中古マンションのリノベーションが熱い!理想の住まいをお手頃価格で手に入れよう

中古マンションのリノベーションが熱い!理想の住まいをお手頃価格で手に入れよう

若い世代を中心として、あえて新築物件ではなく、中古のマンションを購入後にリノベーションをして住む人が増えています。中古マンションを購入してリノベーションをすることには、購入費用が抑えられるだけではなく、自分の好みの住環境を手に入れられるなど、様々なメリットがあります。この記事では、そもそもマンションのリノベーションとはどのようなことを指しているのか、中古マンションをリノベーションするメリットは何か、などについて解説していきます。

リフォームとはどう違う?マンションのリノベーションとは

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「リフォーム」と「リノベーション」という言葉は混同されがちですが、そもそも意味が異なります。
まず、リノベーションは新築時より物件の性能を高めて、付加価値をつけることを指しています。たとえば、住環境の間取りや内外装を大幅に変更したり、デザイン性を高めたりすることなどはリノベーションに該当します。

一方で、リフォームは老朽化した部分を直すなどして新築の状態、もしくは物件の性能を新築に近い状態に戻すことを目指して行われるものです。

理想のマンションがお買い得価格で!リノベーションのメリット

一般的に、マンションを購入すると高額な費用がかかります。
そこで、自分が好ましいと思う住空間をより低価格で実現するために、マンションのリノベーションという選択肢があります。
マンションのリノベーションには大きく2つのメリットがあるため、ここで紹介します。

自分好みの住環境を実現できる

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既存の物件を購入すると間取りやデザインが自分好みではないため、不便さや不満などが生じるケースがあります。
マンションのリノベーションでは、間取りから水まわり、内装に至るまで自分のこだわりに合わせたデザインが可能です。
また、自分にとって必要な設備を厳選したり、無垢材など素材にこだわって住環境を作ったりすることもできます。

さらに、物件探しでは新築物件に縛られることがないという点もメリットのひとつです。
そうすることで住居エリアの選択肢が広がり、好条件の立地で物件が見つかりやすいといわれています。

物件の購入費用を抑えられる

物件を購入する場合、新築物件を購入すれば高額な費用がかかります。
リノベーションを前提として中古マンションを購入すれば、物件の購入費用が大幅に抑えられます。

そのため、リノベーションに必要な費用をかけたとしても、新築物件よりも安い価格で理想の住空間を手に入れられる可能性が高いです。

新築・中古リノベーション・賃貸の費用比較

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参考までに、新築を購入する場合・中古マンションを購入してリノベーションする場合・賃貸マンションに居住し続ける場合にかかる費用の目安も比較しておきましょう。
(なお、以下はいずれも東京都江東区の60㎡の物件の場合の一例です。)

新築マンション 中古マンション+リノベーション 賃貸マンション
条件 ・物件価格:4,000万円
・35年ローン(ボーナス返済なし/金利1.1%)
・物件価格:2,500万円
・リノベーション費用:650万円
・35年ローン(ボーナス返済なし/金利1.1%)
・35年間居住
・家賃:12万円
・2年間契約
・更新手数料:12万円(家賃1ヶ月分の場合)
入居時費用 ・諸費用:200万円(物件価格の5%の場合) ・諸費用:125万円
・リノベーション費用:650万円
・敷金:24万円(家賃2ヶ月分の場合)
・礼金:24万円(家賃2ヶ月分の場合)
・仲介手数料:12万円(家賃1ヶ月分の場合)
毎月支払額 134,788円
(ローン返済:114,788円・修繕積立費:2万円)
91,743円
(ローン返済:71,743円・修繕積立費:2万円)
家賃:12万円
総額 5,861万円 4,628万円 5,316万円

上手にリノベーションができれば、中古マンション購入+リノベーションはとってもお得ということがわかりますね。

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リノベーション済みのマンションを手に入れるには?

