【工事箇所&6畳/10畳などの広さ別】家の増築リフォーム費用相場!確認申請や既存不適格などの注意点

家の増築・建て増しのリフォームを検討したい時、最も気になることが「値段がいくら位になるのか」という点ですよね。また「確認申請や登記は必要?」「既存不適格の場合はどうしたら良い?」といった不安を抱えていらっしゃる方も多いでしょう。そこで、離れ・トイレ・ベランダ(バルコニー)などを増築する場合の、1畳あたりのリフォーム費用や、広さごと(2畳・6畳・8畳・10畳)の価格目安、リフォーム実例、活用しやすい補助金や減税制度、業者の探し方や注意点、増築できない場合の対策まで、まとめて解説します。

増築の定義とは?

既存の建物や敷地内に、新しく建物を追加し、床面積を増やすことを「増築」と言います。

(対して、部分的な修理などを行う場合は「改修」、床面積を変えずに建物の一部もしくは全体を壊して施工する場合は「改築」と呼びます。)

平屋を2階建てにする、バルコニーやベランダを新たに設置する、庭に離れやカーポートを新設する、といった工事はすべて、増築に当てはまります。

【工事場所・広さ別】増築リフォーム費用相場

ここからは、工事箇所ごとの増築費用の目安をご紹介します。

①トイレ・浴室の増築
②離れや部屋(リビング・洋室・和室など)の増築
③平屋を2階建てに変更する場合
④バルコニー・ベランダの増築
⑤ガレージ・カーポートの増築

①トイレ・浴室を増築する費用

トイレや浴室といった水回りの増築は、配管工事の手間がかかるため、金額が高くなりやすいです。

採用するトイレ・ユニットバス本体の価格や、間取りによっても値段が変動します。
また「トイレ室内に収納を付ける」「2階以上などで、配管追加工事も必要になる」というケースの場合は、高額になるため予算組みに注意しましょう。

トイレの増築費用 70~200万円
※広さ1畳(約0.5坪)程度の場合
浴室の増築費用 75~250万円
※広さ2畳(約1坪)程度の場合

>> トイレの増設・増築工事の費用相場
>> お風呂を“増設”or“拡張”する費用・工期・注意点

②離れや部屋(リビング・洋室・和室など)を増築する費用

離れや、1階部分に部屋を増築する際の費用は、1畳(約0.5坪)あたり25〜65万円です。
施工面積が狭いほど、単価が高くなる傾向があります。

2畳(約1坪)分の増築費用 50~140万円
6畳(約3坪)分の増築費用 200~300万円
8畳(約4坪)分の増築費用 210~400万円
10畳(約5.5坪)分の増築費用 220~450万円

壁・天井・床など内装の材質やデザインにこだわると、高額になるので注意しましょう。
また、窓や収納(クローゼット・押し入れ)の有無によっても費用は異なります。

>> 洋室リフォームの費用相場
>> 和室リフォームの費用相場
>> ベランダを増築して"部屋"にする場合の価格・注意点

なお離れを新たに作る場合には、地盤工事も別途必要になることがあります。

〈水回り設備を追加する場合は高額になりやすい〉

リビングや離れを増築する際に、キッチンや洗面台の設置を検討される方もいらっしゃるでしょう。
この場合は先述の通り、配管工事が別途発生する可能性があるため、見積もりの際に総費用をよく確認しておきましょう。

ちなみに、キッチンを新たに設置する場合は50~100万円、間口の狭いミニキッチンであれば28~50万円、洗面台を新設する際は10~50万円程度の予算を見込んでおくと良いでしょう。

>> 水回りリフォームの費用相場
>> ミニキッチンの価格・おすすめメーカー

〈渡り廊下も一緒に増築する場合〉

離れと一緒に「渡り廊下」も設置する場合、50~200万円ほどのコストがかかります。
ただし安く仕上げる方法として、カーポートを廊下として代用できるケースもあり、この場合は10~50万円位でリフォーム可能です。

>> 渡り廊下のリフォーム費用・注意点

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③平屋を2階建てにする費用

2階を増築する場合には、耐震性確保のため、1階部分の補強工事もほぼ必須となります。
さらに屋根の解体・作り直しなどの作業もあるため、1階を増築する時よりも費用が高く、1畳(約0.5坪)あたり50~100万円程度の予算が必要です。

