"夢のマイホーム"を実現したい♪中古一戸建て住宅リノベーションの事例6選!費用相場や注意点もご紹介

中古一戸建て住宅のリノベーションは、新築を購入するより費用を抑えやすく、好きな間取りを実現しやすいことから、人気が高まっています。一方で、手間や時間がかかり、注意したいことが多いため、おおよその費用や流れを、事前に把握しておくと安心です。そこで、おしゃれなリノベーション事例と価格相場や、工事以外にかかる費用の目安、活用しやすいローン・減税・補助金制度の一例、スケジュールの組み方、中古一戸建て住宅を選ぶ時の注意点まで、わかりやすくご紹介します!

中古一戸建てリノベーションの事例・価格・施工会社

中古の一戸建て住宅のリノベーションを成功させるためには、まずは完成後のイメージを楽しむことが大切です。
理想の住まいを手に入れた、さまざまなご家庭のリノベーション事例を見てみましょう♪

①【リノベーション費用 430万円 (築15年)】耐震性も確保し、南国風のデザインに


内装や照明にもこだわった、南国風の暖かく開放的なリビング。耐震性を確保するための筋交いも、空間の良いアクセントに。
トイレの移設リフォームや、玄関へのシューズクローク設置も行いました。

>> このリノベーション事例を詳しく見る

施工したリノベーション業者
株式会社ナサホーム

【主な対応エリア】
大阪府、兵庫県、奈良県、愛知県

②【リノベーション費用 827万円 (築32年)】子どもたちの笑顔が増える、リビング階段のある家


間仕切り壁をなくしてリビングを拡張し、ご希望だった「階段のあるリビング」を実現。
水回りも一新し、料理しながらでも子どもたちを見守れるよう、壁付けだったキッチンを対面式へ変更しました。

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施工したリノベーション業者
株式会社アートリフォーム

【主な対応エリア】
大阪府、京都府、兵庫県、奈良県

③【リノベーション費用 871万円 (築10年)】愛犬もくつろげる、シンプルで居心地の良いLDK


最初は新築を検討していましたが、間取りの自由度が高いことから、中古住宅を購入してリノベーションすることを決意。
リビングの隣には和室があり、バリアフリー仕様に改築。浴室の拡張工事も行いました。

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施工したリノベーション業者
山商リフォームサービス株式会社

【主な対応エリア】
東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、茨城県

④【リノベーション費用 1,800万円 (築26年)】自然素材で、北欧風と純和風が融合した空間


純和風の中古住宅を一旦スケルトン状態にし、全体的に古く暮らしにくかった間取りを変更。
自然素材を活用し、水回り・洋室・小上がり和室・玄関まで新しくなり、北欧風の可愛らしい雰囲気の住まいになりました。

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施工したリノベーション業者
株式会社ロビン

【主な対応エリア】
岐阜県、愛知県

⑤【リノベーション費用 2,200万円 (築15年)】猫も快適に暮らせる二世帯住宅


中古の一戸建てを、二世帯住宅にリノベーション。親世帯と子世帯で分けて使えるよう、浴室やキッチンをもう一つずつ増設。
愛猫のために、キャットウォークやキャットケージ、ペット対応の腰壁も設置し、家族全員が過ごしやすい家が完成しました。

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施工したリノベーション業者
株式会社マイホームデザイン

【主な対応エリア】
宮城県

⑥【リノベーション費用 3,750万円 (築123年)】古民家を改装し、介護しやすい住まいへ


既存の梁・柱・建具など古民家の味わい深さをなるべく活かしながら、耐震補強やバリアフリー工事を実施。
車椅子生活の奥様にとっても、介護する旦那様にとっても暮らしやすいよう、段差や間取りも見直しました。

>> このリノベーション事例を詳しく見る

施工したリノベーション業者
パナホーム リフォーム株式会社

【主な対応エリア】
東京都、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、三重県、和歌山県、岐阜県、愛知県、広島県、岡山県、山口県、島根県、福岡県、長崎県、鹿児島県、佐賀県

【工事内容別】中古一戸建てリノベーションの費用相場

上記の事例の通り、リノベーション工事にかかる価格帯には非常に幅がありますが、2LDK~3LDK位の住宅であれば、総額600~1,000万、安ければ500万円以内で収まるケースも多いです。
工事の規模・内容によっては、1,500~3,000万円を超える場合もあります。

