空き家リフォーム・リノベーションの費用と補助金！メリット・デメリットや事例もご紹介

一口に「空き家」と言っても築年数や劣化具合はそれぞれ違うため、リフォーム費用も様々です。
空き家になっていた期間が短く、築年数が浅い物件ならそれほど手を加えないで最低限のリフォームで済むこともあります。

逆に、築年数が古く「空き家歴」が長いと、全体的なリノベーションをしなければならないこともあるでしょう。
特に、構造部分の劣化やシロアリ被害、耐震性や断熱性などは、ご自身では判断できないことも多いため、プロにチェックしてもらうことが重要です。

不安な方は、本格的にインスペクション(住宅診断)してもらうことをおすすめします。
インスペクションは5～10万円位の費用で実施できるので、診断結果をもとに、工事内容を具体的に決めると良いでしょう。

>> インスペクションもできるリフォーム会社のご紹介はこちら！

空き家をリフォームする目的は、主に以下の3つに分類されます。

● 自分で住むため
● 賃貸物件として利用するため
● 売却するため

適切なリフォーム方法を考えるためには、工事の目的を明確にすることが大切です。
しかし、このようなご希望はあるものの「どのような工事をして良いか、予算内でおさまるか」と不安な方もいらっしゃるでしょう。

以下、リフォーム費用相場と、目的に応じたリフォーム内容をご紹介しますので、それらを参考に予算内でどこまでできそうか確認してみましょう。

壁紙や水回り設備の交換費用、耐震補強や断熱リフォームなどの価格目安を確認しておきましょう。

ちなみに湿気・カビの悩みがある場合や、防犯対策・断熱対策を強化したい場合には、内窓(二重窓)の設置がおすすめです。

>> 耐震診断・リフォームの費用相場
>> 断熱リフォームの種類・費用
>> 雨漏り診断・修理の費用

複数箇所をまとめて工事する場合の費用について、もう少し詳しくお話ししましょう。

壁紙・床を部分的に交換する工事や、トイレ・キッチン・浴室などを一緒にリフォームする場合なら、合計で数十万～500万円以内に収まります。

水回りは特に劣化しやすく、古いタイプから最新式の設備に変えることで家全体の機能性がアップするので、優先的にリフォームしたいですね。

空き家を「売却」もしくは「賃貸」にする場合は、壁紙が汚れていると嫌がる方が多いため、綺麗なクロスに交換しておきたいところです。

中古住宅購入者の中には、ご自身でリノベーションをすることを前提として「古い物件でもOK」と考える方も多くいます。

このような方に向けて建物を売却するなら、柱や壁の補強、カビの生えた壁紙を張り替える、外壁を修繕するなど、見た目の不快感を取り除く最低限のリフォームで良い場合もあります。

なお、壁や床が抜け落ちている、雨漏りしている、といった劣化が激しい住宅は、購入意欲が下がる／入居者との間でトラブルになる、といった問題が出てくるので、念のため不備がないかチェックしておきましょう。

水回り設備を全体的に入れ替え、各部屋の内装や建具なども全面的にリフォームする場合には、予算にも工事期間にも、余裕を持っておきたいところ。

築10年以上の一戸建てやアパート1棟を所有されている場合には、外壁・屋根のリフォームも必要な場合があります。

リノベーションをする際の費用目安は、マンションなら250～1,000万円/戸、一戸建てなら500～2,000万円ほどです。

ただし、建物の老朽化具合や、新しく選ぶ設備の違いによっても、価格が変動します。
300～500万円で古民家をリノベーションできたパターンもあるので、まずは空き家の工事が得意な業者と相談してみると良いでしょう。

近年、国内の空き家の数は増加傾向にあります。
総務省が5年毎に実施している『住宅・土地統計調査』のデータによると、2018年の時点で空き家の戸数は約849万戸を超え、日本の住宅総戸数から見た空き家の割合は13.6％になっています。
今後、ますます空き家率は高くなると予想されています。

かつての日本では、結婚後も親との同居は珍しいことではありませんでしたし、兄弟も多かったので家を出た子どもたちのいずれかが実家に戻って引き継ぐ家庭も多かったものです。

しかし、現在の日本では子どもの数は年々減少し、さらに実家を出て独立した子が新たな家を持つケースも多いため「実家を相続＝空き家にするしかない」という方が増えています。

このような問題を解決するため、空き家対策の補助金や減税・ローン制度が用意されています。

空き家のリフォーム・リノベーションのための補助金は、様々な自治体が支給しています。
ご本人が居住する場合、賃貸に出す場合、どちらであっても補助対象となるケースも多いので、活用しやすいでしょう。

例として、兵庫県の補助金の内容を見てみましょう。

上記の制度は県が行っているものですが、このような補助金制度は市町で実施している場合が多いです。
また、リフォーム以外にも解体工事で補助金を出す自治体が複数あります。

なお「耐震」工事や、断熱性を確保するための「省エネ」リフォームなら、空き家対策以外の補助金制度を申請できる場合があります。
「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」などの補助金も人気があります。

また工事内容が多くなりそうなら、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の対象になるかもしれません。

>> どんなリフォーム・リノベーションが補助金を活用しやすい？
>> 中古住宅の購入で活用しやすい補助金・税減をご紹介

地域の補助金制度に詳しいリフォーム会社であれば、活用しやすいプランについてアドバイスしてくれるでしょう。

ちなみに耐震改修や省エネリフォームを実施する場合は、減税制度も利用しやすいというメリットがあります。
主に「所得税の控除」と、「固定資産税の減額」の2パターンを申請できる方が多いでしょう。