どのような部屋を作るか、トイレなど水回り設備を増設するかどうかによっても、価格は変動します。
1階の補強費がどの程度必要かなども、見積もりの際に確認しましょう。

なお、2階へ移動するための「階段」をどこに設置するか(室内か室外か、あるいは両方か)も、業者と相談しながら決めると良いでしょう。

>> 室内階段リフォームの費用相場
>> 外階段リフォームの費用相場

④バルコニー・ベランダの増築費用

2階にバルコニー・ベランダを増築する場合は、広さ1畳(約0.5坪)であれば25~50万円前後で済むことが多いです。

1階部分に補強工事が必要かどうかといった点や、バルコニー・ベランダの取り付け方によっても費用が変わります。

>> バルコニー・ベランダリフォームの費用相場

⑤ガレージ・カーポートの増築費用

駐車スペースを新たに作る際には、屋根で覆うタイプの「カーポート」が、予算を抑えやすく人気があります。
愛車を風雨からしっかり守りたい方には、壁で囲まれるタイプの「ガレージ」がおすすめです。

既存の1台用のカーポートを2台用に拡張したい場合は、工事方法や規模によって費用が変動します。

ガレージ増築費用 80~100万円(※1台用)
カーポート増築費用 18~60万円(※1台用)
30~65万円(※2台用)
既存のカーポート拡張 30~150万円

ちなみに現在使用していない部屋があるようでしたら、床面積を変えずにガレージへ変更できる可能性があります。
建物の一部をガレージへリフォームする費用目安は、1台用であれば50~300万円位です。

>> ガレージ・カーポートのリフォーム費用
>> 既存の部屋を「ビルトインガレージ」にするメリット・デメリット

なお、どの箇所のリフォームであっても、元の家の状態や工事内容によって金額が大きく異なってくるため、最終的にはリフォーム会社の見積書を必ず確認してくださいね。

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増築リフォームの施工事例・工事期間

より具体的にイメージしていただくため、当サイト『リショップナビ』に加盟している施工会社が、実際に増築リフォームした事例も見てみましょう。
価格や工事にかかった日数なども、ぜひ参考にしてみてください。

事例1
1階にリビングを増築

築年数 30年
リフォーム費用 150万円
施工日数 30日
ゆとりがあった敷地を利用して、1階部分にリビングを増築しました。
今まで以上にくつろげる居住空間の完成です。

>> この事例を詳しく見る

事例2
バルコニーを増築し、耐震・外壁工事なども実施

築年数 16年
リフォーム費用 665万円
施工日数 60日
耐震診断に基づき、家全体を耐震補強しました。
元々あったバルコニーを8畳の和室へ変更し、さらに車庫の屋根の上に新しいバルコニーを増築、水道も設置しています。
あわせて外壁塗装も行い、窓ガラスをペアガラスにリフォームしました。

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事例3
お母様のために離れを増築

築年数 -
リフォーム費用 692万円
施工日数 75日
二世帯住宅へと改装するため、離れの増築を行い、外壁は、清潔感のある白色で仕上げました。
キッチン・洗面台・トイレ・浴室も使いやすい機種を選んでリフォームし、和室も安心して休めるように設計しています。

>> この事例を詳しく見る

事例4
増築&パントリー設置で使いやすいLDK

築年数 30年
リフォーム費用 700万円
施工日数 30日
キッチン隣のスペースを4.5畳ほど増築し、広いダイニングへとリフォームしました。
壁付けタイプだったL型キッチンは対面式に変更し、ご主人や愛犬を見守りやすいデザインに。
パントリーや勝手口なども増設し、使い勝手の良いLDKを実現しました。

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事例5
二世帯同居のため、平屋を増築して2階建てに

築年数 28年
リフォーム費用 1,000万円
施工日数 35日
元は2LDKの平屋で、母娘の二人暮らしでしたが、お嬢様の結婚を機に、二世帯で一緒に暮らせるよう、2階を増築。
積雪地帯(北海道札幌市)のため、屋根はスノーダクトに改修し、同時に外壁や窓も新しくしました。

>> この事例を詳しく見る

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増築の際、補助金・ローン・減税制度は使える?

