中古マンションの築年数と資産価値とは?購入時のポイントを解説

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中古マンションの築年数と資産価値とは?購入時のポイントを解説

更新日:2022年11月08日

中古マンション

マンションの購入には、新築マンションを購入する方法と中古マンションを購入してリノベーションする方法があります。予算や希望エリアの都合により、新築ではなくあえて築年数の古い物件のリノベーションを検討している方も多いのではないでしょうか。中古マンションには多くのメリットがありますが、注意すべきポイントを見落としてしまうと後悔してしまうかもしれません。この記事では、築年数の古い中古マンションを購入するときのポイントを解説します。物件のチェックポイントや資金計画の参考にしてください。

中古マンションは築25年以降の物件がオススメ

マンションが多い地域

中古マンションを購入するなら、築25年以降の物件がオススメです。

中古マンションは新築に近いほど価格は高く、築年数が古くなるにつれて安くなります。
東日本不動産流通機構によると以下のグラフのように、築10年で新築の70~80%程度、築20年なら50~60%程度まで資産価値が下がるのが一般的です。

ただし、築25年以降からは価格が下がらなくなる傾向にあり、ほとんどの中古マンションが築30年で底値を迎えます。

築30年付近のマンションなら比較的安く購入できるので、築25年以上を条件に物件を探せばお買い得な中古マンションを見つけやすいでしょう。

中古マンションの寿命は100年以上

中古マンション

中古マンションは、定期的に適切なメンテナンスを行えば100年以上住むことも可能といわれています。

築50年ほどのマンションが建て替えられる主な理由は、耐震基準の変更や配管の変更、区画整理によるもので、老朽化により住めなくなったからではありません。

平成25年に国土交通省が発表した研究では、経年劣化を踏まえても、鉄筋コンクリ-ト造建物の物理的寿命は117年あると推定した調査例が紹介されています。

参考:『「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介』p.9(国土交通省)

そのため、築25年以上の中古マンションを購入してもマンションの寿命を心配する必要はなく、安心して長く住み続けられますよ。

築年数が古いマンションを購入するメリット3つ

ショールーム

築年数が古いマンションを購入するメリットには主に以下の3つがあります。

● 価格が安くて資産価値が落ちにくい
● 立地条件のよい物件が多い
● マンションの管理状態を確認しやすい

それぞれ具体的に説明します。

価格が安くて資産価値が落ちにくい

中古マンションは新築マンションよりも安価なため、人気の高いエリアで新築には手が届かなくても、中古でなら購入できる可能性があります。

中古マンションの中には、おしゃれで設備が充実している物件も多数あります。

先ほどお伝えしたとおり、築25年以上の中古マンションであれば資産価値が下がりにくく、将来売却するときに損をするリスクも回避できます。
安く買える上、購入時の価格とほぼ同じ金額での売却が期待できるでしょう。

立地条件のよい物件が多い

マンションは立地のよいエリアから開発されていくため、すでにマンションが建っているエリアは交通アクセスがよく暮らしやすい傾向にあります。
スーパーや公園、学校などが近く便利な場合も多いでしょう。
そのため、中古マンションのほうが新築よりも快適に生活できる可能性があります。

アクセスのよい立地は資産価値が低下しにくいので、将来の売却にも好都合です。

マンションの管理状態を確認しやすい

中古マンションなら、購入前に管理状態も含めて物件の良し悪しを判断できます。

まだ入居者のいない新築マンションの管理体制を購入時に見極めることは困難です。
とくにまだ建設中の場合、共用部分は普段から清潔か、管理人は親切かなどが全くわかりません。

一方、中古マンションであれば内見時に物件内を隅々まで確認でき、どのような住民が住んでいるのか、どのように管理されているのかを把握できます。
古い掲示物が放置されている、駐輪場が整頓されていないなどの問題があれば管理が行き届いていない可能性があるので、購入を避けたほうがよいでしょう。

