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賃貸マンションをリノベーションする効果
リノベーションは原状回復のみのリフォームとは違い、物件の性能を高めて付加価値を高めるものです。
築年数が経って人気の下がっていた賃貸マンションが、リノベーションによって家賃を下げずに、入居希望が増加したケースも少なくありません。
空室対策
近年、少子高齢化の影響などで、住宅ストックは過剰に。
これまで通りに原状回復リフォームを行っていても、なかなか新しい借り手が決まらないことがあります。
リノベーションにはある程度のコストがかかりますが、家賃が入らない期間が長くなるよりも、設備投資を行い空室を減らすことで、経営が安定するケースも多いのです。
家賃アップ
築年数が経ち家賃の値下げを考えていた物件も、リノベーションによって家賃をアップできることがあります。
東京都内では、リノベーション後の家賃が3万円ほど上昇したケースも。
家賃アップとはいっても、新築・築浅物件の家賃相場よりは安く借りられることもあるので、借り手側からしても魅力的に映ります。
節税
工事内容によっては、リノベーション費用は減価償却の対象となります。
減価償却となると、工事費用を耐用年数で分割して経費計上することができるため、この期間中は一定の節税効果が得られるのです。
※工事費用が減価償却の対象となるかどうかについては、事前に税理士にご相談することをおすすめします。
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賃貸マンションのリノベーション費用相場
続いて、賃貸マンションをリノベーションする際の費用相場をご紹介します。
水回り・内装・間取り変更工事の費用をそれぞれ項目別にまとめたので、工事内容を決める参考にしてみてください。
水回りリノベーション
キッチン・浴室・トイレ・洗面所が新しいと、借り手の印象も格段にアップします。
こうした水回りの設備は特に生活の快適さに直結する部分ですので、10〜15年ほどでリノベーションを検討すると良いでしょう。
| 工事箇所 | 工事の内容 | 工事費用相場 |
|---|---|---|
| キッチン | キッチンの移動 | 20〜250万円 |
| システムキッチン交換 | 50〜100万円 | |
| ミニキッチン/セパレートキッチン | 10〜50万円 | |
| レンジフード・コンロ交換 | 10〜30万円 | |
| 食洗機取り付け | 9〜25万円 | |
| 浴室 | ユニットバス交換 | 40〜150万円 |
| 在来からユニットバスに交換 | 65〜150万円 | |
| 浴室乾燥機の設置 | 10〜25万円 | |
| 給湯器の交換 | 10〜25万円 | |
| トイレ | 洋式から洋式に交換 | 15〜50万円 |
| 和式から洋式に交換 | 15〜60万円 | |
| 温水洗浄便座の取り付け | 5〜10万円 | |
| 洗面所 | 洗面台のみ交換 | 7〜50万円 |
| 洗面所全体の工事 | 20〜50万円 |
ちなみに、リノベーション会社によっては「水回り3点セット」というプランがあることも。
このプランを活用すると、おおよそ60〜150万円で施工できるケースもあります。
個別のリノベーションより安価な施工が可能となるので、水回りをまとめてリノベーションしようとお考えの場合は、検討してみても良いかもしれません。
内装リノベーション
内装が新築並みにきれいな物件は人気が高いです。
壁紙や床など、面積の広い場所を変えると、お部屋の印象ががらっと変わります。
| 工事の内容 | 工事費用相場 |
|---|---|
| クロス張替え | 750円〜1,500円/㎡ |
| フローリング張替え | 2〜6万円/畳 |
| クローゼット増設 | 10〜50万円 |
| 畳をフローリングに変更 | 9〜35万円(6〜8畳) |
| 全面的に洋室に変更 | 25〜100万円(6〜8畳) |
間取り変更リノベーション
「部屋が狭い」「使い勝手が悪い」など間取りに問題がある場合は、間取り変更リノベーションが有効です。
2部屋を1つにつなげたり、間仕切り壁を新設したりなど、ターゲットに合わせた間取りに変更することで入居が決まりやすくなるケースも多いです。
| 工事の内容 | 工事費用相場 |
|---|---|
| 間仕切り壁の設置 | 8〜25万円/箇所 |
| 間仕切り壁の撤去 | 3〜8万円/箇所 |
| ドアの増設 | 6〜25万円/枚 |
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【ファミリー向け】賃貸マンションのリノベーション事例