所得税の控除は、以下の2種があります。
原則として、本人が居住するためのリフォームの場合に適用されます。

※ 太陽光発電を設置する場合。また、長期優良住宅化の場合は最大80万円まで控除

固定資産税の減額については、「省エネ」リフォームの場合は、本人が居住するための工事の場合に適用されるのが原則です。
一方「耐震」リフォームを実施した場合は、本人が居住するためだけではなく、賃貸住宅として使用するためであっても、減税対象となります。

>> どんな工事がリフォーム減税制度の対象？

ところで、時々「リフォームをすると固定資産税が上がるのでは」と気にされる方がいらっしゃいますが、確認申請が必要となる増築工事などにあたらなければ、基本的には固定資産税は上がりません。

ただし地域によって基準は違うので、念のため確認申請などに詳しい業者と相談したほうが無難です。

建築士が在籍している業者であれば、確認申請の有無をチェックしやすい他、減税制度の利用時に必要な「増改築等工事証明書」の発行もしてもらえるので、スムーズでしょう。

「ローンを組みたいけど、利用できるか心配……」という方も、ご安心ください。
本人が居住するか、賃貸として使用するかにかかわらず、無担保で借りられる「空き家リフォーム向け」のローンもたくさんあります。

この他にも、ご自身が居住するためのリフォームローンであれば、やはり無担保で借りられる商品の選択肢が多くあります。

>> リフォームローンの選び方・担保の有無・金利相場

「今すぐにリフォーム資金の用意が難しい」という方は、ファイナンシャルプランナー在籍など、ローンに詳しいリフォーム会社と相談してみるのもおすすめです。

予算や目的などにより、空き家のリフォーム・リノベーションにおける悩みは人によって様々です。

経験豊富なスタッフと相談し、ご希望に合った助言や提案をしてくれる業者に、工事を任せることが大切です。

空き家は、日常的に窓を開けて空気を入れ替えることがないため、湿気が内部に溜まりやすいという欠点があります。
木造住宅の場合は木材が傷みやすく、さらに高温多湿によりカビや虫が発生することもあります。
また、さほど状態はひどくなくても、壁紙などは徐々に汚れていってしまいます。

このような劣化した建物を、リフォームやリノベーションで蘇らせれば、「資産」としての価値がアップすることになります。
ご自身が「居住」する場合には快適に暮らしやすく、また「売却」や「賃貸」が目的の場合も、買い手や借り手が見つかりやすくなりますね。

空き家を放置すると「倒壊」や、空き巣などの「犯罪」の危険性が増大します。
万が一倒壊してしまうと近所に迷惑がかかることもありますし、誰かに損害を与えてしまった場合、賠償責任を負う事態に発展してしまいます。

今後、いつ誰が居住するかにかかわらず、老朽化している物件をリフォームしておくことで、安全性を確保できるでしょう。

状態の悪い空き家を放置し続け、行政から「特定空き家」と認定されてしまうと、「住宅用地に係る特例」措置が解除され、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がってしまいます。

リフォームを行い、耐震性、衛生面など適切な状態でキープできている空き家であれば、「住宅用地に係る特例」を受けることができ、「特定空き家」にも認定されづらくなります。

空き家をリフォームする際の一番のデメリットは、やはり「費用がかかる」ことでしょう。

特に、空き家にしたまま長年経過しているという場合には、修繕するつもりでもフルリノベーション規模の工事になり、費用が高くなりがちです。
また、1981年よりも前に建築された住宅の場合は、旧耐震基準を元に設計されているので、耐震補強が必要になる可能性があります。

費用面の心配事として、賃貸目的の場合、リフォームに多額の費用をかけたからといって、すぐに入居希望者が現れるとも限りません。
なかなか元がとれない可能性もあるのでご注意ください。

参考までに、当サイト・リショップナビに加盟している施工会社が、空き家のリフォーム・リノベーションを行った例もご紹介します。

事例1
雨漏り補修も兼ねた外装リフォーム

住宅の種類	一戸建て
築年数	40年
リフォーム費用	200万円
施工日数	48日

空き家状態のご実家にて、雨漏りにより天井が落ちていたので、劣化箇所を中心に、外装をリフォーム。動物の侵入でフンが残っていることも多かったので、土の部分を土間コンクリートに変更。草の手入れも楽になりました。

>> このリフォーム事例を詳しく見る

事例2
賃貸用マンションのリノベーション

住宅の種類	マンション(RC造)
築年数	30年
リフォーム費用	250万円
施工日数	45日

5年間空き家だった賃貸用のマンションで、リノベーションを実施。内装や水回りを一新し、家賃相場や不動産屋探しまで、施工会社がサポート。工事をしてから2週間後に、入居者様が無事に決定しました。

>> このリノベーション事例を詳しく見る

事例3
築50年の空き家を再生リフォーム

住宅の種類	一戸建て
築年数	50年
リフォーム費用	300万円
施工日数	30日

今まで空き家だった一戸建てを、住みやすいようリフォーム。施工面積は合計100㎡で、キッチン・浴室の位置変更および設備交換、トイレの工事、そして排水経路・利便性確保のため浄化槽の設置も行いました。

>> このリフォーム事例を詳しく見る

リショップナビでは上記の他にも、空き家や古民家のリフォーム・リノベーション実績がある施工業者を多数ご紹介しています。
お打ち合わせ・お見積もりは無料ですので、予算や建物に合った工事プランを、提案してもらってみてはいかがでしょうか？

【この記事のまとめ＆ポイント！】

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