離れを増築するときの費用｜増築ができる条件や施工事例をご紹介

敷地内に「離れ」を増築する費用は、6畳の場合で約150〜650万円程度です。

「木造」「鉄骨(鉄筋)」「プレハブ造」といった建築工法や広さや、壁・天井・床など内装の材質やデザインのグレードや使用目的によっても費用は大幅に変動します。

以下の表で、建築工法[木造・鉄骨(鉄筋)・プレハブ造]ごとの大まかな相場をご紹介しますので参考にしてください。

もっとも低コストなのはプレハブ造です。

一方、鉄骨(鉄筋)は材料費の高さや工期の長さからコストがかかりやすくなります。

リショップナビで、実際に離れの増築をした事例をご紹介します。
以下より、施工期間や費用を参考にしてください。

離れは、敷地の空きスペースに自由に増築していいわけではありません。

離れを増築するには、法規制に基づいた以下の3つの条件を満たす必要があります。

本来離れとは「住居としての機能が不十分で、母屋がなければ生活が成り立たない建物≒用途上不可分」である必要があります。

そのため、離れを増築するには、その離れが「一戸建ての住宅として”判断されない”こと」が条件です。

その理由としては次のように、建築基準法には「一敷地一建物の原則」があり、離れが一戸建ての住宅として判断されてしまうと、そもそも増築することさえできないからです。

※引用：e-GOV 建築基準法施行令

離れが1戸建ての住宅として判断されないためには、その建築物に水回り(キッチン・トイレ・浴室)の3点をすべて揃えず、あえて設備を欠けさせる必要があります。

住居用の離れの判断基準は自治体によって異なるため、離れの増築を依頼する前に各自治体に問い合わせてみましょう。

上記で説明したとおり、ひとつの敷地にはひとつの建物しか建てられず、離れを増築する際はキッチン・トイレ・浴室のどれかひとつが欠けていなければなりません。

もし二世帯住宅としてキッチン・トイレ・浴室のすべて揃った建物を同じ敷地内に増築する場合は、土地を2つに分ける「分割」または「分筆」の手続きが必要となります。

分割と分筆の詳細は以下のとおりです。

土地を2つに分けるという点では分割・分筆とも同じですが、登記簿上で違いがあります。

都市計画のエリアによっては分筆できない場合や、分割・分筆ともできない場合もあるのであらかじめ市町村に確認しておきましょう。

敷地は都市計画にもとづいて、建ぺい率・容積率が決められています。

建ぺい率とは「敷地の何％を建物用に使えるか」を、容積率とは「敷地に対してどれくらいの空間を使えるか」を定めた数値です。

離れを増築する際の、建ぺい率・容積率のルールは、それぞれ次の通りです。

また、建ぺい率と容積率は、以下の方法で算出できます。

離れの増築に伴って、建ぺい率・容積率が基準以内に収まるかどうか、増築に詳しいリフォーム会社と相談して、確認しておきましょう。

建物を建てるときには近隣住人に配慮するため、以下のような高さや距離に関するルールが定められています。

建物の高さに関する条件は自治体によって異なります。

各自治体の都市計画課などに問い合わせて、建物に関する規制について確認しておきましょう。

敷地内に離れの増築を検討しているときに、気をつけるべきポイントを3つご紹介します。

離れの増築をスムーズに進めるために、以下の項目を事前にしっかり確認しておきましょう。

新しく離れを増築するにあたり土地が以下の基準に当てはまる場合、原則として確認申請が必要となります。

※自宅の敷地が防火地域に該当するかは、市区町村のホームページから確認が可能

建築確認の申請者は建築主ですが、専門家でなければ離れの増築に関して、さまざまな法律の基準を満たしているかどうかを判断するのは非常に難しいことです。

確認申請をスムーズに進めるためには、業者や建築士、設計会社に依頼するのをおすすめします。

建物表題変更登記とは、増築工事で面積が増えた分を法務局へ申請する手続きのことです。

敷地内に離れを増築した場合、1ヵ月以内に増築登記である「建物表題変更登記(＝登記)」を行わなければなりません。

自分で手続きをすることも可能ですが、面倒なルールだけでなく図面の作成もあるので、7〜10万円程度の費用で土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

もし不動産の登記をしない場合、不動産登記法164条により10万円以下の過料に処すると定められています。
また、未登記建物は、新築や増築、リフォームなどの際に金融機関から融資を受けられないリスクがあります。

建物の所有権を明確にするために、必ず登記しましょう。

離れを増築することで延べ床面積等が増えると、固定資産税が上がります。
固定資産税の標準税率は一般的に1.4%であり、課税標準額を基に納税額が計算されます。

固定資産税の計算式は以下のとおりです。

例えば「床面積が7㎡の離れ・課税標準額50万円の木造の離れ」の場合は「50万円×1.4％＝7,000円」となり、年間7,000円の固定資産税がかかります。

自治体によっては以下のような軽減税率や優遇処置が受けられる場合もあります。

固定資産税が減額になるかどうか、各自治体に問い合わせて確認してみましょう。

上記で解説した離れの増築の注意点を踏まえて、実際の施工までの流れを確認しておきましょう。

離れの増築は次のようなスケジュールで進めていくことが多いです。

離れの増築を検討しはじめてから引き渡しまで、トータルで4～5ヶ月ほどかかることを前提にして計画を立てましょう。

特に確認申請や登記には各種書類の提出が必要となり、建築士・土地家屋調査士といった専門の業者への代行を依頼するのが一般的ですので、そちらも忘れずに検討するようにしましょう。

離れを増築するためには厳しいルールや煩雑な手続きをクリアしなければいけません。

専門の業者に任せることで面倒な手続きや時間が大幅に削減され、無駄なく作業が進められます。

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