30日
施工地域	佐賀県

外壁塗装や、屋根の波板の張り替え工事を行い、外観をきれいにリフォーム。
室内側は、クロスの張り替えや、畳の交換などを実施。
生活スタイルに合わせて、ユニットバスを改装し、トイレは和式から洋式へと変更しました。

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4LDKのお住まいを3LDKへと間取り変更

築年数	15年
工事費用	360万円
施工期間	30日
施工地域	愛知県

「水回り設備を最新の性能がある物に交換してほしい」というご要望を受け、浴室はユニットバスに取り替え、トイレはタンクレスに変更しました。

4LDKだった間取りは3LDKに変更し、和室も洋室へとリフォーム。
小さいお子さんがいらっしゃるため、段差や敷居など転びやすい箇所をできるだけ撤去。
さらに屋根塗装も行いました。

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>> 愛知県名古屋市のおすすめリフォーム会社をご紹介

築40年の住宅を住みやすいようスケルトンリフォーム

築年数	30年
工事費用	690万円
施工期間	60日
施工地域	福岡県

子世帯のお住まいの近くで中古物件を購入されたご夫婦から、全面リフォームのご依頼をいただきました。

広々としたリビング・キッチンを実現するため、間仕切りを撤去。
浴室や洗面脱衣所も拡張し、トイレは幼いお孫さんにも使いやすいよう、段差を解消して手洗い器も設置。
玄関扉は最新の引き戸へ交換し、防犯性などを向上させています。

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築45年の木造住宅で大規模なスケルトンリフォーム

築年数	45年
工事費用	1,000万円
施工期間	100日
施工地域	神奈川県

昔ながらの3DKの間取りでしたが、レイアウトを見直し、空間を広く使える2LDKへと変更。
2階にある和室は「ふとんで寝たいので、残してほしい」というご希望だったため、今風のモダン調の和室へとリフォームしました。

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広々としたオープン外構へのリフォーム

築年数	-
工事費用	50〜100万円
施工期間	20日
施工地域	滋賀県

塀を取り除いてオープン外構にリフォームしたいとのご依頼でした。
クローズ外構からオープン外構に変更したことで駐車スペースも増え、開放感のある外観に仕上がりました。

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エクステリアのリフォームで和風住宅を南欧風に

築年数	30年
工事費用	-
施工期間	-
施工地域	-

「南欧風のエクステリア」をテーマに、デザインにこだわったエクステリア・外構のリフォーム事例です。
趣味の読書や家族でのバーベキューなどに使えるウッドデッキも新設し、家族みんなで楽しく過ごせる空間に仕上げました。

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既存の梁を活かしたおしゃれなリビング

築年数	30年
工事費用	約1,200万円
施工期間	100日間
施工地域	-

リビングを1階から2階に移動させ、自然光を取り込みやすくしました。
さらに部屋の天井や間仕切りを取り除き、開放的で光あふれる空間に。
既存の梁はあえて残すことで、築30年の歴史を見せつつおしゃれに変身させました。

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廃屋寸前の築52年中古住宅を丈夫な家にリフォーム

築年数	52年
工事費用	約1,420万円
施工期間	120日間
施工地域	静岡県

「1台分の駐車スペースを3台以上のスペースにしたい」「明るい家にしたい」など、複数のご希望を反映して全体的にリフォームを実施した事例です。
駐車スペースは広縁部分を減築して確保、DKとリビングの間仕切りを撤去して対面式のキッチンを設置することで明るい空間に仕上げました。

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改装前の和な雰囲気を活かしたフルリフォーム

築年数	30年
工事費用	約1,950万円
施工期間	90日間
施工地域	-

和風建築の魅力を最大限に活かしつつ、劣化した部分を中心にリフォームした事例です。
木目の色にこだわり、現状の和の雰囲気を崩さないように配慮。
断熱や耐震も全体的に施工し、もとのデザインを活かしたまま、安心安全に暮らせる家になりました。

>> この事例を詳しく見る

>> 中古の一戸建てリフォーム・リノベーション事例集はこちら

リショップナビには、厳しい審査基準を満たしたリフォーム会社だけが加盟しています。
上記の事例でリフォームのイメージが固まったら、気軽に相談してみるのもよいでしょう。

