アパートリフォーム・リノベーションの費用相場や実例6選!成功のポイントを公開!

アパートリフォーム・リノベーションの費用相場や実例6選!成功のポイントを公開!

ご自身で賃貸アパートを所有している方の中には、空室対策や賃料アップなどの目的で、リフォームやリノベーションを考える方もいるでしょう。しかし、あまり考えずにリフォームをしてしまうと、工事費用を思うように回収することができなかったり、利用できるはずの補助金やローンを上手く使えずに損をしたりしてしまうかもしれません。そこで今回は、アパートのリフォーム/リノベーションにおける、施工内容(キッチン・風呂・内装など)ごとにかかる費用や施工事例、工期の他、投資対効果を高めるための注意点をご紹介します。

いくらかかる?アパートリフォーム・リノベーションの費用相場

アパートリフォーム・リノベーションの費用相場や実例6選!成功のポイントを公開!

まずは、場所別のリフォーム費用相場をご紹介します。
なお、それぞれ使用する設備や塗料、リフォーム前の物件の状態によって費用が変動するので、あくまで目安と考えてください。

水回りリフォーム

アパートリフォーム・リノベーションの費用相場や実例6選!成功のポイントを公開!

キッチン・トイレ・浴室などの設備交換は、ほとんどの場合が1箇所100万円以内で可能です。
水回り設備は一般的に約10年間が交換の目安と言われているので、劣化が気になる場合には交換を検討すると良いですね。

リフォーム箇所 内容 費用相場
キッチン システムキッチンの交換 50〜100万円
ミニキッチンの交換 28〜50万円
トイレ トイレの交換 10〜30万円
和式を洋式に 10〜40万円
風呂・浴室 ユニットバスの交換 40〜75万円
浴槽交換 10.5〜52万円
バランス釜の交換 20〜25万円
3点ユニットバスの交換 46〜75万円

>> キッチンリフォームの費用相場とポイント
>> トイレリフォームの費用相場とポイント
>> 風呂・浴室リフォームの費用相場とポイント

内装リフォーム・間取り変更

アパートリフォーム・リノベーションの費用相場や実例6選!成功のポイントを公開!

壁紙やフローリングの張り替えといった内装リフォームは、1施工あたりの工事費用は安いものの施工頻度が高いので、もし普段依頼している業者や職人への支払金額が高いと感じているのであれば、これを機に他の施工会社からも見積もりをとってみると良いかもしれませんね。

また、物件の価値を高めたり、ターゲット層を変えたりしたいのであれば、和室から洋室への工事や間取り変更などのリフォームを視野に入れてみると良いでしょう。

リフォーム箇所 内容 費用相場
壁紙・床などの内装 壁紙張り替え 750〜1,500円
(/㎡)
畳をフローリングにする 3〜4.5万円
(/畳)
和室を洋室にする 55〜100万円
(/6〜8畳)
押し入れをクローゼットにする 8〜25万円
フローリング張り替え 2〜6万円
(/畳)
間取り変更 2DKを1LDKに間取り変更 80〜160万円
(/約33㎡の部屋)

>> 壁紙・クロス張替えにかかる費用はどれくらい?
>> 床・フローリングをリフォームする費用相場とポイント

外装リフォーム

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外壁や屋根など、塗装工事は、使用する塗料のグレードによって費用が変動します。
費用を抑えるために安い塗料を選びたいと思うかもしれませんが、グレードによって耐用年数の長さも変わるため、今後どれくらいの期間、アパート経営を続けるかも視野に入れて、選択しましょう。

リフォーム箇所 内容 費用相場
外装 外壁塗装 120〜300万円
(/2階建てアパート)
ベランダ防水塗装 2,500〜7,000円
(/㎡)

>> 外壁塗装・外壁リフォームの費用相場とポイント
>> アパート外壁塗装の費用相場と施工時期・期間

リフォームのために工面できる費用が限られてしまう場合は、予算内でどのくらいの工事ができるのか、リフォーム会社に一度相談してみると良いでしょう!

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アパートリフォーム・リノベーションの実例/工事期間

場所別のリフォーム相場がわかったところで、当サービス「リショップナビ」の加盟業者が、アパートリフォームをした実例をご紹介します。

【事例1】
バランス釜から給湯器に交換

築年数 24年
金額 24万円
工期 1日
賃貸アパートの浴室リフォームです。借主に敬遠されがちなバランス釜から、給湯器に交換する工事をしました。リンナイのホールインワン給湯器への交換で、使い勝手も良く、また浴槽も大きくなりました。

【事例2】
内装デザインを変更

築年数 16年
金額 35万円
工期 4日
入居者確保の目的で内装リフォームを行いました。壁紙クロスの交換、床材の変更をしました。リフォーム終了から数週間で入居者が決まった事例です。

【事例3】
キッチン+内装リフォーム

築年数 -
金額 64万円
工期 10日
和室から洋室、キッチンの交換、フローリングやクロスなどのリフォームを、ご予算の65万円以内で実施した例です。10日間で工事を完了させ、すぐに新しい入居者を迎えることができました。

【事例4】
アパート外壁リフォーム

築年数 -
金額 207万円
工期 14日
アパート入口部分の劣化が気になり、入居率アップができればと思いリフォームの問い合わせをいただきました。入口は印象の良いオフホワイトに仕上げました。

【事例5】
アパートリノベーション

築年数 30年
金額 400万円
工期 30日
築30年の物件のフルリノベーションをした事例です。もとは1Kの和室だった部屋を、キッチン・洗面所・洋室・ベランダ・玄関などリノベーションしてデザイン性の高い洋室になりました。施工完了後すぐに入居者が決まった事例です。

【事例6】
築25年のアパートを大幅リニューアル

築年数 25年
金額 750万円
工期 100日
老朽化したアパートを、学生でも住めるようにと、全体的にリフォームしました。賃貸なので、浴室やトイレなどの住設機器、建具やフローリングといった材料は、安価なものを用いています。 お風呂を在来浴室からユニットバスにしたり、トイレを和式から洋式にしたりと、若い世代にも好まれる部屋になりました。

なお、この金額はあくまで目安で、実際の工事では建材の搬入のしやすさ、工事の難易度などで期間、費用が変わってきますので、アパートリフォームに慣れている業者に相談をしてみましょう。

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アパートリフォーム・リノベーションを成功させるポイント・注意点は?

