古民家リノベーションの費用相場！必要な工事・事例・補助金もご紹介！

古民家のリフォームには、次の4つの種類があります。

古民家の一般的なリフォームでは、水回りなどの設備の入れ替えや、外壁や屋根、床などの補修を中心に行います。
柱や梁など、建物の構造部分は基本的に変更しません。
劣化が目立つ部分に手を加え、快適に住めるようにします。

古民家の雰囲気をほぼそのまま残せるので、和風の一軒家に憧れがある場合におすすめです。
手を加えない部分と補修した部分とが自然になじむように注意すると良いでしょう。

半解体再生リフォームでは、屋根や壁、床を撤去し、柱や梁などの構造部分を補修・補強します。
古民家の良さを残しつつ、建物を補強したい場合によく用いられる方法です。
スケルトン解体再生リフォームと呼ばれることもあります。

構造を補修するため、土台が傾いている場合や、床に凹凸がある場合は改善が必要です。
長く安全に住めるよう、補修や補強に使う素材は新しく丈夫なものを使います。

全解体再生リフォームとは、古民家を一度解体し、柱や梁などの部材を洗ってから再利用する方法です。
傷んでいる部材があれば補強したり、新しい部材に交換したりします。

部材の多くを再利用するため、古民家の温もりを残したままリフォームができます。
ただし、古い部材だけでは耐震性に不安が残るので、最新の耐震性の高い部材も取り入れてもらうようにしましょう。

移築再生リフォームとは、古民家を建てる場所を変更してリフォームする方法です。
移築再生リフォームには、次の表の通り3つ種類があります。

移築再生リフォームは、気に入った土地に気に入った古民家を建てられる点で人気があります。
リフォームに加えて部材の運搬もあるため、総額が高くなりやすい点に注意しましょう。

古民家のリフォーム・リノベーションを検討する際、最も気になることは工事費用ですよね。

古民家リフォーム・リノベーションの費用相場は、元の家の状態によるので一概には言えませんが、300～500万円は最低でもかかると考えておきましょう。

柱・梁などの構造物が劣化していると、かなりコストがかかるのでご注意ください。
また、素材やデザイン、設備にこだわると1000万円、2000万円を超えることもあります。

>> リノベーションでの失敗とは？原因と失敗を防ぐポイントを解説

参考までに、リショップナビでご紹介している施工会社が、実際に古民家をリフォーム・リノベーションした事例を見てみましょう。

>> 和モダンリビングの事例を多数ご紹介！
>> 古民家リフォームは予算200万円でできる？

また、リショップナビのYouTubeでは、費用約800万円で古民家をリフォームした事例を動画でご紹介しています。

限られた予算内で古民家リフォームを行うために、ご自身でのDIYとプロの方のリフォームを上手く組み合わせており、とても参考になります。是非ご視聴ください。

築年数が経った日本家屋のリフォーム・リノベーションは、概算費用を出すのが非常に難しいものです。

具体的に必要となる工事は、現地調査をしないと判断できませんが、予算を抑えて最適なリフォームを実現するためには、古民家のメリット・デメリットについて、しっかり理解しておくことが大切です。

まずは、古民家ならではのリフォーム・リノベーションのメリットについて確認しておきましょう。

昔ながらの住まいにしかない、古き良き日本の独特の趣があるのが、古民家の魅力です。

家を支える柱や梁がむき出しになっていることも多く、年数を経て独特の色味や質感を持つようになった太い木を生かすことで、リフォーム・リノベーション後も和モダンな雰囲気を演出しやすくなります。

吹き抜け・土間・縁側といった、古民家ならではの味わい深い空間を残しながら、リフォームしたいですね。

>> 土間のリフォーム費用や活用方法とは？
>> "縁側のある家"のススメ♪
>> 和風／和モダンの家にするポイント

古民家の柱や梁といった材料には、ヒノキやケヤキなどが使われています。

強度が落ちるまでに、ヒノキは1200年、ケヤキは800年ほどと言われており、そのため古民家は、基礎の土台がしっかりした建造物と呼べるでしょう。

また、現在ではこのような古民家の柱や梁はかなり入手困難なため、歴史ある建物や建材をそのまま残すことが資源の保護にも繋がります。

固定資産税は、築年数により税額が決まります。
そのため、既存の家をリノベーションすると、新築に建て替えることに比べて税金を軽減できるというメリットがあります。

ただし、自治体によって、固定資産税の解釈は細かく異なるため、増築したい場合には注意が必要です。
特に築年数の古い住宅は、増築の許可自体が下りないことも多いです。
まずは増築を行う前に、該当する自治体の窓口で相談してみてください。