上記の費用相場をご覧になり、資金を工面できるか、あるいは出費を抑えるために補助金や減税制度を利用できるか、心配になった方もいらっしゃると思います。

そこで、活用しやすい補助金・ローン・減税制度についてもチェックしてみましょう。

補助金制度は地域によっては使える場合あり

一般的にリフォーム補助金は「既存部分を改修する工事のみが対象」という制度が多いため、残念ながら増築では申請できない可能性が高いです。

ただし地域によっては「増築工事も対象」という補助金制度もあります。
2018年度分は終了してしまっていますが、例えば千葉県白井市などは「増築、改築および間取り変更に関する工事」も補助金の対象としていました。

利用できる補助金があるかどうかは、お住まいの地域の窓口や、補助金の知識があるリフォーム業者にも問い合わせてみると良いでしょう。

>> 補助金対象になりやすいリフォーム工事の詳細はこちら

<三世代同居のためなら補助金対象になりやすい>

なお「三世代(親世帯・子世帯・孫)」で同居するために増築・リフォームをする場合に、補助金を支給している自治体が多く見られます。

地域によって、お子さんの年齢が小学生以下/中学生以下などの制限がありますが、該当するようであればぜひ利用したいですね。

>> 三世代同居・近居でおすすめのリフォームや補助金の例

ローンや減税制度は活用できる場合が多い

基本的に、増築のために「リフォームローン」や「住宅ローン」で融資を受けることは可能です。
返済中の住宅ローンがある場合には、住宅ローンとリフォームローンがセットになった「リフォーム一体型住宅ローン」へ借り換えることもできます。

ファイナンシャルプランナーなどが在籍するリフォーム会社であれば、ローンを使った資金計画についてもアドバイスしてくれるでしょう。

>> リフォームローンの選び方!担保の有無・金利・おすすめは?

またローンを組むのであれば、減税制度も利用しやすいというメリットがあります。
例えば、10年以上の住宅ローンがある場合には「住宅ローン減税」、5年以上のリフォームローンがある場合には「ローン型減税」の対象になります。

>> リフォーム減税制度の種類って?どんな工事が対象?

増築リフォーム会社の探し方・選び方

増築工事の依頼先は、以下のポイントを重視しながら探しましょう。

「建築士」在籍の業者が確実

増築工事は「一級建築士」や「二級建築士」「木造建築士」が在籍するリフォーム会社に依頼すると良いでしょう。

建築士であれば、減税制度などで必要となる「増改築等工事証明書」の発行や、後述する確認申請にも対応できます。

※ただし、建物の床面積や種類によっては「二級建築士」や「木造建築士」では対応不可の場合があります。
床面積が300㎡を超える3階建てのRC造の住宅などは「一級建築士」しか施工できないことになっているため、該当する場合は一級建築士に依頼しましょう。

雨漏りリスク回避のため、増築の実績がある業者に頼む

なお、増築後に雨漏りが発生してしまうケースがあるので、注意が必要です。
実際、このような噂を聞いて「増築後に雨漏りしないか」と不安に思われている方もいらっしゃるでしょう。

施工不良によるトラブルを避けるためには、増築の実績が豊富にあり、希望に合わせて柔軟にプランニングしてくれる業者に工事を任せることも重要です。

また、何社かの提案内容を比べることで、結果的に総予算を抑える対策にもなります。
できれば複数の業者に見積もりを依頼し、時間をかけて比較してみると良いでしょう。

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増築の注意点!固定資産税はどうなる?登記・確認申請は必要?

増築のリフォームを行う際には、以下のようなポイント・注意点を考慮しましょう。

固定資産税は高くなる

増築を行った場合は、その建物を調査し直して新たな「評価額」を付けられることになります。
「固定資産税」は、この「評価額」に1.4%の税率をかけた金額で、平均としては工事費の4割×1.7%で固定資産税の大体の増額分がわかるとされています。

上記のような費用が今後かかることも、念頭に置いておきましょう。

登記は必要

床面積が変わる増築工事では、変更があった時から1ヶ月以内に「建物表題(表示)変更登記」を行う必要があります。

ご自身で申請することもできますが、「土地家屋調査士」に依頼することも可能です。
手続きの際には、6~10万円ほどの費用がかかります。

地域・規模によって「建築確認」申請の必要性が異なる

ご存じの方も多くいらっしゃると思いますが、各地域で建物の「建ぺい率」や「容積率」などが制限されていることから、床面積が増える増築工事では、事前に確認申請が必要なことがあります。