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中古マンションを選ぶときのポイント5つ

中古マンションの下見

ここでは、中古マンションを選ぶときのポイントを次の5点ご紹介します。

● 修繕が適切に行われているか
● 修繕積立費が均等化されているか
● 空室率は低いか
● 配管や給水設備などの建物構造に問題はないか
● 耐震基準は「新耐震基準」か

修繕が適切に行われているか

経年劣化を心配せず住み続けられるよう、中古マンションは修繕が適切に行われているか確認しましょう。

国土交通省により、マンションは12~15年に一度を目安に大規模修繕の実施が定められています。
大規模修繕とは、外壁の塗り替えや防止工事など、雨風や紫外線などによる劣化を修復するための工事のことです。

参考:『長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント』(国土交通省)

適切にマンションが管理されているかチェックするために、内見時に大規模修繕の計画と履歴の有無を確認しましょう。
何か気になる不具合があれば、今後修繕される予定はあるか、いつまでに完了するのか聞いてみてください。

修繕積立費が均等化されているか

修繕積立費の支払いがあれば、積立費が均等方式になっているか確認しましょう。

分譲マンションでは管理費のほか、将来の修繕工事のために修繕積立費も払うことが一般的です。
多くのマンションでは、築年数が古くなるにつれて修繕積立費が値上げされていく「段階方式」が採用されています。

段階方式では将来の負担額が増えてしまうので、積立費が同額の「均等方式」がオススメです。

段階方式だと築年数が浅いうちは修繕費が安くても、物件が古くなるにつれて高くなっていきます。
最終的には均等方式よりも総額が高くなることもあります。

数十年後の負担も考えて、均等方式を採用している中古マンションを選びましょう。

空室率は低いか

中古マンションは空室率も重視しましょう。

空室率が高いと、管理者が住民から十分な管理費や修繕積立費を徴収できません。
その結果、必要な修繕工事がなかなか実施されなくなったり、全体的にマンション内の管理がおろそかになったりするリスクがあります。

安心・安全な暮らしができるよう、空室率が低く経営の心配がないマンションを選びましょう。

配管や給水設備などの建物構造に問題はないか

配管や給水設備などの建物構造の確認も必須です。

築20~30年のマンションで一度も配管交換がされていない場合、漏水の心配があります。
また、マンションによっては建て替えないと配管の交換ができない場合もあります。

不動産会社の担当者に配管のメンテナンス状況や施工方法を確認し、安全に住み続けられそうか判断しましょう。

耐震基準は「新耐震基準」か

中古マンションを選ぶときは、新耐震基準で建てられたマンションかどうかの確認も忘れないようにしましょう。

1981年6月に建築基準法が改正されて耐震基準が変わったため、1981年6月以前と以降の物件では耐震性に大きな違いがあります。

● 旧耐震基準:震度5強程度の中規模地震でも倒壊しないこと
● 新耐震基準:震度5強程度ではほとんど損傷せず、震度6~7程度の大規模地震でも倒壊しないこと
参考:『参考資料集』新耐震基準の概要(国土交通省)

法改正に伴い耐震工事が行われているので、基本的に1981年以前に竣工のマンションでも新耐震基準を満たしています。

とはいえ住環境の安全性はきちんと把握しておきたい点です。
念のため建築確認通知書を確認し、新耐震基準を満たしていることを確かめましょう。

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中古マンション購入時の資金計画で注意すべきポイント3つ

資金計画

次に、中古マンションを購入する際の資金計画について注意すべき点を3つご紹介します。

● 住宅ローンの返済期間・融資金額の制限はないか
● 住宅ローン控除が利用できるか
● マンションの物件購入費用の他に修繕費用の準備もしておく

住宅ローンの返済期間・融資金額の制限はないか

一般的な住宅ローンの返済期間は最長35年間です。
しかし、中古マンションの場合は「法定耐用年数(47年)ー現在の築年数」までしか返済期間をのばせない可能性があります。