なお、増築せずに部屋を増やしたい場合は、間取り変更リフォームを検討することをおすすめします。

>> 増築リフォームにかかる費用と確認申請の注意点
>> リノベーションは固定資産税に影響する？

一方で、古民家のリフォーム・リノベーションをする際には、次のような点に配慮する必要があります。

昔から地震が多かった日本の家屋は、あえて壁や柱や梁の接合部分を変形させて、地震の時に全体にかかる揺れを吸収できるように造られています。

しかし、古民家が建てられた時と、2023年8月現在とでは、住宅の耐震基準が大きく異なります。

また建築物は、目には見えないところが劣化・破損している場合もあります。
できれば住宅診断を受け、建物の状態に合わせて補強工事を行いましょう。

古民家は、冷蔵・冷凍の設備が発達していない頃の建物なので、風通しを考慮した造りとなっています。
現代の住まいと違って、天井が高いのも特徴です。

夏は快適に過ごせますが、冬場は暖房費のコストがかさんでしまいます。
リノベーション工事の際に、断熱材導入の予算なども考えておいたほうが良いかもしれません。

建て替えに比べてコストがかかりにくいというメリットがある反面、予想していたよりも工事費用が必要になってしまう傾向があることも、古民家リフォーム・リノベーションの注意点です。

希少価値のある材料が使われているという魅力がある一方、材料にこだわり出すと高額になってしまいます。
特に構造部分も工事をする必要がある場合や、リノベーションをする範囲が広い時は、廃材処分費もかさんでしまいます。

また、工事を開始してから、床・壁の下地の劣化を発見し、追加工事が発生することもあります。
高齢の方が暮らす場合には、バリアフリー工事が必要になることも多いです。

リノベーションをして古民家に住むためには、計画的に余裕を持って予算を組むように心がけましょう。

以上のメリット・デメリットを踏まえた上で、具体的に検討すべき工事について、詳しくご説明していきましょう。

古民家のリフォーム・リノベーションの際、必要になりやすい工事と費用目安は、次の通りです。

優先的にリフォームしたい内容を整理した上で、費用対策を考えてみましょう。
既存の柱や梁など、そのまま活かせる物はなるべく残すことも、施工費を抑えるためには重要です。

リフォーム会社と一緒に以下のポイントをチェックし、住まいに必要な工事・不要な工事を見極め、予算に合わせてリフォームプランを決定していきましょう。

>> 築50年の住宅リフォームの費用とよくある失敗は？

デメリットの項目でもお話しした通り、築年数が経っている古民家では、建物の状態に合わせたリフォームを行うことが大切です。

現在、1981年6月に耐震基準が改正される前に建てられた家は、耐震性能が低く、耐震リフォームを必要とする可能性が高いとされています。
また、地盤が弱くなっていたり、柱・梁・壁などが劣化していたりする危険性もあるため、耐震診断の結果、補強工事を行ったほうが良い場合もあります。

リフォーム業者に現地調査をしてもらい、必要に応じて耐震リフォームを実施しておきましょう。
補強金具を取り付ける程度の工事であれば、25～50万円位で施工可能です。

>> 耐震診断・リフォームの方法と費用って？補助金・減税制度は活用できる？
>> 築40年戸建ての耐震補強費用は？

断熱性能についても、きちんと確認しておく必要があります。

外壁・屋根・床の周囲に断熱材を施工する方法もありますが、窓や玄関からのすきま風が気になるようであれば、サッシや玄関ドアの交換によって気密性を確保できることもあります。

漠然と断熱リフォームを行うのではなく、住宅の状態に適した断熱化工事を行いましょう。
窓サッシの交換や内窓増設で済む場合は、8～15万円の費用で工事できます。

>> 断熱リフォームの種類を解説！費用と工期の目安は？
>> 窓の断熱リフォームで、防寒＆結露防止対策！

また、床暖房などの暖房器具の導入で、暖かさを得る方法もありますね。
せっかくですから古民家の雰囲気や構造に合わせ、薪ストーブやペレットストーブ、掘りごたつといった物を使ってみると、楽しく効率的で良いかもしれません。