次に、アパートリフォーム・リノベーションを成功させるためにおさえておきたいポイントや注意点をご紹介します。

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費用の回収時期を確認

リフォームやリノベーションは、内容や規模にもよりますが、数十万円〜数千万円かかる、アパートへの「投資」です。
そのため、実施する前にその費用対効果を考えておく必要があります。

具体的には、リフォーム後に想定できる家賃で運用した場合、どれくらいの期間でリフォーム費用を回収できるか試算してみましょう。
あまりに高額のリフォームを行うと、工事費用の回収にかかる期間が長くなり、利益がなかなか出ない状態が続いてしまいます。
また、リフォームしたからといって、必ずしも入居率が上がるとは限らないので注意が必要です。

費用対効果を計算する際には、現実的な入居率や家賃設定で計画を立てましょう。

ターゲット層のニーズを調査する

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また、せっかく行うリフォームを成功させるためには、工事の内容を決める際に、入居希望者の需要に合ったリフォームを行うことが重要です。

ターゲットは学生なのか、1人暮らしの社会人か、それともファミリー層なのかで、最適な工事の内容は大きく変わります。
自身の物件が狙いたいターゲットを明確にし、その層に合ったリフォームを行うのが大切です。

そのためには不動産会社から情報収集し、地域のニーズを把握することが重要です。
「とりあえずキッチンをキレイにしよう」などと何となくリフォーム内容を決めてしまわないようにしましょう。

賃料アップには注意

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最後に、賃料設定も注意が必要なポイントです。
リフォーム費用が高かったからといって強気な設定をしてしまうと、入居者が見つからない可能性があります。
背伸びし過ぎず、地域の相場と比較して、本当に賃料アップができるのか、現実的な判断をしましょう。

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アパートリフォームで補助金やローンは使える?

アパートリフォームで活用できる補助金

アパートのリフォームでは国や自治体が助成する補助金を使える場合があります。

例えば、東京都世田谷区の「世田谷区環境配慮型住宅リノベーション推進事業補助金」では、区民が区内の賃貸物件をリフォームする場合に限りますが、節水トイレへの交換工事でも補助対象となります。

>> どんなリフォーム・リノベーションが補助金対象?

気になる制度や、利用したい制度があれば地域の自治体や、補助金制度に詳しいリフォーム業者に相談してみると良いでしょう。

賃貸向けリフォームローンの利用

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賃貸アパートをリフォームするのに工事代金に充てる当座の資金がない場合は、金融機関から借り入れすることになります。

その場合、賃貸アパートのような収益物件では、一般住宅向けのリフォームローンではなく、賃貸住宅向けのプランを利用することになります。
賃貸住宅向けリフォームローンには入居率が高いと金利が下がるなど独自のサービスを提供しているものもあります。

また、賃貸物件向けのリフォームローンは変動金利型が大半です。
将来金利が上がる可能性もあることに注意しましょう。

どんなリフォーム工事が減価償却資産となるか

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リフォームの費用は工事内容によって「修繕費」と「資本的支出」に分けられ、後者が「減価償却資産」として認められます。

具体的には、費用が20万円未満のものや、破損箇所を修復するなど原状復帰の工事は「修繕費」にあたります。
例えば、壁紙や床の補修などは修繕費に該当するでしょう。

一方、建物の資産価値が高まるような工事にかかった費用は「資本的支出」となります。
例えば、間取り変更リフォームや、和室を洋室にする工事、リノベーションなどは、修繕費とは考えられず、資本的支出となります。

修繕費か資本的支出かの判断は難しいため、わからない場合には、業者など専門家に相談すると良いでしょう。

賃貸アパートのリフォーム、リノベーション工事は、費用対効果を考えて適切な内容を選ぶことが重要となります。
せっかくのリフォームが無駄にならないよう、具体的にどのようなリフォームをすればいいのか迷ったら、その地域でアパートリフォームの経験が豊富なリフォーム業者を探しましょう。

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【この記事の要点まとめ◎】

アパートをリフォーム・リノベーションする際の、費用相場はいくら?
水回りや内装の工事、間取りの変更、外装のリフォームなど、施工内容ごとの費用相場について、こちらで解説しています。
アパートをリフォーム・リノベーションした実例を見たい!
当サービス「リショップナビ」の加盟店が手掛けた施工事例をこちらに掲載しています。
アパートをリフォーム・リノベーションする際に、補助金やローンは使える?
国や自治体による補助金や、賃貸物件向けのリフォームローンを活用できる場合があります(詳細は、こちら)。

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こちらの記事もおすすめ♪
>> 賃貸マンションのリノベーションで空室対策!事例&費用
>> ベランダ防水工事の種類・費用
>> アパート外壁塗装の費用・耐用年数・事例

更新日:2020年5月20日
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