では実際に、当サービス『リショップナビ 』加盟店による賃貸マンションのリノベーション事例を見ていきましょう。
まずはファミリー向け物件の成功事例からご紹介します。
【事例①】
低コストで綺麗にリノベーション！
| 築年数 | 25年 |
|---|---|
| リノベーション費用 | 150万円 |
| 施工日数 | 30日 |
洗面所・浴室・玄関も施工しましたが、費用は150万円と抑えめにしました。
人気があまりない和室物件は、内装リノベーションで洋室にするという選択肢もあります。
【事例②】
築30年が新築マンションのように！
| 築年数 | 30年 |
|---|---|
| リノベーション費用 | 260万円 |
| 施工日数 | 14日 |
人気の高いアクセントクロスも採用しました。
お金をかけるところとかけないところ、メリハリをつけてリノベーションすることで、高い費用対効果を見込めます。
【事例③】
2戸を1戸につなげた間取り変更リノベーション
| 築年数 | 17年 |
|---|---|
| リノベーション費用 | 638万円 |
| 施工日数 | 40日 |
構造的な問題がなければ、2室をつなげる工事も実施できます。
間取り変更と同時に水回りのリノベーションも実施し、デザインにもこだわった物件へと生まれ変わりました。
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【一人暮らし向け】賃貸マンションのリノベーション事例
一人暮らし向けのワンルームや1Kなどの物件は、価格も安めにリノベーションが可能です。
工事箇所や内装のデザイン、費用など参考にしてみてください。
【事例④】
低コストですぐに借り手がついた事例
| 築年数 | 20年 |
|---|---|
| リノベーション費用 | 45万円 |
| 施工日数 | 7日 |
オーナー様からのご要望は、「若い男性が入居してくれるような、明るい印象のお部屋」。
ターゲットを明確にすることで、低予算でもニーズに合った物件になっています。
【事例⑤】
１Kマンションを低コストで見栄えよく
| 築年数 | 26年 |
|---|---|
| リノベーション費用 | 63万円 |
| 施工日数 | 14日 |
居室の床は変更せず、キッチンの床色を合わせています。
必要な箇所だけ絞って工事することが、コスト削減のコツ。
壁紙や建具などを白で統一し、お部屋が実際よりも広く感じられるので、内見時の印象もアップします。
【事例⑥】
築古マンションをまるでデザイナーズ住宅のように
| 築年数 | 34年 |
|---|---|
| リノベーション費用 | 150万円 |
| 施工日数 | 21日 |
スケルトン仕様のシャワーブースを取り入れた斬新なデザインのお部屋になりました。
このように個性的なデザインで他との差別化を図り、人気となっている物件も存在します。
賃貸マンションのリノベーションを成功させるポイント
最後に、賃貸マンションのリノベーションで大切なポイントを解説していきます。
家賃で工事費用が回収できるか計算する
おしゃれな物件にしたいからといってこだわりすぎると、工事費用が回収できないといった事態にもなりかねません。
賃貸物件のリノベーションを成功させるには、リノベーション後にどれだけ家賃が回収できるか考慮して、予算を立てる必要があります。
例えば、水回りのリノベーションで家賃を5,000円上げる場合を想定してみましょう。
水回りのおおよその耐用年数は15年なので、最低でも15年間でリノベーション費用を回収する必要があります。
15年間で回収できる金額は90万円(5,000円×12ヶ月×15年)となり、工事費用は90万円以内に納める必要があるというわけです。
また、家賃のアップ額が現実的かどうか、今後家賃を下げざるを得ない状況になる可能性がないかなども合わせて考慮しないといけません。
工事費用を想定した上で「どれくらいの費用でどのような工事ができるか」を、まず専門のリノベーション業者に相談してみるのがおすすめです。
複数業者の見積もりを比較する
賃貸マンションのリノベーションにかかる費用は、業者によって大きく異なります。
実際に工事を検討する際には、複数業者から見積もりを取り、比較することをおすすめします。
見積書の金額はもちろん、工事内容や費用の内訳までしっかりと見た上で、施工業者を選ぶと良いでしょう。
【この記事のまとめ＆ポイント！】
| 賃貸マンションをリノベーションする費用相場は？ |
|---|
| 水回り・内装・間取り変更など、工事の種類によって費用は様々です。例えば、システムキッチンを交換する場合、50～100万円ほどかかります(詳しくはこちら)。 |
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