>> 床暖房の選び方とおすすめメーカー比較！
>> 薪ストーブとペレットストーブの違い・設置費用って？

また古民家は外装も劣化している可能性が高く、台風の時に屋根や外壁から雨漏りが発生するトラブルが多いので注意が必要です。

耐震性や断熱性のチェックをする際に、雨漏りの危険性がないかもあわせて確認してもらいましょう。
外壁・屋根の塗装が必要な場合は、それぞれ100万円前後のリフォーム費用がかかります。

新しい外壁材に張り替えたり、屋根を全体的に葺き替えたりする場合には、劣化具合や素材によっては150～300万円以上の費用が必要になるかもしれません。

>> 屋根塗装・屋根リフォームの費用相場
>> 外壁塗装・外壁リフォームの費用相場
>> 雨漏りの修理費用はどの位？台風後に多いリフォームとその原因・対策！

実は古民家リフォームで最も多いのが、水回りの設備工事です。
トイレ・浴室・キッチンなどは、リフォームしておかないと圧倒的に使いにくいことが多いです。

例えば、昔ながらのタイル張りのお風呂は、目地のカビ・汚れの掃除が大変ですし、和式トイレは足腰が弱くなった場合にとても不便なので、洋式トイレに交換しておくと安心でしょう。
また、キッチンも最新式の物なら使いやすい高さ・広さの商品がたくさん流通しています。

水回り設備は10年位の周期で老朽化していくため、できればまとめてリフォームしておくのがおすすめです。
劣化状態がひどくなければ、50～100万円以内でリフォームできます。
なお、タイル張りのお風呂をユニットバスに変更する工事では、100万円以上の予算がかかることもあるので、リフォームする際は業者に金額を確認しましょう。

>> 水回りリフォームの費用相場はどの位？

ちなみに、水回りのリフォームをする場合は、電気工事や配管工事を伴います。
後から間取りを変えたくなっても、排水管の位置によっては希望通りの工事が難しくなってしまいます。

もしも間取り変更を検討されているようでしたら、20万円以上のコストはかかってしまいますが、優先的に行っておきましょう。
先に間取りを確定しておくと、後から他の部位のリフォームが必要になった時でも効率的です。

なお間仕切り壁の設置のみで済むようでしたら、8～25万円前後の費用でリフォーム可能です。
増築工事をしなくても部屋の数を増やせるので、おすすめの方法です。

>> 間仕切りリフォームの種類と費用

古民家は、バリアフリーの概念がなかった頃の建物です。
土間や玄関からの上り口に段差があることが多いため、高齢の方が暮らすようでしたら、見直すべき箇所がたくさんあります。

フラットな作りにする・手すりを付ける、といった工事は、1箇所あたり10万円以内で施工できることが多いので、高齢のご家族がいらっしゃる場合には、前向きに検討してみましょう。

>> 介護・バリアフリーリフォームのポイント！費用はどの位？

古民家再生には、主に次の4種類の補助金制度が利用できます。

● バリアフリー化のための補助金
● 耐震補強のための補助金
● 省エネ化のための補助金
● 自治体独自の補助金

自治体によって、バリアフリー化を促進する独自の補助金を提供しています。

例えば、東京都墨田区では「高齢者自立支援住宅改修助成支援事業」を行っています。
おおむね65歳以上で、住宅の改修が必要な人を対象に住宅改修費用を負担しています。
※その他条件あり、詳しくは公式ホームページをご確認ください。

上限は20万円で、床材の変更や扉の取り替え、浴槽の取り替えなどの工事が対象です。

また、大阪市では「 高齢者住宅改修費給付事業」を展開しています。
対象になるのは介護保険料段階が第1～6段階であり、要介護認定で要支援以上の認定を受けた高齢者のいる世帯です。
介護保険制度の住宅改修と同時に行われる関連工事に対して、第1～4段階は最大30万円、第5～6段階は最大5万円が助成されます。

古民家再生にあたりバリアフリー化も実施したい場合は、地域の補助金を調べてみましょう。

耐震補強を実施する場合も、自治体によっては補助金がもらえることがあります。

例えば、長野県佐久市では木造住宅の耐震補強工事を行う場合に耐震補強工事と耐震改修促進リフォーム工事の合計で130万円の補助金を支給しています。
1981年5月31日以前に木造在来工法で建てられた住宅が対象です。
断熱性能向上リフォームも合わせて実施すれば、さらに30万円を上限に追加して最大160万円の補助が受けられます。

また、東京都中野区も、1981年5月31日以前に木造在来工法で建てられた2階建て以下の住宅を対象に助成金を提供しています。
助成金額は助成対象経費の2分の1で、最大150万円です。

