空き家を解体すると固定資産税が増える？減免制度など負担を軽減する方法を解説

空き家を解体して更地にすると、固定資産税と都市計画税が高くなります。

毎年1月1日に土地に家屋が建っているかどうかで課税判断が行われます。
1月1日時点で土地に建物がある場合は「住宅用地に係る特例」が適用されます。
しかし、12月31日までに空き家を解体すると、翌年の1月1日から「住宅用地に係る特例」が適用されなくなるのです。

「住宅用地に係る特例」とは、住宅やアパートなど人が住むために利用している土地(住宅用地)の税金を軽減する制度です。
更地は住宅用地に該当しないため、「住宅用地に係る特例」の対象にはなりません。

空き家と更地では固定資産税が異なるため、違いを知らずに解体すると後悔するかもしれません。

ここでは、空き家と更地それぞれの固定資産税のルールについて詳しく解説します。

住宅がある状態は「住宅用地に係る特例」が適用されています。

「住宅用地に係る特例」とは、住宅やアパートなど人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、税金が軽減される特例措置です。

「住宅用地に係る特例」が適用されている土地の固定資産税は次のように計算します。

したがって、空き家は固定資産税が1/6、または1/3に減額されています。

ただし、「衛生上有害である」「安全上問題がある」などと判断された空き家は「特定空き家」に指定され、軽減措置特例が適用されない場合があります。

先述した「住宅用地に係る特例」で、敷地面積200㎡までの場合に固定資産税が1/6になっていることから「空き家解体後は固定資産税が6倍になるのかな？」と考える方も多いようです。

しかし、実際に増える固定資産税は3〜4倍になります。
更地の課税標準額(※)を求める「一定の係数」は原則70％のため、固定資産税は以下の計算式になります。

このように固定資産税評価額の70％の額で計算するため、実際は6倍にならず3～4倍程度に収まっています。
また、更地の都市計画税を求めるための課税標準額も70％で計算します

空き家を解体して更地にするメリットは次の通りです。

● 家の維持費用が必要なくなる
● 更地のほうが買い手が見つかりやすい傾向がある

更地にすれば、空き家の維持費用がかかりません。

家がある場合は、万が一に備えた火災保険料や電気、水道などライフラインの費用が発生します。
不動産会社に管理を任せる場合は、その費用も必要です。

解体すればこれらの費用を払う必要がなくなります。

更地は空き家よりも買い手が見つかりやすい傾向があります。
新築住宅やアパート、駐車場など、買い手の好きなように使えるためです。

個人の買い手だけでなく、建売住宅を販売したい不動産会社が購入するケースもあるでしょう。

一方、空き家はリノベーションをしたり解体したりといった買い手側の手間が発生するため、購入者が限られてしまいます。

売却を考えている場合は、解体してから売りに出したほうがスムーズに進むでしょう。

>> 土地を更地にする費用と注意点

空き家を解体して更地にするデメリットは次の通りです。

● 解体費用が発生する
● 税金が高くなる

更地にするには家の解体費用がかかります。
住宅はアスベストが含まれている恐れがあるので、自分で対応するのは危険です。
解体は業者に頼るのがおすすめです。

解体にかかる費用は空き家の状態や業者によって異なるため、まずは見積もりを依頼してみてください。

>> アスベストを含む建物の解体工事の費用と流れ
>> 20坪の家の解体費用はいくら？工事の流れも解説

更地にすると、税金が高くなるのもデメリットです。
更地の上に住宅がある状態は「住宅用地に係る特例」が適用され、固定資産税と都市計画税の住宅用地に係る特例率は下記のようになります。

更地にしてしまうと「住宅用地に係る特例」が適用されないので、税金が高くなってしまいます。

固定資産税と都市計画税以外にも、空き家には次の税金がかかる場合があります。

● 相続税
● 所得税・住民税
それぞれの詳細を説明します。

空き家の持ち主が亡くなった場合、次の所有者に相続税が発生する可能性があります。

相続税とは、亡くなった人からお金や土地などの財産を受け継いだ場合に払う税金です。

相続税は必ず払うものではなく、借金や葬式費用などを差し引いた相続額が一定の額を上回るときに払います。

したがって、親から空き家を受け継いでも相続税がかからない場合もあるのです。

税率は評価額によって異なりますので、詳しくは「相続税について教えてください。」(財務省)を参考にしてください。

所得税・住民税は、空き家を売却したときに出た利益に対してかかります。

税率は空き家を所有していた期間によって異なり、5年を超えていた場合(※)は所得税率が15％、住民税率は5％、5年未満の場合は所得税率は30％、住民税率は9％です。
※5年を超えているかどうかの判定は、譲渡した年の1月1日を基準として計算する。