参考までに、工事場所やリフォーム内容別の費用相場(※当社調べ)を掲載します。

キッチン/浴室 各50~150万円
トイレ/洗面所 各20~50万円
壁紙の交換 1千円前後/㎡
床材の張り替え 1~7万円/帖
間取り変更 20~350万円
耐震リフォーム 25~150万円
バリアフリー工事
【手すり設置・段差解消】
手すりの設置=3~10万円/箇所
段差の解消=1〜20万円/箇所
断熱リフォーム 4千~3万円/㎡
外壁/屋根 各50~350万円

なお築年数が古い一戸建て住宅は、耐震補強や断熱工事、外壁・屋根などのリフォームがほぼ必須になる可能性が高いです。

>> 古民家リノベーションの費用・必要な工事のポイント
>> 断熱リフォームの種類・費用・工期の目安

「寒さ対策は必ずしておきたい」「余裕があれば、キッチンもリフォームしたい」など、優先順位を決めておき、予算に合わせたプランをリノベーション業者に提案してもらいましょう。

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工事以外にかかる費用(物件購入費・引っ越し代など)

リノベーション工事以外にかかる、平均的な住宅購入費や引っ越し費用などもチェックしておきたいですよね。
「想定外の費用がかかった」という声も多いので、特にこれから物件探しをする方や、リフォームの経験がない方は、以下のことを念頭に置いておきましょう。

中古一戸建て住宅の購入費用相場

中古物件の価格相場は、土地や築年数によって異なるため一概には言えませんが、国土交通省が調査したデータ(『平成29年度 住宅市場動向調査報告書』)によると、2016年4月~2017年3月の中古一戸建て住宅の購入資金の平均は、2,857万円でした。

なお、この内の自己資金の平均は1,318万円(自己資金比率46.1%)で、購入費の半分以上は、ローンやご家族からの支援を活用して工面している方が多いことがわかります。

+10~20%以上の諸経費も必要

また、物件購入費の10~20%程度の諸費用もかかります。
具体的には、引っ越し費用、火災保険料、登記料、不動産取得税、ローンを利用する場合の保証料や手数料などです。

例えば、2,000万円の中古住宅を購入する場合には、

・2,000万 × 10~20% ≒ 約200~400万円程度の諸費用が発生すると考えておくと良いでしょう。

詳細は後述しますが、任意で「インスペクション(住宅診断)代」や「瑕疵保険料」もさらに必要になる場合もあります。

予想外の出費も見込んでおく

リノベーション工事は、計画通りに進むとは限らず、「思っていたより建物が劣化していたため、追加工事が発生した」「工事期間が延びてしまった」といった例も少なくありません。
工期が万一延長してしまうと、引っ越し日の再手配が必要になり、また今のお住まいの退去日とのタイミングがずれてしまうと、一時的な仮住まいの家賃も発生してしまいます。

この他にも「新築同様になった家に、既存の家具が合わず、買い替えが必要になった」というパターンもあります。
予算もスケジュール組みも、余裕を持って計画しましょう。

中古住宅リノベーションで使えるローン・減税・補助金制度

中古物件の購入、リノベーション工事、それぞれに費用がかかりますが、活用しやすいローンや、補助金・減税制度もたくさんあります。

国土交通省の『平成29年度 住宅市場動向調査報告書』によると、中古一戸建て住宅を取得した世帯において、住宅ローンがある方の割合は52.5%。
この内、住宅ローン減税の適用を受けている、もしくは受ける予定である世帯の割合は、63.3%です。

半数以上の方、ローンや減税制度を活用しているので、安心してくださいね。

こちらでは、知っておくと役立つ、代表的なものをご紹介します。

住宅ローン/リフォームローン/一体型ローン

ローンには、主に3種類あります。

①住宅購入費のための「住宅ローン」
②リノベーション工事費のための「リフォームローン」
③住宅購入費と工事費、両方のために借入可能な「リフォーム一体型住宅ローン」

「住宅ローン」と「リフォーム一体型住宅ローン」は、融資目的が異なる程度で、借入可能な金額などの条件は一緒です。
金融機関によって差はありますが、「リフォームローン」との主な違いは、以下の通りです。

住宅ローン/一体型ローン リフォームローン
審査期間 2週間~1ヶ月 最短で1日~1週間
借入金額の上限 5,000万~1億円 500~1,000万円
借入可能な期間 最長35年 最長10~15年
金利相場 約1~2% 約2~5%

これから物件を購入されるのであれば、住宅購入費もリノベーション工事費も同時に借入可能な「一体型ローン」がおすすめです。
現在、返済中の住宅ローンが残っている場合には「一体型ローン」や「リフォームローン」に借り換えることも可能です。

ただし、申し込み時には工事プランをある程度決めておかなくてはいけない場合が多いので、並行してリノベーション会社とも打ち合わせしておきましょう。

>> リフォームローンの選び方!担保の有無・金利相場・おすすめは?
>> 一体型ローン商品で代表的な"フラット35"って何?

