知っておくとスムーズ!中古物件購入リノベーションを成功させるポイント♪

中古物件購入リノベーションは、新築の物件を購入するよりも立地や費用の面でメリットがあるので、最近人気が高まっています。ただし、新築マンションや建売の新築住宅を購入するよりも、中古物件を購入してリノベーションするには手間や時間がかかります。 そのため、どんな流れでリノベーションをするのかを知り、計画的に物件探しを進めていくことが重要です。そこで中古物件を購入してリノベーションする際の流れや物件選びのポイントをまとめてみました。

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物件購入とリフォーム契約は同時並行

中古物件を購入して、リノベーションやリフォームを行いたい場合、細かいスケジュールの計画・管理が必須になります。

目安として約100日の間に、物件探し・購入とリフォーム会社探し・契約を同時並行しなくてはいけません。
中古リノベーションを決意したら、不動産会社探しとリフォーム会社探しを一緒にスタートしましょう。
中古物件が引き渡されたら、すぐにリノベーション工事が開始できることを目標にして、効率良く進めてくださいね。

今回は【リノベーションしやすい物件のポイント】【物件探しの流れ】【リノベーション(リフォーム)契約の流れ】それぞれのポイントを一緒に確認していきたいと思います。

リノベーションしやすいかどうか(戸建ての場合)

一戸建ての物件を購入する際、特に注意していただきたいのは、耐震性能です。
結論から言うと、1981年以前の建物か、それ以後かが重要になってきます。
日本で全国一律の耐震基準が設けられたのは1950年ですが、その後何度か基準が改訂されており、1981年に「新耐震設計基準」が導入されたのが大きな変更です。

ただ、戸建て(木造軸組工法)の場合には、2000年に決められた基準がベースとなるので、2000年以前に建てられた物件を選ぶと、別途耐震工事のコストがかかる可能性もあります。

また、一戸建て住宅の工法の中で、「木造軸組(在来)工法」の場合は、間取りの変更の自由度が高く、リノベーションに向いていると言えます。ただし、建物を支えるような柱は移動できません。

一方、「ツーバイフォー(2×4)工法」は、柱ではなく壁で建物を支える構造のため、窓を大きくしたり、部屋と部屋の間の壁を取り壊すことはできないので、リノベーションにはあまり向いていません。

最後に、「プレハブ工法」には、鉄骨系・木質系・コンクリート系の3種類がありますが、鉄骨系は木造軸組工法と同様に、間取りの変更の自由度が高めです。
一方、木質系・コンクリート系は、柱や梁ではなく壁で建物を支えるため、間取り変更には制限があります。

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リノベーションしやすいかどうか(マンションの場合)

マンションの場合は1981年の新耐震設計基準以降の建物であれば、ほとんどの場合は問題ありません。
そのため、購入を予定している物件の建築確認申請の日付が1981年6月1日以降かどうかをチェックしましょう。

また、物件の構造に関しても注意が必要です。
マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」という2つの建築構造があり、壁式構造はリノベーションにあまり向いていません。

「ラーメン構造」は柱と梁で建物を支える仕組みで、室内の間仕切り壁のほとんどが取り外し可能です。
中高層・超高層のマンションのほとんどはこちらの構造で、間取り変更の自由度が高いです。

一方で、「壁式構造」は壁と床で箱型をつくり、建物を支える仕組みです。
間仕切り壁も建物を支える役割を担っているので、移動が難しいことも多く、間取り変更の自由度はあまり高くないのです。
5階建て以下の中低層マンションに多く見られる構造なので、気をつけましょう。

>> リフォームで "できること・できないこと"【マンション編】

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中古住宅の購入手順

それでは、今度は中古住宅を購入する際の手順を詳しく見ていきましょう。
好みのリノベーション・リフォームがしやすいかどうか、予算はどの程度か、立地条件は良いかなど、しっかりイメージしてくださいね。