リノベーション済みのマンションを手に入れるためには、2つの方法があります。
リノベーション済みの物件を購入することと、中古マンションを購入して自分でリノベーションを行うという2つのパターンです。
この2つの方法について、それぞれ見ていきましょう。

リノベーション済みの物件を購入する

リノベーション済みの物件では、リノベーション後の状態の物件を見学してから入居できるという安心感があります。
加えて、リノベーションにかける手間や時間も不要という点も魅力のひとつです。

ただ、リノベーション済みのマンションの場合は、販売価格にリノベーション費用が上乗せされていて、その販売価格が適正かどうかが分かりづらい面があります。

また、リノベーション前の状態がわからないため、設備の老朽化などの問題を事前に把握することが難しい場合もあります。
他に、リノベーション済みの物件では、自分好みの住まいが実現できるとは限らないという問題もあります。

中古物件を購入してリノベーションする

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中古物件を購入して自分でリノベーションをすると手間がかかるだけでなく、入居までの時間もかかります。
大がかりなリノベーションでは、入居までに半年から1年程度の期間がかかってしまうケースもあるでしょう。

しかし、新築物件だけで探すよりも、中古物件の購入を視野に入れれば選べる物件数が多くなり、自分が好きな場所に住める可能性が高まるというメリットもあります。

中古物件を購入してリノベーションすると、自分好みの住空間を実現しやすい点が最大の魅力といえます。
理想の住環境を実現したいなら、中古マンションを購入して自分でリノベーションするのがおすすめです。

【リノベーションしやすいマンションの特徴】

マンションの構造には、主に「ラーメン構造」と「壁式構造」という2つの建築構造があります。

「ラーメン構造」は、柱と梁で建物を支える仕組みで、室内の間仕切り壁のほとんどが取り外し可能です。
中高層・超高層のマンションのほとんどはこちらの構造で、間取り変更の自由度が高いです。

一方で、「壁式構造」は壁と床で箱型をつくり、建物を支える仕組みです。
間仕切り壁も建物を支える役割を担っているので、移動が難しいことも多く、間取り変更の自由度はあまり高くないため、リノベーションにはあまり向きません。
特に5階建て以下の中低層マンションに多く見られる構造なので、気をつけましょう。

>> リフォームで "できること・できないこと"【マンション編】

なお、中古のマンションを購入する際には、建築確認申請の日付が1981年6月1日以降かどうかをチェックしましょう。
1981年に「新耐震設計基準」が導入された以降の建物であれば、ほとんどの場合は耐震性に問題がないので安心です。

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どこから始める?マンションのリノベーションの種類と具体例

中古マンションを購入してリノベーションをする場合、何から手をつけて、どうしたら良いのかは悩みどころです。
ここでは、リノベーションの種類や、実際にリノベーションでできることの具体例について紹介していきます。

リノベーションの種類について

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ひと口にリノベーションといっても種類があります。
まず「フルリノベーション」とは、その区画を一旦解体してスケルトン状態にして、大幅に間取りの変更や改修を行うことです。
フルリノベーションの場合は大規模工事になりますが、間取りや内装デザインが一新されるため、より自分の理想に近づけることができます。

次に、全面改修はせず、気になる箇所だけをリノベーションするのが「部分リノベーション」です。
これは、元の構造などを生かしているため、費用はフルリノベーションよりも安く抑えられます。物件の状態や予算などを考慮して、どちらを選ぶか決めましょう。

場所別に見るリノベーションの内容について

リノベーションの具体的な内容について把握しておくと、費用面やデザイン、リノベーション工事などの計画が立てやすくなります。
ここでは、洗面所やキッチンなど、場所別にリノベーションの具体例について見ていきましょう。

【洗面所】

洗面所のリノベーションとしては、洗面台の交換や移動などが行われるケースがあります。
同じ水まわりといっても、洗面所のリノベーションは、キッチンや風呂場などと比べると費用をかけずに工事を行うことができます。

ただ、洗面台のボウル素材を変更したり、オプション機能をつけたりした場合には、それなりに費用もアップします。
費用を抑えたいなら、洗面台のグレードを考慮することがポイントです。

【間取りの変更】

中古マンションのリノベーションでは、マンションの骨格構造に関わらない範囲で大幅に間取りを変更することが可能です。

具体的には、1DKをワンルームにする、ウォークインクローゼットを新しく設置する、などはよく行われます。間取りは住まいのデザインや暮らしやすさにも大きく関わってきます。
そのため、他人任せにせず、自分や家族の希望とアイデアを時間をかけて検討し、集約していく事が大事です。

【キッチン】

キッチンのリノベーションでは、古いキッチンを新しくする、アイランドキッチンにするなどのケースがよく見られます。

キッチンには他にもI型やL型などのタイプがあります。
そのため、どのタイプを選ぶかによって、価格や工事の内容などが大きく変わってきます。

キッチンについても、家族のいる人は家族の意見を集約することが大事です。
加えて、キッチンの場所を移動させると水道やガスの配管工事も必要になるため、大幅に費用もアップすると心得ておきましょう。