主な減税制度

減税制度は、名称が似ているものが多く、内容を混同してしまいがちです。
以下の違いに気を付けながら、適したものを活用すると良いでしょう。

住宅購入する場合/リノベーションする場合、それぞれに使えるのはどの制度か
減税対象になるのは何か(贈与税か、所得税か、固定資産税か)
控除額の割合はいくらか
基準になるのは、ローン残高か、工事費か

2018年9月現在、中古住宅の購入やリノベーション工事に適した減税制度には、主に以下のものがあります。

【①住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置】
中古住宅の購入およびリノベーションをする方どちらも対象
直系尊属(父母や祖父母など)から、住宅の取得またはリノベーションのための資金を贈与された場合、既定の条件を満たすと、「贈与税」が一定額まで非課税になる(=税金がかからない)

※「贈与税」とは、110万円を超える贈与がある際に発生する税金のこと
※「贈与年の合計所得金額が2,000万円以下」「100万円以上の工事をする場合が対象」など、諸条件があるため要確認


>> 贈与税の非課税措置の、条件・非課税になる金額は?

【②住宅ローン減税】
中古住宅購入リノベーションのために「住宅ローン」「一体型ローン」「リフォームローン」の借入をした方いずれも対象
10年間、年末のローン残高の1%を「所得税」から控除
(所得税から控除しきれない場合には、翌年度の住民税から控除)

※「工事後に一定の耐震性を確保している必要がある」「工事費用が100万円以上」など、諸条件があるため要確認

【③住宅リフォームに係る減税制度(所得税)】
リノベーションで、一定の工事(耐震・バリアフリー・省エネなど)を行う場合が対象
以下のA・Bいずれかを選択可能

A【投資型】
•特定の工事費用の10%を、その年の「所得税」から減額(ローンの借入の有無は問わない)

B【ローン型】
•特定の工事を実施する際、リノベーション目的のために借りたローンがある場合、1~5年間、ローン残高の1%を「所得税」から控除

※控除額や控除期間などは、工事内容によって変動するため要確認
※【②住宅ローン減税】との併用は不可

【④住宅リフォームに係る減税制度(固定資産税)】
リノベーションで、一定の改修工事(耐震・バリアフリー・省エネなど)を行う場合が対象
1年間、土地や建物に対して課税される「固定資産税」の1/2~2/3を軽減

※軽減割合は、工事内容によって変動するため要確認
【②住宅ローン減税】または【③住宅リフォームに係る減税制度(所得税)】との併用OK

上記の通り、耐震改修など特定の工事費用のみ対象となる場合が多いです。
知識があるリノベーション会社に、減税対策しやすいプランを提案してもらうことをおすすめします。

>> リフォーム減税の種類や対象になる工事は?

主な補助金制度

補助金制度としては、中古住宅の購入時に受給できる「すまい給付金」や、高性能な長期優良住宅へリノベーションする際に対象となる「長期優良住宅リフォーム推進事業」などがあります。

【①すまい給付金】
中古住宅の購入時に、収入に応じて現金を給付

※給付額は、消費税率8%時には最大30万円、消費税率10%時には最大50万円
(2019年10月より、消費税が8%→10%に変更)

【②長期優良住宅リフォーム推進事業】
リノベーションで、耐震・省エネ性能などが高い「長期優良住宅」へ改修する場合に、補助金を給付

※給付額は、対象費用の3分の1(リノベーション後の住宅の性能により、上限額は100~250万円に変動

上述したものは全国共通の制度の一例です。
この他、バリアフリー工事に適用できる「介護保険」や、子育て世帯などのために自治体が用意している補助金制度も多数あります。

>> どんなリノベーション工事が補助金対象?金額・申請時期・注意点

地元の補助金に詳しい施工業者にアドバイスしてもらいながら、理想のリノベーションプランを考えていくと良いですね。

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中古住宅リノベーションの流れとポイント

中古住宅リノベーションを行う場合、細かいスケジュールの計画・管理が必須になります。
物件探し&購入と、リノベーション工事の契約、ローンを組む場合は審査申し込み&契約を同時並行しなくてはいけません。

スムーズに進めば、3ヶ月程度ですべて完了することもありますが、すぐに良い物件がすぐ見つかり、思う通りの工事ができるとは限りません。
全体で半年~10ヶ月位はかかると思っておいたほうが良いでしょう。