中古の一戸建てを購入してリフォーム・リノベーションする際には、リフォームローン・住宅ローンの利用は、もちろん可能です。
「無担保型」と「有担保型」の2タイプがあり、それぞれには以下のような傾向があります。

担保が不要の「無担保型」は、少額を借りられるメリットがありますが、金利がやや高いです。
一方「有担保型」は、リフォームする中古物件などを担保にすると、比較的安い金利で高額を借りられますが、審査基準が厳しくなります。

>> リフォームローンの選び方！担保の有無・金利相場・おすすめは？

なお中古住宅の購入時に利用した「住宅ローン」の返済が終わっておらず、工事のために「リフォームローン」を新たに借りたいという方は、物件購入費と工事費のローンをセットにできる「一体型ローン」に借り換えるのも得策と言えます。
金利が安い一体型のローンに借り換えできれば、利子が浮いた分を工事費用に充てることが可能なためです。

リフォーム業者によっては「在籍中のファイナンシャルプランナーによる相談」や「ローンの手続き代行」といったサービスを展開している場合もありますよ。
工事の見積もりを依頼する際などに、一緒に相談してみるとよいですね。

中古住宅のリフォームは、条件次第で補助金・助成金を受け取れます。
以下の表は、代表的な補助金・助成金の例です。

※「こどもエコすまい支援事業」(国土交通省)を加工して作成
※「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」(環境省)を加工して作成

>> どんなリフォーム工事が補助金対象になりやすい？
>> こどもエコすまい支援事業を詳しく解説！

上記以外にも各自治体で独自に補助金・助成金を支給している場合もあるので、お住まいの市町村に確認してみてください。

ここでは、中古住宅のリフォーム費用を安く抑えるコツを5つご紹介します。

● 築浅の中古住宅を購入する
● ライフスタイルや家族の人数に合う物件を選ぶ
● 水まわりは位置を変えず内装や設備の変更で対応する
● グレードの低い設備や素材を使用する
● DIYと組み合わせる

物件を探すときは、築浅の中古住宅がないかチェックしてみましょう。
築浅の物件は劣化している箇所が少なく、耐震工事や断熱工事などもしなくてよい可能性があります。

耐震工事や断熱工事は基礎や建材の見直しが必要など大規模になることが多く、出費が増える要因です。
大規模な工事の必要がない築浅の物件を探してみてはいかがでしょうか。

物件が大きく部屋数が多いほど費用がかかる傾向があるので、必要以上に大きな物件を選ばないようにしましょう。
国土交通省によると、世帯人数ごとの住宅の必要面積は以下の表の通りです。

※「住生活基本計画における「水準」について」(国土交通省)を加工して作成

必要な部屋数や広さを想定して、適切なサイズの物件を購入しましょう。

リフォーム費用をなるべく抑えるには、水まわりの位置は変えない方が良いでしょう。

キッチンやお風呂など水まわりを移動させるには、給配水管やガス管、排気ダクトなどの移動が発生します。
これらは手間のかかる工事で業者のスキルも必要なので、費用が高くなりやすい傾向があります。

既存の水まわりの位置は変えず、内装の変更や設備の変更で済ませるようにしましょう。

設備や素材はグレードの低いものを選ぶようにしましょう。
​​グレードが低くても、シンプルで使いやすい製品があります。

キッチンや床材などにはデザインや機能性などに応じてグレードがあり、グレードが高いほど価格も高くなります。

グレードが高いものが気に入った場合は、どうしてもそのデザインではないとだめなのか、本当に必要な機能なのかを考えてみましょう。
グレードを下げれば、その分リフォーム費用を抑えることができます。

DIYが好きな方は、部分的に自分でリフォームしてみてはいかがでしょうか。

壁の塗装やクロスの張り替えは、DIYに慣れていれば難しくないはずです。

趣味の部屋や物置など、一部の部屋だけでも自分で施工できそうな部分があればチャレンジしてみましょう。

中古住宅を購入して住んでみると、予想外の場所が劣化していたり、思いのほか使い勝手が悪かったり、といったトラブルが発生しやすいものです。

「ここもリフォームしておくべきだった」「思わぬところで工事費がかかった」と後悔することのないよう、ありがちな失敗例とその対策方法についても確認しておきましょう。

物件購入時には正常そうに見えたのに「給湯器などの設備が、住み始めて間もなく故障した」「工事のときに床や壁などを解体したら、見えない部分(配管や、壁の内部など)の劣化や腐食が発覚した」というパターンは、実は多いです。
ご希望のリフォームとは別に、予期していなかった工事の費用まで発生してしまうと、痛手ですよね。