希望条件を整理

物件や場所などの具体的な条件を決める前に、どんな暮らしをしたいのか家族で話し合いましょう。
「大きな対面式のキッチンがほしい」「海が見える家に住みたい」「趣味の自転車を飾るスペースがほしい」「都心に住みたい」など。
実現可能性はあまり気にせずに希望を出し、ここだけは譲れないというポイントを明確にしましょう。

その上で、譲れないポイントの優先順位をつけていきます。
そうすれば、どのエリアに住むか、購入する物件にどれくらいの期間住み続けるのか、ということも決まってきます。
もし将来的に売却や賃貸を考えているなら、資産価値が落ちないような立地・物件条件を重視しなければいけないかもしれません。

>> リフォームのイメージを具体化する方法 "5パターン"

希望物件と資金計画の相談

住みたいエリアが決まったら、不動産会社へ行きましょう。
不動産会社に、周辺環境、マンションか戸建てか、予算などの希望を提示します。
このとき、「リノベーションを前提とした中古物件探し」であることを必ず伝えてください。
また早めに金融機関にも、物件やリノベーションの予算、住宅ローンを利用した場合の資金計画を相談しておくと良いでしょう。

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候補物件の内覧

気に入った物件の内覧をします。
その際、リノベーション会社にも同行してもらい、リノベーションに向いている物件かどうかを見極めてもらうのがオススメです。
ということは、この時点で、リノベーション会社を决定しておく必要がありますね。

物件によってはリノベーション費用がかさんでしまうこともあるので、改めて慎重に確認していきましょう。

さらにここで注意しておきたいのが、"リノベーションで変更できない点"です。
たとえば、排水管や排気ダクトの位置は変更できないため、大幅にキッチンやトイレなどの場所を移動することはできません。
また交通の便や近隣情報なども、物件を購入した後に変更することはできませんよね。
生活スタイルに合う立地かどうかも、実際に周りを歩いて調べておくとベストです。

物件の購入

不動産会社と不動産売買契約を締結、購入手続きを進めます。
実際に物件契約をする前に、不動産会社から「重要事項説明書」を受け取り、希望物件に関する説明を聞いておきましょう。
「騒音のおそれあり」など、リノベーションに合わない項目がないか、最終チェックができます。

特に問題がなければ、「不動産売買契約書」に署名・捺印して、契約します。
手付金として、購入代金の一部を支払うことになるので、忘れずに。

住宅ローン審査

住宅ローンは、申し込み前に事前審査を受けます。
融資基準は、金融機関によって異なります。出来れば復数の金融機関の事前審査を受けておきましょう。
融資額の見通しがついたら、特定した金融機関に申し込みをします。正式審査が改めて行われ、無事に通過したらローン契約確定です。

リノベーションの費用も住宅ローンに含める場合は、この段階でリノベーション会社と「工事請負契約」を交わしている必要があるので、気をつけてくださいね。

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物件の引き渡し

契約後、物件の引き渡しが完了したら、いよいよ工事の開始です。
ここまでに、リノベーション会社との契約も円滑に進行しておきたいところ。
住宅ローンの支払いが開始すると、家賃との二重払いになってしまうこともあるので、資金管理にもご注意を。

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リノベーション(リフォーム)の契約手順

続いて、リノベーション会社との契約手順についてチェックしておきましょう。
中古物件の内覧までには、工事を依頼するリノベーション会社を決めておきたいですね。

リノベーション会社の選定

リフォーム会社・リノベーション会社には、どんな企業でも得意分野があります。
どんな家にしたいか方針をある程度決め、インターネットや雑誌を参考に、リノベーション会社の情報を集めましょう。
物件購入のサポートをしてもらえるか、物件の内覧に同行してくれるかなども、確認しておくと効率的です。

複数社に見積り依頼

候補を3社位に絞り、それぞれの会社へ見積もりを依頼し、選定します。
この時に、1社だけではなく必ず複数社の比較をすることが重要です。
依頼する際に「相見積もり」と伝えておくと、最終的に断るときもスムーズです。