入居予定日の約10ヶ月前から、不動産会社・リノベーション会社・金融機関を一緒に探し始め、以下の流れを目安に行動してくださいね。

目安期間 中古物件 リノベーション ローン
5~10ヶ月前 ▽業者&物件探し(※注1) ▼業者探し ▽金融機関探し
4~10ヶ月前 ▼工事内容の打ち合わせ
4~5ヶ月前 ▽物件 仮決定 ▼工事内容 仮決定 ▽ローン申し込み・事前審査(※注2)
3~5ヶ月前 ▽物件 本契約 ▼工事 本契約 ▽ローン 本審査・契約(※注3)
1~3ヶ月前 ▽引き渡し ▼着工(※注4) ▽融資実行
0ヶ月前 完工・入居

おおむね、物件購入に1~5ヶ月、リノベーションの内容プラン作成から工事完了までに2~5ヶ月は見込んでおきましょう。
中古物件が引き渡されたら、すぐにリノベーション工事が開始できることを目標にして、効率良く進めてくださいね。

(※注1)
施工業者によっては、中古物件の内見に同行してくれます。
工事を依頼する会社は早めに決めておき、物件の下見の際に、リノベーションに向いている物件かどうかを見極めてもらうと確実です。
(※注2)
住宅ローンやリフォームローンでは、本審査の前に事前審査を受けます。
特に高額を借りる住宅ローンや一体型ローンの場合は、事前審査&本審査で最短でも2週間前後かかり、本契約・融資実行までの期間も考えると1ヶ月位かかる場合もあるため、早めに行動しましょう。
(※注3)
原則として、ローンの本審査の段階では、中古物件やリノベーション工事の契約が完了している必要があります。
できればローンの紹介サービスがあるリノベーション会社や、ファイナンシャルプランナーが在籍している施工業者に相談すると効率的です。
(※注4)
工事期間は、内装全面リフォームや水回り全体の施工なら約1ヶ月~1ヶ月半、間取り変更や増築を伴うフルリノベーション工事なら2~3ヶ月かかる場合もあります。

外壁や屋根を塗装する場合、1~4週間位が目安ですが、天候に左右されるため、時期によっては工期が延長します。
どのような工事であっても、余裕を持って計画しておきましょう。

>>【場所別】リフォーム工期の目安はどのくらい?
>> 外壁塗装に適した季節や時期は?

ワンストップ会社の利用もおすすめ

3~10ヶ月という期間の中で、不動産会社・リノベーション会社・金融機関、それぞれの業者と打ち合わせし、契約することは大変と感じる方も少なくないでしょう。

忙しい方やスケジュール管理が不安な方は「ワンストップリノベーション会社」を利用するのも得策です。
物件探しから、工事契約、ローンの申し込みまで、1つの窓口で打ち合わせ・申し込みできるので便利です。

>> ワンストップ会社の特徴や、リノベーション会社の種類・選び方

物件探しローン相談もできる
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中古の一戸建て住宅を選ぶ際の注意点

それでは最後に、中古一戸建て住宅を購入する際に気を付けたいポイントについて確認しておきましょう。

「木造軸組工法」か「ラーメン構造」が◎

まず、間取り変更をしたい場合には、住宅の工法・構造をチェックすることが重要です。

以下の内、「▲」の場合は、壁や面で建物を支えているため、撤去できない壁が多く、好みの間取りにできないことがほとんどです。
一方「●」の場合は、建物を支えているのは柱や梁であるため壁の移動がしやすく、間取り変更の自由度が高いので、リノベーションに向いていると言えます。

木造軸組工法
ツーバイフォー(2×4)
RC(鉄筋コンクリート)造 ラーメン構造 = ●
壁式構造 = ▲
プレハブ工法 鉄骨系 = ●
木質系 = ▲
コンクリート系 = ▲

気に入った住宅で希望の間取りにできるかどうか不安な場合は、物件を正式契約する前に、リノベーション会社の担当者にも調査してもらうと良いでしょう。

再建築不可物件は住宅ローン対象外

「再建築不可物件」とは、簡単に言えば、「建て替えができない物件」のことです。
主に、建築基準法や都市計画法などの改正前に建設された住宅に、多く見られます。

リノベーション工事は可能ですが、現行の法律上、火事や老朽化などで建て直したくなった場合に、対応できないリスクがあります。

また、住宅ローンを利用したい場合には「再建築不可物件」では審査が通らないため、購入するのは避けましょう。

2000年前後に建てられた物件は性能を確認

住宅の築年数によって、必要となる工事や、利用できる減税制度が左右されてしまう場合もあります。

例えば、先ほどご紹介した「住宅ローン減税」の対象となるのは、木造住宅であれば築20年以内の物件です。
ただし「既存住宅売買瑕疵保険」へ加入しているか、もしくは「耐震基準適合証明書」があれば、築年数が経っていても減税制度を利用できます。