防火・準防火地域にお住まいであれば、施工面積にかかわらず、確認申請の義務があります。

また上記以外の場合でも「10㎡を超える増築」を実施したい場合は、やはり確認申請が必要です。
(約3坪=6畳程度の増築リフォームを行う場合は、10㎡を超える可能性があります。)

ちなみに、確認申請の手続きには費用も日数もかかるため、予算・スケジュールともに余裕を持って計画しましょう。
(※詳細は後述します。)

<増築と同時に減築しても、原則「増築扱い」に>

ちなみに「1階の一部を減築して、空いたスペースにカーポートを増築したい」などという時は、どうなるのでしょうか。
この場合は「増築扱い」になります。

原則として、確認申請の必要可否は「増築する面積のみ」で判断されるため、減築する箇所の有無は規準にはなりません。

>> 減築の費用・事例・メリットとデメリット

お住まいのエリアによって建築ルールには細かい違いがあり、また工事費用以外にも何かとコストがかかってしまいます。
増築を行う際には、自治体の窓口や、建築知識のあるリフォーム業者ともしっかり相談して、確実に施工できるプランを考えることが大切です。

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建築確認申請の流れ・手数料や費用は?

確認申請は、「建築士に委任」するのが一般的です。

構造計算などができないといけないため、素人の方が書類作成することは、ほぼ不可能でしょう。

特に2005年の耐震偽装事件以降、申請書類の規定がより厳しくなったため、基本的には工事を担当する建築士にお願いしましょう。

増築の確認申請の方法と手順

まずは建築士がいるリフォーム会社と相談しながら、具体的な増築プランを決め、この内容に沿って建築士に確認申請の書類を作成してもらいます。

役所へ書類提出してから審査結果が出るまでには、1~2週間程度の日数がかかるでしょう。
無事に増築の許可が下りれば、着工できます。
場合によっては、施工中に役所が「中間検査」に来ることもあります。

工事完了後には、申請した通りに施工が行われたかどうかを審査機関などが検査し、問題がなければ検査済証が発行されます。

確認申請にかかる手数料・費用

建築確認では、申請・中間検査・完了検査の際に、手数料がかかります。
料金は自治体によって異なりますが、「建築物の床面積が、~30㎡以内/~100㎡以内」などの単位で決められていることが多いです。

【確認申請の手数料】

手数料 0~30㎡以内 30㎡超え~100㎡以内
確認申請 5千~1万円 9千~3万2千円
中間検査 9千~1万5千円 1万1千~4万円
完了検査(中間検査なしの場合) 1万~1万6千円 1万2千~4万8千円
完了検査(中間検査ありの場合) 9千~1万5千円 1万1千~4万8千円

【申請書類の作成費用】

また、建築士に書類作成を依頼する場合には、15~30万円程度の費用を支払うことになります。
上記の手数料込みか、別途必要になるかは、担当の建築士に確認しておきましょう。

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「既存不適格建築物」や「増築不可」と判断された場合は……?

ここまでは、問題なく増築ができる場合について解説してきましたが、実際のところ、確認申請をしても許可が下りないケースもあります。

例えば、すでに「建ぺい率」や「容積率」の上限いっぱいにまで建てられていると、それ以上増築することはできませんよね。
また「高さ制限」や、北側が日影にならないための「北側斜線制限」がある場合などは「2階建てを3階建てにしたい」といった希望は通らない可能性が高いでしょう。

この他に、現行の建築基準法に適合していない「既存不適格建築物」である場合も要注意です。
「増築NG」とされることもありますし、あるいは「増築自体はOKだが、家全体を現行法に合うよう改修しなくてはいけない」と判断されることもあるためです。

※「既存不適格」とは?