可能であれば、リフォームの際には消耗品や設備を交換しておくのがベストと言えるでしょう。
また不測の事態に備えて、予算を残しておくことが肝心です。

「水回りを定期的にメンテナンスしなくてはいけないことを知らなかった」という理由で、想定していなかったトイレ・洗面所などのリフォームが必要になり、工事費が高額になってしまうこともあります。

一般的に、水回り・壁紙・外壁・屋根などは10年くらいの周期でリフォームするのが適切と言われています。
購入した中古住宅の築年数を考慮して「いつ頃に、どの箇所のメンテナンスが必要になるか」をイメージして、予算管理していきましょう。

>> 水回りや内装・外装などのリフォーム時期は、いつが最適？

また「リフォームする予定はなかったが、水アカが残っていて不衛生に感じたため浴室を交換した」という例もあります。
最初にリフォームをするタイミングで、水回りを一新することも検討し、優先すべき工事の組み合わせを考えていくとよいかもしれませんね。

ある程度の築年数が経過している建物は、断熱性や防音性が低く「冬は寒いし、夏は暑い」「深夜に、近所の騒音が気になる」という場合が多いです。
断熱・防音性を向上させるためには「壁・床・天井などに断熱材や防音材を施工する」「既存の窓に、内窓を追加する」といったリフォームで対策できるので、この分の予算も考えておきたいところですね。

>> 防音工事の方法＆リフォーム費用

また上述した通り、旧耐震基準で建てられた住宅などであれば、耐震性にも不安が残るため、耐震工事の優先度も上げておきましょう。

これらの工事は、国や自治体の補助金・助成金制度を活用できることがあるので、知識のあるリフォーム業者に相談してみるのも良策です。

>> 中古住宅の購入で活用しやすい補助金・税減をご紹介

古風な狭い部屋がたくさんある間取りを見直して、部屋やリビングを拡張するようなリフォームは、大変好評です。

ただし建物の耐震性に影響が出てしまう場合は、取り除きたかった間仕切り壁の撤去が不可能というケースもあります。
「必ずしも、希望通りの間取りにできるとは限らない」ということを念頭に置き、妥協が必要になるかもしれないことを理解しておくことも大事です。

「設備や間取りなどは計画的にリフォームしたのに、理想的な場所にコンセントがなかった」という失敗例も。
特に家電が多いリビング・キッチンや、在宅ワークのスペースなどでは要注意ですね。

「どの部屋で、どんな電気製品を使うか」「掃除機をかけるときは、どんな動線か」などをイメージし、電源の位置変更や増設なども、リフォーム工事の際に一緒に計画してみましょう。

>> コンセントリフォームの費用・ポイント
>> 中古戸建てリノベーションで後悔しやすいポイント

「子どもが生まれたら収納が足りなくなった」「1年ほどで収納がすべて埋まってしまった」などもよくある失敗です。

物が増えていくことを想定し、収納スペースは広めに設計しましょう。
どこに何をしまうのか、今後どのようなものが増えていくのかを考えながら、どの程度収納があればよいか検討してみてください。

庭の土とコンクリートの割合をよく検討しなかったために、予想以上に雑草の処理に苦労する方もいます。

防草砂や砂利であとから雑草が生えにくくすることもできますが、やはり最初からコンクリートにしたほうがメンテナンスは簡単です。

家庭菜園や砂場の設置など、具体的な使い道がなければ、必要以上に土のスペースを作らないよう気をつけましょう。

「思っていたよりもローンの返済が家計を圧迫している」という後悔も珍しくありません。

ボーナスや将来の昇給、夫婦2人ともフルタイムで働き続けた場合などを想定して返済計画を立てると、生活に変化があった際にローンの返済が難しくなります。

ローンは現実的な返済計画を作成し、無理なく返済できるようにしましょう。

ここまでの内容をご覧になり「思ったよりもコストがかかりそう……」「工事完了後に、不満が残るかも」など、ご不安になった方もいらっしゃるかもしれませんね。
けれども、相性のよい施工会社を探すことで、失敗を防ぐ対策をしやすくなるはずですよ。