減税制度や補助金などを活用したい場合は、「耐震性を確保できているか」などの条件が多くあるので、注意しましょう。

ちなみに、2000年以降に建てられた住宅であれば、物件購入費は高額になりやすいですが、その分、耐震性や断熱性能が全体的に高く、住みやすい環境が確保されている可能性が高いです。
「24時間換気システム」も設置されている建物なら、湿気やカビなどの不安も少ないでしょう。

瑕疵(かし)保険に加入しているかどうか

中古住宅の引き渡し時に、万一雨漏りなどの瑕疵(欠陥)があった場合には、売主である不動産業者などから保証を受けられるのが基本です。

こういった瑕疵を保証する「瑕疵担保責任」の期間は、新築であれば10年ですが、中古住宅の場合は、法人(不動産会社)なら2年、個人の売主なら3ヶ月間程度と短い場合はほとんどです。

しかし、中古住宅の検査と保証がセットになった「既存住宅瑕疵保険」に加入している事業者から住宅を購入すると、保証期間は物件の引き渡しから最大5年間になります。

プロの住宅診断士による「インスペクション(住宅診断)」も実施されるので、入居前に建物の劣化具合を把握できるというメリットもあります。
前述したように「住宅ローン減税」も利用しやすくなります。

ただし一般的な「既存住宅瑕疵保険」では、建物の引き渡し後にリフォーム・リノベーションをしてしまうと、工事した箇所は保険の対象外となってしまいます。
そこで「引き渡し後リフォーム型の既存住宅瑕疵保険」の活用をおすすめします。
こちらであれば、物件の瑕疵、およびリノベーション工事をした部分の瑕疵も、最大5年間保証されます。

築年数にもよるとは思いますが、中古住宅を選ぶ際には「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件にしたいかどうかも考えておくと良いでしょう。
(『平成29年度 住宅市場動向調査報告書』によれば、2016年度に瑕疵保険に加入したのは、中古一戸建て住宅では20.5%でした。)

なお「瑕疵保険」に加入できるのは、物件の「買主」ではなく、「売主」です。
すでに保険加入している事業者から購入すると確実ですが、保険未加入の宅建業者と取引したい場合には、瑕疵保険へ加入してもらえるか確認してみましょう。

>> 工事を保証する「リフォーム瑕疵保険」もあり!対象工事・業者の探し方は?

不安な場合はインスペクションの実施を

購入したい物件の劣化具合や性能がどの程度か心配な方は、「インスペクション(住宅診断)」を実施しておくと良いですね。
(前述した通り、「既存住宅瑕疵保険」に加入していればインスペクションは実施されますが、すべての部位が保険の範囲内とは限りません。)

インスペクションでは、不動産と建築いずれの知識もある第三者から、希望のリノベーションに適した物件であるかどうかアドバイスしてもらうことができます。

>> ホームインスペクション(住宅診断)」の主な内容やメリットとは?

なお2018年4月から、中古物件の販売者にはインスペクションの説明が義務化されています。
つまり、インスペクションを行うかどうかは任意ですが、インスペクションの概要の説明は、物件購入前に必ず行われます。
また、すでにインスペクションが実施されている物件であれば、診断結果の詳細を聞くことができます。

ちなみに『平成29年度 住宅市場動向調査報告書』によると、2016年度に中古一戸建て住宅でインスペクションを実施した割合は15.8%でした。

自費でインスペクションを行う場合の費用相場は、5~10万円前後です。
高い金額ではないので、気になる方は検討してみましょう。

以上のように、中古一戸建て住宅のリノベーションでは、配慮したい点がたくさんありますが、予算や家族の希望・優先順位などを明確にして、後悔のないよう計画的に進めたいですね。

まずは慌てず、中古一戸建て住宅のリノベーション経験が豊富な業者に、希望の工事ができるかどうか相談してみると良いでしょう。
業者によって、知識や提案の仕方も異なるので、なるべく複数のリノベーション会社と打ち合わせし、最も相性の良い所と契約することも、理想の住まいを手に入れるための近道です。

それぞれのポイントを参考に、憧れのマイホームをぜひ実現してくださいね!

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>> リノベーション費用相場

更新日:2018年9月19日
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