住宅ローンではその住宅を担保とし、ローンの返済が不可能になった場合でも住宅を売却して資金を回収できるようにしています。
しかし、築年数の古い中古マンションは担保にしても安くしか売れないと判断されるので、ローンの契約に不利なのです。

同様の理由で、返済期間だけでなく融資金額も制限される場合があります。

細かい条件は金融機関によって異なるため、詳しくは金融機関やファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

住宅ローン控除が利用できるか

住宅ローン控除を利用すると、中古マンションを購入した年の年末の住宅ローン残高に応じて所得税・住民税の一部が戻ってきます。

マンションの場合、住宅ローン控除には以下の条件を満たしている必要があります。

● 総床面積が50㎡以上ある
● 総床面積の半分以上を自分で居住するために使用している
● 築年数が25年以下である、もしくは耐震基準に適合する建物である
参考:『No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)』(国税庁)

マンションの物件購入費用の他に修繕費用の準備もしておく

入居後にマンション内の修繕が必要になった場合に備えて、修繕費用を購入費やリノベーション費とは別に用意しておきましょう。

いざ入居してみたら給湯器が壊れてしまったり、水漏れが見つかったりするかもしれません。
また、マンションの大規模修繕費用が足りないときは、入居直後であっても修繕積立費とは別に費用が徴収されます。

追加費用が発生しても問題なく対応できるよう、資金計画は余裕を持たせて作成しましょう。

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中古マンションの購入時によくある質問

マンションリノベーションの相談

ここからは、中古マンションを購入するときに疑問を抱きやすい点について回答します。

● 中古マンション購入後に建て替えのリスクはある?
● 将来、築古の中古マンションでも売れる?
● 中古マンションのリノベーション費用の相場は?

中古マンション購入後に建て替えのリスクはある?

中古マンション購入後に、マンションが建て替えになるリスクはさほどありません。

マンションの建て替えには区分所有者(住民)の5分の4以上の賛成が必要です。
建て替えの際の自己負担金額は、一戸当たり約1,000万〜2,000万円程度が相場です。
しかも物件の規模やグレードによって費用は大きく変動するため、相場より高額になることもあります。

よほどの理由がない限り、建て替えには賛成が得られないケースがほとんどです。

将来、築古の中古マンションでも売れる?

管理状況や立地条件によっては、築40年以上のマンションでも売却できるでしょう。
築年数の古いマンションの需要は時代とともに高まっており、今後もこの傾向が続くと考えられます。

ただし、適切に管理されておらず劣化が目立っていたり、交通アクセスの悪いエリアにあったりする場合は売れない可能性もあります。

中古マンションのリノベーション費用の相場は?

中古マンションのリノベーション費用の相場は以下の表のとおりです。

リノベーション箇所・内容 費用相場
フルリノベーション(2〜3LDK程度) 500万~1,500万円
キッチン・浴室・トイレ・洗面 175万~300万円
システムキッチン交換 50万〜150万円
浴室 50万〜150万円
洋式トイレの交換 15万〜50万円
和式トイレを洋式に変更 15万〜60万円
洗面台 10万〜50万円
洗面所全体 20万〜50万円
給湯器の交換 10万〜35万円
フローリング交換(6畳) 6万〜18万円
畳からフローリングに変更(6畳) 9万〜24万円
リビング拡張(間仕切り撤去を伴う) 40万〜90万円
和室を洋室に変更 25万〜60万円
壁に断熱材を施工 4千~3万円/㎡
壁紙クロスの交換 800~1,500円/㎡

具体的な施工事例とかかった金額を知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

>> 中古マンションのリフォーム・リノベーション費用相場と事例

中古マンションのリノベーションは複数社に見積もりしよう

中古マンションのリノベーションは複数社に見積しよう

中古マンションを購入するときにはさまざまな確認点があります。
チェック漏れがないよう、プロと一緒に内見したり資金計画を作成したりしましょう。

業者を探す際は、複数社に見積もりを依頼できるリショップナビが便利です。
いろいろな業者に相談しながら、自分にぴったりな中古マンションを見つけてリノベーションを検討してみてください。

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