ただし、相続した空き家を売却する場合は、以下の条件に当てはまる空き家のみ譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

税金を払いすぎないように、空き家の状態を確認しておきましょう。

空き家解体後、更地の固定資産税を安くする方法を4つご紹介します。

● 自治体へ固定資産税の減免を申請する
● アパートやマンションを建てて賃貸経営をする
● クレジットカードで払う

自治体によっては老朽化した空き家の解体を促進するため、空き家解体後の土地の固定資産税を減免する制度を用意しています。

例えば、福岡県豊前市では老朽危険家屋と認定された住宅を解体した後の固定資産税を最長10年間軽減できます。
富山県立山町も老朽危険家屋と認定された住宅を解体した場合に対象となり、固定資産税は最大2年間「住宅用地に係る特例」が適用されているものとして課税されます。

自治体によって制度の有無や内容が異なりますので、詳しくは空き家が所在する地域の自治体で確認してみてください。

アパートやマンションなどの集合住宅を建てた場合も「住宅用地に係る特例」が適用されます。

集合住宅では「戸数×200㎡」まで固定資産税の住宅用地に係る特例率が1/6になりますので、2戸なら400㎡まで、10戸なら2000㎡までの広さが1/6となります。

土地が広い場合は、一戸建てよりも集合住宅のほうが固定資産税の減額が可能です。

入居者を獲得すれば家賃収入により利益も得られるメリットもあります。
解体後の土地の活用方法を考えているなら、アパートやマンションの建築をぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

固定資産税をクレジットカードで払えば、現金で払うよりもお得になる可能性があります。

固定資産税は自治体から送付される納付書を使って払うのが一般的ですが、パソコンやスマートフォンを通してクレジットカードで払える場合もあります。
クレジットカードを利用して付与されたポイントは、ショッピングやサービスの割引などに使用可能です。

ただし、クレジットカードの利用には手数料がかかるため、取得ポイントを現金に換算した額が手数料を上回るか確認しておきましょう。

固定資産税は1年に3～4回に分けて市町村に納めます。

滞納すると滞納金が発生し、長期間滞納している場合は差し押さえられることもあるので注意が必要です。

固定資産税を滞納するとどうなるのかについて詳しく解説します。

固定資産税の延滞金は、納期限の次の日から発生します。

延滞金の年利は市町村によって異なりますが、基本的に滞納すればするほど高くなっていきます。
東京都の場合、令和4年1月1日から令和5年12月31日までの期間の延滞率は次の通りです。

● 納期限の1ヶ月を経過する日までの滞納は2.4%
● 納期限の1ヶ月を経過した日以降は8.7%

長期間滞納すると延滞金を払うのも大変になってしまうので、なるべく早く支払いましょう。

固定資産税を滞納していると税務署から督促状が届きます。
この督促状の発行・送付のためにかかる費用は、納税義務者が督促手数料として負担しなければいけません。

督促手数料は1通につき100円です。
1通あたりの金額は少ないものの、滞納期間が長ければ督促状も増え、金額も大きくなります。

負担が大きくなるので督促状が届いたら速やかに支払いましょう。

法律では、督促状が発送されてから10日以内に納めなかった場合、財産を差し押さえなければならないと定められています。(地方税法第373条)

※地方税法 | e-Gov法令検索をもとに作成

予告もなく財産が差し押さえられることは基本的にありません。
事前に督促状や電話、訪問などを通して納税の催告が行われます。

これらを無視し続けている場合に、財務調査が実施されて財産や資産を差し押さえられるのです。

経済的な事情で固定資産税を納められない場合は、分割納付や徴収猶予が受けられる可能性があります。

固定資産税を納税できない事情があるときは、早めに役所に相談してみましょう。

空き家を解体すると「住宅用地に係る特例」が受けられなくなり、固定資産税が最大で3〜4倍になります。

しかし集合住宅の賃貸経営や土地の売却が目的であれば、空き家の解体はしておいた方が良いでしょう。
空き家解体後の固定資産税の負担が不安な場合は、事前に市町村への減免制度の確認や土地の活用方法の検討などを行うことをおすすめします。

空き家の解体をする場合は、事前に複数の業者へ見積もりを依頼しましょう。
複数の見積もりを取得することで、適正価格での解体依頼ができます。

当サービスでは、1分ほどで複数業者に見積もりを無料で依頼できます。

空き家を解体して有効に活用してみましょう。

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