新築当時は建築基準法に沿って建てられたものの、その後に法令や都市計画などが改正・変更されたことにより、「現行(最新)の建築ルールに合わない部分が生じてしまっている建築物」のことを指します。

「既存不適格」の物件は、建てた当初から法に違反している「違法建築物」とは異なるので、現況のまま暮らし続けたり、小規模なリフォームを実施したりする分には、特に問題はありません。

ただし「増築など、確認申請が必要な工事」を行う際には、耐震性などに不安が生じる可能性があることから「既存の建物全体を、現在の基準に合わせることが原則」とされています。

『既存不適格の緩和』の対象かどうか

もしも今のお住まいが「既存不適格」物件で、敷地などにはまだ余裕がありそうでしたら、『既存不適格の緩和』制度に当てはまるかどうかチェックしてみましょう。

上述のように、既存不適格建築物で「確認申請が必要なリフォーム」を行う場合には、「既存部に、現行の構造耐力規定を遡及適用する(=今ある建物に対し、現行法に合うよう耐震補強などを実施する)」ことが基本です。

しかし『既存不適格の緩和』という制度により、下記のような条件に該当する場合には、既存部分への遡及が適用されない、つまりは「既存不適格の部分を直さないままで、増築してもOK」と判断される可能性があります。

『既存不適格の緩和』が適用される例
●増築したい面積が、50㎡以下、かつ既存の床面積の1/20以下
●増築したい面積が、既存の床面積の1/2以内

ただし緩和制度の条件は非常に細かく決められており、増築部分の接続方法や、増築後の安全性が確認できるかどうかなどもチェック対象となります。

既存不適格のまま増築できるかどうか、ご自身だけで判断するのではなく、必ず自治体や建築士にも確認しましょう。

耐震補強などが必要な時は、補助金が出る可能性あり

既存不適格建築物にお住まいの方の中には、「増築の許可は下りそうだけど、緩和制度に当てはまらないから、家全体の耐震改修費が高額になりそうで不安……」という方もいらっしゃるかもしれませんね。

しかし、既存の建物の耐震補強・改修などが必要な場合には、自治体が用意している「耐震リフォームの補助金」の対象となる可能性があります。
また、介護目的や二世帯住宅化などのため「一緒にバリアフリーリフォームもしておきたい」という場合には、「介護保険」や「バリアフリー工事のための補助金」も活用しやすくなるでしょう。

さらに耐震改修やバリアフリーリフォームを行う場合には、「投資型減税」や「固定資産税の軽減措置」といった減税制度も利用しやすくなります。

>> 耐震リフォームの費用・事例・補助金の例
>> 介護・バリアフリーリフォームの費用・ポイント

該当される方は、自治体の担当者や、耐震・バリアフリーリフォームに詳しい施工業者にも、念のため確認してみると良いですね。

最終的には「妥協」が必要な場合もある

もしも、法的な問題や予算の関係などで「増築が難しい」と判断せざるを得ない場合には、「妥協案」を考えることも大切です。

万一、違法だと承知の上で増築してしまうと、最悪の場合、取り壊しを要請される事態に発展してしまうこともあります。

過去の例には「地域の建築ルールが曖昧すぎて、建築業者や自治体の担当者によって、増築可否の意見が分かれてしまった」というパターンもあります。
また「既存不適格だったため、やむを得ず、家の一部を解体した」というご家庭もあります。

希望通りの増築が無理そうな場合には、「確認申請しないで済む範囲で、間取り変更のリフォームができないか」なども、建築士に相談してみてはいかがでしょうか。

違反にならない、かつ予算内で可能な施工方法について、自治体や建築士とじっくり話し合い、納得のいくプランを決めると良いでしょう。

増築リフォームは家の状態によって、工事可能な範囲が大きく変わってくるため、予算組みもスケジュール作成も、大変難しいものです。

まずは、増築の知識があるリフォーム会社に現地調査をしてもらい、気になる点を質問してみることから始めましょう。

増築にこだわるのではなく「三世代で一緒に住めるようにしたい」「将来的に、高齢の親を介護しやすい家にしたい」などリフォームの目的を話してみることで、意外な解決策を提案してくれるかもしれません。

プランニングから工事完了後まで、徹底してサポートしてくれる業者に出会えると、理想的ですね。

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>> 建築確認申請が必要なリフォーム工事とは?
>> 親名義の"実家"をリフォームする際の注意点!贈与税などの対策は?
>>【工事箇所別】リフォームの費用相場

更新日:2020年1月22日
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