事例でわかる!改築にかかる費用はどれくらい?建築確認申請など必要な手続きも解説

現在の住まいを改築したり、大規模なリフォーム工事を検討しているという方に、一戸建てを改築する場合にかかる費用相場や事例、確認しておくべき手続き事項などをご紹介します。また「そもそも改築とは何なのか」「増築・新築・改修との違いは?」といった疑問にもお答えしているので、参考にしてください。

改築とは・改築の定義

「改築」という言葉は、建物の改修やリフォームといった意味合いでも使われがちですが、実は法律的にその意味が定義されています。

建築基準法によると、「改築」とは建物の一部もしくは全てを壊し、ほとんど同じような建物を作り直すことを意味します。「ほとんど同じ」とは、建物の位置や用途、規模、構造、階数が著しく異ならないものを作り直すことを指しています。

改築の場合には、もとの建物と床面積を変えないまま、建築物の構造部分に工事が及ぶ点が特徴です。

新築・改修・増築との違い

建築基準法に基づく「建築」は、「建築物を新築、増築、改築又は移転すること」と定められています。
新築や増築は、改築とよく比較される言葉ですが、はっきりとその違いを認識している方は少ないのではないでしょうか。
しかし、それぞれどのような工事を指すのか定義がされているので、ここで、その違いを確認しておきましょう。

工事種別 定義
新築 もともと建物がなかった場所に新たに建物を建てる
増築 既存の建物に建て増しをする、改築と比較すると延べ床面積が増える
改修 構造部分を壊すことなく、修理や修繕を行う、内装リフォームや水まわり設備交換などもこれにあたる

このように比較すると、違いが明確にわかりますね。
新築と大きく異なる点は、もともと建物があったかどうか。増築とは、延べ床面積の増加があるかどうかが異なります。

また、住宅リフォームと同様の意味合いで使用されることの多い、住宅改修は、改築よりも小規模な工事を指します。柱や壁などの構造部分まで工事が及ばない、壁紙や床の張り替え、トイレやキッチンなど水まわり設備の交換は改修にあたります。

>> 増築工事にかかる費用や手続きの注意点は?

改築にかかる費用の相場

次に、具体的な場所を例にとり、改築工事を検討する場合の費用相場を見ていきましょう。
なお、部分的なリフォームだけではなく、全面的な改築を行いたい場合には、1,000万円以上の費用がかかることが多いです。

基本的に、改築は構造部分に関わる工事のため、改築の際には、断熱性能・耐震性能といった家の性能をチェックし、必要な場合は機能性リフォームも検討しておくと効率的です。

【場所別】リフォーム工事にかかる価格

以下は、あくまでも場所別のリフォーム費用の目安です。
全面改築の場合には別途、壁や床などの解体・撤去費用がかかることもあります。

リフォーム内容 費用相場
間取り変更リフォーム 約20〜350万円
キッチンリフォーム 約50〜150万円
トイレリフォーム 約20〜50万円
浴室リフォーム 約100〜150万円
外壁リフォーム 約50〜350万円
屋根リフォーム 約50〜350万円
耐震リフォーム 約25〜150万円
断熱リフォーム 約4千〜3万円/㎡

間取り変更や耐震、断熱リフォームなどは、どこまでの規模で工事をするかによって、大きく費用が変動します。
耐震リフォームは、150万円までで実施できた例が多いですが、工事内容によっては、200万円以上になることもあります。

限られた予算の中で必要な箇所をリフォームするために、改築リフォームの経験が豊富なリフォーム業者や建築士などと相談し、優先度を決めていきましょう。

>> 場所別リフォーム費用相場をもっと詳しく見る

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【改築リフォームの事例】実際にかかった費用・工期は?

ここからは、当サイト「リショップナビ」掲載の改築リフォーム事例を紹介します。

事例1
長屋改築で高い断熱性を実現

リフォーム費用 1,360万円
工期 45日間
築40年と歴史のある長屋を改築した事例です。
4連の長屋のうちの、中2戸が工事の対象だったのですが、両隣に音や振動が伝わりやすい・断熱性が低いなどの問題を抱えていました。そこで、天井、壁、床と6面断熱を施工し、暖かく快適な住空間を作り出しました。また、シンボルツリーを中庭に植えるなど、生活に潤いを与える工夫もばっちりです。