>> リフォーム相見積もりのマナー・注意点
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リノベーションの相談

リノベーション会社を決めたら、具体的に打ち合わせをしていきましょう。
予算に応じて工事内容や仕様、設備などの検討を行います。
希望の間取りやデザインなどを伝え、イメージを具現化していきます。
この時に、気になるテイストやお部屋の写真を用意しておくとベターです。

リフォーム・リノベーションの内容が細かく決まってくると、最初の見積り内容との相違点が生まれるものです。
正式に工事契約を結ぶ前に、詳細な見積りを出してもらってください。
住宅ローンとリフォームローンを同時に組みたい場合は、この頃までには金融機関に問い合わせておきましょう。

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工事請負契約書の締結・プラン&予算決め

プランと費用が決まったら、リノベーション会社と工事請負契約を交わします。
契約書を結ぶときは、すぐにサインをしないで一度は預り、家族と一緒にしっかり読み込みましょう。
気になる所やわからない所があったら、工事会社に聞いて、不安な点が残らないようにしてください。

>> 失敗しないための!リフォーム契約の注意点

リノベーション工事の着工

中古物件の引き渡しが完了していれば、いよいよ工事を開始できますね。
施工期間は、工事の内容によって異なります。
数ヶ月かかる場合は、仮住まいやウィークリーマンションなどの手配が必要です。
また工事に入る前に、近隣住宅に挨拶をしておきましょう。

リノベーション工事の完了

工事が無事に完了したら、リノベーション会社の担当者と一緒に最終確認をします。
不具合がないか、確実にチェックしましょう。
リフォームローンを契約している場合、工事完了後に融資が実行されることがあります。
仮住まいをするようでしたら、完成に合わせた引っ越しの手続きも怠らないようにしましょう。

>> 工事完了後、竣工検査のチェックポイント!どこを見ればいい?

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物件探しもリノベーション会社探しも、専門分野に合った会社を選ぶことが大切になります。
とはいえ、100日間という短い期間の中で、どちらも契約・住宅の引き渡しを行うのは大変かもしれません。
住宅ローンやリフォームローンを申し込みたい場合、金融機関探しも同時に行わなくてはいけませんよね。

全てを効率良く進めたければ、一括で打ち合わせ・申し込みができる「ワンストップリノベーション会社」を利用するのが得策です。
中古リノベーションに特化した「ワンストップ会社」は、物件探しから工事、ローンの申し込みまで、ひとつの窓口で一貫して担当してくれます。
忙しい方やスケジュール管理が不安な方はぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

>> 中古リフォームならワンストップ会社が人気!リノベーション会社の種類と選び方

リフォーム減税・補助金の活用

中古物件の購入してリノベーションする際に、もしも「耐震」「バリアフリー」「省エネ」を目的としたリノベーションを行うなら、リフォーム減税や補助金を活用すると良いでしょう。
例えば、トイレや浴室に手すりをつける場合でも、適用される可能性が高いです。
もちろん、住宅ローンやリフォームローンとの併用も可能です。

これらの減税制度や補助金は、国が実施するものと、地域が実施するものとがあります。
また耐震などを目的とした工事ではなくても、地域の経済活性化のためのリフォーム補助金を出す自治体もあります。
お住まいになるエリアを決めたら、早めに該当する自治体に聞いてみると良いですね。

>> リフォーム減税を活用してお得にリフォーム!
>> リフォーム補助金制度の活用方法について

住宅が完成するまでには、様々な手続きが必要となる、中古リノベーション。
物件も工事内容も、選択肢が色々あって悩んでしまいますが、予算、家族の希望や優先順位などを基準にして、後悔のない住まいを手に入れたいですね。
また業者を決めるときには、アフターフォローまでトータルでサポートをしてくれる会社を選択できるとより安心ですよ。

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更新日:2016年8月3日
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