【内装】

内装をリノベーションすると、見た目が良くなるだけでなく、居住空間を自分の好みに合わせることができるので、住み心地が良くなるというメリットがあります。
具体的には、壁紙の変更や、畳をフローリングにすることなどは、リノベーションでよく行われている事例といえるでしょう。

【風呂場】

中古マンションを購入した場合、風呂場のリノベーションは行われることが多いです。
たとえば、ユニットバスの導入、タイルの張り替えなどはよく行われるリノベーションです。

特に、水まわりは傷みも早く、老朽化が進んでいる場合には、設備の修繕などを行わなければならないケースも多く見られます。

【トイレ】

トイレの交換、ウォシュレットの取り付け、手洗いカウンターの新設などは、トイレのリノベーションでよく見られる事例です。
トイレのリノベーションにかかる費用は、便器の本体価格によって大きく変動します。
ただ、機能性を兼ね備えた商品は水道代の節約にもなるため、設備を選ぶときには将来的なことも考慮しましょう。

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マンションのリノベーションにはいくら必要?費用にまつわるQ&A

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マンションのリノベーションでは、自分好みの住まいを実現するのが理想ですが、費用面の問題が気になりますよね。
ここでは、予算の目安はどれくらいか、自治体から補助金はもらえるのかなど、お金にまつわる疑問をQ&A方式で解説していきます。

どれくらいの価格でリノベーションできるの?

中古マンションのリノベーションに必要な費用は、フルリノベーションでは、500〜1,000万円ほどです。
ただし、この金額は2LDK・3LDKほどの広さのマンションで、間取り変更や内装、水まわりを全て交換するような場合です。
水まわり設備は既存のものを使用、ちょっとした間取り変更と、内装をキレイにするリノベーションのみ、などの場合は500万円未満に収まることが多いです。

また、部分リノベーションの場合には、数十万円から可能ですので、安心してください。リノベーションをするマンションの広さや、リノベーションの内容によって必要な予算は変わってきます。
具体的な費用が知りたい場合には、事前に見積もりを出してもらい、費用の確認をしておきましょう。

>> 事例からわかる!マンションリノベーションの費用相場!

リノベーションでも住宅ローンは使えるの?

マンションのリノベーションでも住宅ローンが使えます。
住宅ローンは低金利でローンを組めることに加えて、長期間の借り入れが可能というメリットもあります。

また、中古マンション購入と同時にリノベーションを行う場合には、物件の購入費用とリノベーション費用をまとめて住宅ローンで借入することが可能です。

自治体からの補助金ってあるの?

マンションを購入してリノベーションを行う場合、バリアフリー化や省エネなどの目的によっては、国や自治体から補助金が受けられる可能性があります。

たとえば、「長期優良住宅化リフォーム推進事業による補助金」では、省エネなどを目的として工事を行った場合に、補助率3分の1を限度として、最大250万円の補助金がもらえます。
ただし、補助金制度を利用するためには、事前の申し込みが必要です。

>> 長期優良住宅化リフォームの具体的な内容・費用相場は?

リノベーション時の注意点!マンションの築年数にも注目しよう

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、築年数も重要な要素といえます。
まず、一般的に築年数が古いほど、物件の価値は下がります。
築年数が古いものに関しては、将来建て替える可能性があることも視野に入れておきましょう。

また、建物の資産価値は20~25年程度で大きく減少することから、マンションを購入するときには築30年前後の物件が狙い目です。
加えて、マンションは管理会社などが管理を引き受けているケースも多いことから、購入時には管理状態にも着目することがポイントです。

お得なのはどっち?新築物件とマンションのリノベーション

新築物件か中古マンションを購入してリノベーションするのかでは、どちらがお得かで悩むものです。
まず、新築物件の場合は、築年数とともに価値が下がっていきますが、中古物件はもともと価格も安く、リノベーション済なら値崩れしにくいというメリットがあります。

中古マンションの購入では、築年数など注意すべきポイントがいくつかありますが、トータル的なメリットを考えると、中古マンションのリノベーションは大変お得です。
購入する物件が決まったら、一度リフォーム業者に相談してみましょう。

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更新日:2018年10月9日
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