まずは複数の業者に見積もりを依頼してみることも重要です。
親身になってくれるスタッフに出会えたら、きっとプロの視点から、ご要望に沿ったプランニングをしてくれるでしょう。

>> リフォーム会社の選び方・比較する際のポイント

担当者に、予算・優先順位・デザイン性などのご希望内容を伝え、最も納得のいく提案をしてくれた業者に工事を任せるとよいでしょう。

「これから中古の一戸建てを探して購入する」という方は、ぜひ以下の点も参考にしてみてください。
予算をしっかり管理しながら、理想の家へとリフォーム・リノベーションしやすい物件を選びましょう。

前述したように、中古住宅では予想外のリフォーム工事が発生しやすいものです。
物件が安いと思わず購入したくなるかもしれませんが、実はかなり老朽化していて、断熱性などが不十分だったり、水回りや外壁の修理代もかかったり、と工事費がかさんでしまうリスクがあるかもしれません。

「もしかしたら、こんな工事も必要になるかも」という視点を持ちながら、慎重に物件を吟味しましょう。

日本の耐震基準は、1981年6月に大幅に改定され、さらに2000年6月以降に建築確認された建物は現行の「新耐震基準」で建てられています。
つまり、2000年6月以降に建てられた一戸建てであれば、耐震リフォームが不要である可能性が高いと言えます。

>> 「耐震基準」とは？安心・安全な中古住宅の見極め方

また2000年以降の建築物は、全体的に断熱性に優れている傾向もあります。
築浅の住宅は、物件購入費が高額になってしまいますが、耐震・断熱といった性能向上のためのリフォーム工事費があまりかからないメリットがあると言えるでしょう。

建物の性能・劣化具合などを把握してから物件を購入したい方は「ホームインスペクション(住宅診断)」を実施しておくと安心です。
ホームインスペクションは、建築と不動産いずれの知識もある第三者によって行われます。
「希望のリフォームに合う物件か」「どんな補修工事が必要になるか」などを助言してもらうことも可能です。

(※2018年4月より、中古住宅の販売者には「インスペクションを実施したかどうか」「インスペクション実施済みの場合は、その診断結果」などを、物件購入者へ説明することが義務化されてはいます。)

費用は5〜10万円ほどかかりますが「まだインスペクションを実施されていない物件を購入したい」ときなどには、念のためインスペクションを行うことをおすすめします。

先ほどもお話ししたように、中古住宅の間取りを理想通りに変更できるとは限りません。
また工事自体は可能であっても、水回りの位置移動などを行う場合は「水道・ガスの配管工事」の費用もかさんでしまうため、要注意です。

生活動線を考えながら物件を内見し、なるべく間取りを変更しないで済む建物を選択するとよいでしょう。

ローンを利用したい場合は、物件購入費とリフォーム費用をまとめて借りられる「一体型(リフォーム一体型住宅ローン)」にすると、スムーズです。

一体型ローンには「低金利のローンを契約しやすい」「住宅ローンとリフォームローンの二重払いを防げるため、資金管理がしやすい」という利点があります。

もしも不動産会社をこれから探すようであれば、物件探しにもリフォーム工事にも対応できる「ワンストップリノベーション」の会社を活用するというアイデアもありますよ。
一つの窓口で、物件探し・ローン計画・設計・施工を一貫して行ってくれる、効率のよさがワンストップの魅力です。

中古の一戸建てをリフォームして住むためには、さまざまなコストや手間がかかるため、すべてが完了するまでは、なかなか落ち着かないかもしれませんね。
とは言え、お気に入りの空間を実現できれば、その苦労もきっと報われるはずです！

これから物件を探す方は、今回解説したポイントを踏まえて、ぜひとも打って付けの建物を選び出してくださいね。
すでに物件を購入済みの方は、快適な空間にリフォームできるよう「最も譲れない点」などを遠慮なく施工業者に伝えていきましょう。

これから長く暮らし続けていく大切な場所ですから、こだわりがあるのは当たり前のことです。
だからこそ、期待に応えてくれるリフォーム会社を、じっくりと選びましょう。

なお当サービス『リショップナビ』では、優良なリフォーム会社を多数ご紹介しています。
もしも素敵な中古物件を購入し、施工業者を探したくなった際には、気軽にご活用くださいね。

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