古民家再生にあたって、耐震補強は必要なケースが多い工事です。
お住まいの自治体の制度を調べ、補助金が利用できないか確認してみてください。

環境省では、「戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業」を通して55万～100万円の補助金を支給しています。

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）とは、住宅のエネルギーの自給自足により、省エネに努めることで、1年間で住宅が消費するエネルギー量を実質ゼロ以下とする住宅のことです。
※エネルギーの使用がゼロであるというわけではありません。

断熱性の強化や効率の高い設備で消費するエネルギーを少なくしつつ、太陽光発電により、必要なエネルギーも創出します。
※出典：「戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業動向調査」(環境省)を加工して作成。

補助金を受け取るには、ZEH認定ビルダーである業者に施工してもらう必要があります。

古民家の再生を対象に、自治体独自の補助金を支給しているケースもあります。

兵庫県の「古民家再生促進支援事業」を例に挙げると、地域活動や交流の拠点、宿泊体験施設など地域の活性化につながる古民家再生に補助金を支給しています。
築50年以上経過しており、伝統的木造建築技術で建築されている古民家や歴史的建築物が対象です。
一般的な古民家であれば最大500万円、歴史的建築物であれば最大1,000万円まで補助が受け取れます。

地域によってさまざまな補助金制度があるので、お住まいの役所の窓口で確認してみてください。

古民家再生リフォーム・リノベーションの業者を選ぶ際は、次のポイントを意識しましょう。

古民家の施工実績があるかどうか、ホームページや打ち合わせで確認しましょう。
古民家は現代の家とは構造が異なるため、古民家の施工経験がない場合は技術力に不安があります。

「打ち合わせで『できる』と言われたのに結局対応してもらえなかった」「依頼したプランと仕上がりが異なる」などのトラブルを防ぐため、施工実績はよく確認しましょう。

なるべく地域の特徴に詳しい業者を選ぶようにしましょう。

地域の特徴をよく把握している業者なら、その地域の特徴を反映したリフォームを提案してくれます。
各季節の気温や積雪量、台風の上陸など、その地域によくあることを踏まえて施工方法や部材などを見積もってくれるでしょう。

地域密着型の業者であれば、入居後に何かトラブルがあったときもすぐに相談できて安心です。

打ち合わせの際は、説明や見積もり書がわかりやすいか確認しましょう。

希望した内容と施工後の家に相違がないよう、説明が丁寧でわかりやすい業者を選ぶのがポイントです。
質問をしたときの対応や、必要に応じてアドバイスや新しい提案をしてくれるかどうかなどもチェックしてみてください。

また、見積もり書がわかりにくい場合は、金額をごまかそうとしている悪質な業者である恐れもあるので、注意しましょう。
見積もり書に不明な点があれば、遠慮なく質問してみてください。

>> ここだけは見て！見積もり書のチェックポイント

古民家再生を依頼するときは、複数の見積もりを比較してから業者を決定しましょう。

1社の見積もりだけでは、適正な価格かどうかを判断できません。
特に古民家は状態や希望によって金額にバラつきがあり、相場がわかりにくいので注意が必要です。

3社程度の見積もりを比較し、極端に高い業者や安い業者は避けましょう。
高い場合は余計な工事を含んでいる場合が、安い場合は手抜き工事をされる恐れがあります。

日本の伝統的な暮らしが見直されている今、古民家のリノベーションは、住宅としてだけではなく、古民家カフェ・古民家ギャラリーなどにも利用できることから、あらためて評価されつつあります。

なお「これから中古物件の古民家を購入して、リフォーム・リノベーションしたい」という方は、できるだけリフォームしやすい物件を選ぶようにしましょう。

家の土台部分が沈下していないか、柱や梁は傷んでいないか、屋根から雨漏りはしていないか、をチェックすることが重要です。
構造部分に重大な欠陥が見られる物件の場合、莫大な工事費がかかりますので、避けたほうが良いでしょう。

古民家を探す際には、自治体がまとめている「空き家バンク」のウェブサイトの利用や、中古住宅のリノベーションが得意な施工会社を活用するのが良策です。
>> リノベーション向き物件の探し方とポイント！

また、古民家をお持ちの方や、中古の戸建てを購入されている方は、一人で悩まず、古民家再生リフォームが得意な業者にぜひ一度相談してみましょう。

【この記事のまとめ＆ポイント！】

こちらの記事もおすすめ♪
>>【場所別】リフォーム費用相場
>> 古民家の外壁リフォームのポイント
>> 中古住宅リノベーションの費用・事例・注意点