事例2
購入した中古一戸建てを全面改築

リフォーム費用 1,798万円
工期 90日間
築31年の中古住宅を購入し、間取りの大幅な変更や内装を一新したケースです。水まわりを移動させることで、きれいな庭を眺められる浴室を実現。リビング、ダイニング、キッチンの間取りも広く取っています。

事例3
中古一戸建て、耐震工事

リフォーム費用 1,650万円
工期 75日間
耐震や断熱といった機能を強化することで、築40年の中古一戸建てを新婚家庭にふさわしい住宅へとレベルアップさせました。
耐震対策には、柱や梁などの強化に加え、軽くて頑丈なガルバリウム鋼板を外装に採用。壁や屋根には断熱材を使用し、断熱と遮熱効果のあるLow-E(ローイー)ガラスも導入しました。

事例4
外壁含む全面改築

リフォーム費用 1,345万円
工期 90日間
老朽化の進んだ築17年の一戸建てに全面的なメンテナンス・改装を施すことで、さらに長く住み続けられる住宅へと変貌を遂げた事例です。トイレや浴室などの水まわりを一新し、間取りや収納などを工夫することで、家族がより過ごしやすい住まいになりました。

事例5
二世帯住宅に改築

リフォーム費用 1,584万円
工期 90日間
2階に玄関とリビングがあった築25年の住宅を二世帯住宅に改築したケースです。
間取りや動線の工夫に加え、収納スペースを増やすといった方法でより住みやすい家へと生まれ変わりました。各部屋は光が差し込む明るい空間に。

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改築工事で注意するポイント

改築工事では建築確認申請の手続きが必要になったり、固定資産税の評価額が上がったりと一般的なリフォーム工事と異なり、注意する点がいくつかあります。
そのため、このような手続きや注意点について詳しく、しっかりと対応してくれる業者に相談することが望ましいです。

以下では、どのような業者を選ぶべきかも解説しているので、事前に確認しておきましょう。

建築確認申請が必要な場合も

改築工事を行う場合、柱や壁など主要構造部分の半分以上を変更する際には、確認申請が必要になることが多いようです。

なお、もし改築後に床面積が増える(実質、増築工事になった)場合には、増築する面積が10㎡を超えると確認申請をしなければいけないケースが多いです。
例外として、都市の中心部や、駅、幹線道路の周辺に広がる防火地区、及びその防火地区の周りの準防火地区に指定された場所では、増築する床面積の合計が10㎡に満たなくても、建築確認申請が求められます。

条件に該当するかどうかの判断は難しく、専門家や工事を依頼する業者、自治体の担当者などに相談しながら進めるのが得策です。

手続きをするには、構造計算ができる必要があるので、改築を依頼する業者に対応してもらうのが一般的です。

固定資産税の評価額が上がることもある

改築をすることで固定資産税の評価額が上がる場合もあります。
固定資産税とは、土地、家屋をはじめ、車両や機械などの償却資産にかかる税金です。
納税者は、土地や家屋の固定資産税評価額に標準税率1.4%がかかった金額を納めるのが一般的です。

固定資産税評価額は3年ごとに見直しが行われますが、建築確認申請が必要な、大規模なリフォームをした場合、建物の評価額が上方修正されることがあります。
また、店舗や事務所を自宅として利用し始めたケースなどの用途変更でも、評価額見直しの対象となります。
ただし、耐震工事をはじめとする、建物を維持する上で必要な補修は見直しの対象外です。

なお、耐震改修の場合は、家屋面積などが条件にあてはまれば、固定資産税の軽減措置もあるので、詳細を確認し、ぜひ活用してみてください。

>> 耐震リフォームをすると減税制度が適用される!詳しい条件はこちら

改築を依頼する業者の選び方

改築や大規模なリフォームで耐震、断熱などの機能向上を目指すケースや、構造部分に関わる工事を行う場合には、専門知識や資格をもった業者を選ぶことが大切です。

ご説明したように、工事内容によっては、建築確認申請などの手続きが必要となります。
手続きについての経験や知識が多い業者に相談すれば、心強い味方となってくれるでしょう。

また、改築費用は高くなりがちなので、複数の業者の提案や見積り金額を比較したほうがいいでしょう。
それぞれを比較・検討することで、妥当な改築費用の相場がわかります。高い工事だからこそ、業者選びをおざなりにせず、安心して工事を任せられるところを見つけてください。

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>> 改築費用を少しでも抑えたい!活用できる補助金はある?

更新日:2018年12月13日
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