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築40年の老朽化とは？耐震補強が必要な理由
築40年以上経過している戸建ての多くが耐震基準を満たしておらず、耐震補強工事が必要です。
建築基準法の改正により、耐震基準が「震度7に達する大規模な地震であっても倒壊しない」と定められたのは1981年のことです。
つまり、築40年以上となる1980年以前に建てられた住宅は、大規模地震が起きたときの耐震性が低いといえます。
また、築40年を経過する住宅の多くは老築化しているため、早めの耐震補強工事がおすすめです。
今後も長く住み続ける予定であれば、経年劣化や自然災害の可能性も考慮して、耐震性を確保することが重要です。
耐震補強の費用相場
築40年を超えた住宅の耐震リフォームの費用相場は以下の通りです。
| 耐震診断 | 10〜40万円 |
|---|---|
| 耐震改修 | 125〜300万円以上 |
耐震改修の費用は、住宅の状態や工事内容によって300万円を超える場合があります。
以下、壁・柱・屋根に分けて、耐震補強の内容と大まかな費用について解説します。
壁の耐震補強と費用
壁は地震や台風が発生した時に横揺れを抑えるため、耐震性を保つのに重要な役割があります。
しかし老朽化すると耐震性が低くなるため、耐震補強が必要です。
特に築40年以上の住宅で「大きな窓がある」「16畳以上の広い部屋がある」場合には、横揺れに弱い構造のため耐震補強工事が欠かせません。
壁の耐震補強に用いる耐力壁には「耐力面材」と呼ばれる板の導入と、バツ印や斜めに構造材を組む「筋かい」の2種類があります。
耐力壁を追加し、部分的に耐震補強をする場合は、壁1箇所あたり9〜15万円が相場です。
築40年を経過した住宅全体を補強する費用は平均150～200万円ほどですが、壁が多い住宅ではそれ以上の費用がかかるでしょう。
| 耐力壁による補強 | 9〜15万円/1箇所 |
|---|---|
| 住宅全体の補強 | 150～200万円 |
柱の耐震補強と費用
柱の耐震補強には、「山形金物」や「筋かいプレート」などの接続金具で補強する方法があります。
しかし、柱が老朽化している場合には接続金具で補強できないため、多くの場合、柱の交換とセットでの施工になります。
接続金具の設置のみであれば5〜20万円ほどで施工できますが、築40年の柱は老朽化している可能性が高いため、大規模な補修の場合は100〜300万円が相場となるでしょう。
柱が老朽化すると倒壊の危険があります。
あらかじめ耐震診断を受けて、自宅の耐震性を確認することをおすすめします。
| 金具設置のみ | 5〜20万円/1箇所 |
|---|---|
| 朽ちた部分のみの補修 | 1〜5万円/1箇所 |
| 基礎も含めた大きな補修 | 100〜300万円 |
屋根の耐震補強と費用
屋根の耐震補強工事では、「スレート」という屋根材に交換するケースが多いです。
築40年以上の住宅には、重量のある和瓦やトタン板が使われていることが多く、屋根の重さも耐震性を下げる要因になっていました。
屋根が重いほど耐久性は低くなるため、耐震補強工事では屋根の重量をできるだけ軽くし、地震の揺れによる柱や壁への影響を最小限にします。
屋根の葺き替え工事は、1㎡あたり5〜7千円が相場です。
屋根をすべて施工すると総額で80～150万円ほどかかる場合があります。
| 屋根の葺き替え | 5〜7千円/㎡ |
|---|---|
| 屋根の葺き替え(総額) | 80～150万円 |
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築40年の耐震補強で活用しやすい補助金(助成金)・減税制度
築40年の住宅を耐震補強(耐震リフォーム)する際に、補助金や減税などの制度を活用できる場合があります。
以下、2022年度に実施された補助金・減税制度をご紹介します。
補助金(助成金)制度の例
耐震診断や補強・改修工事、地震で倒壊する恐れのあるブロック塀の撤去などのリフォームに対して、補助金(助成金)を利用できるケースがあります。
日野市では、耐震診断と改修工事、建て替えに対して助成を行っています。
| 木造住宅耐震診断助成(東京都日野市) |
|---|
|
＜条件＞ 以下の条件を全て満たす必要があります。 ● 市内に所有する木造の居住用一戸建住宅(※) ● 1981年5月31日以前に着工されたもの ● 日野市内にある特定の業者に診断してもらうこと ● 耐震診断費用が2万円以上(消費税込み) ※併用住宅の場合は、床面積の1/2以上を住宅として使用していること |
|
＜助成額＞ 耐震診断費用の2/3以内の額(最大8万8千円) |
|
＜申請期限＞ 2022年12月28日(申請した年度内に事業が完了すること) |
| 木造住宅耐震改修工事助成(東京都日野市) |
|---|
|
＜条件＞ 以下の条件を全て満たす必要があります。 ● 市内に所有する木造の居住用一戸建住宅(※) ● 1981年5月31日以前に着工されたもの ● 耐震診断の上部構造評点が1.0未満の木造住宅を1.0以上にする工事 (または、1.0未満である木造住宅を除却し、建替えする工事) ● 耐震改修工事の費用が10万円以上(消費税込み) ※併用住宅の場合は、床面積の1/2以上を住宅として使用していること |
|
＜助成額＞ 耐震改修工事の費用の4/5以内の額(最大80万円) 市内業者が工事を行う場合、最大100万円 |
|
＜申請期限＞ 2022年12月28日(申請した年度内に事業が完了すること) |
| ブロック塀等撤去費助成(愛知県名古屋市) |
|---|
|
＜条件＞ ● 市内に、道路に面する高さ１ｍ以上のブロック塀を所有していること |
|
＜補助金額＞ いずれかの低い金額を補助 【木造住宅密集地域以外の場合】 ● 対象撤去費用の1/2以内 ● 6000円/ｍ ● 10万円 【木造住宅密集地域の場合】 ● 対象撤去費用の3/4以内 ● 9000円/ｍ ● 15万円 |
|
＜申請期限＞ 2022年4月～予算に達するまで(同年度2月末までに完了実績報告書を提出すること) |
減税制度
旧耐震基準によって建築された住宅を現行の建築基準法に適合させる改修工事を行う場合に、減税制度が利用できます。
いずれの制度も、築年数や工事費用など基準が設けられており、それらを満たす必要があります。
以下、期間と控除額を簡潔にご紹介します。
| 減税の種類 | 期間／控除額 |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | 期間：10年 最大控除額：140万円 年間控除額：上限14万円 |
| 所得税額の特別控除(投資型) | 期間：1年 最大控除額：25万円 ※他の工事と一緒の場合は、最大62.5万円 |
| 固定資産税 | 期間：1～2年 控除額：固定資産税の1/2 |
築40年の住宅に耐震補強を行った事例
当サービス『リショップナビ』加盟店が実際に施工した事例をご紹介します。
【事例①】
屋根を軽くして耐震補強！
| 物件種類 | 一戸建て |
|---|---|
| 築年数 | 50年 |
| 建物構造 | 木造軸組み工法 |
| リフォーム費用 | 約140万円 |
| 施工日数 | 7日 |
重量のある和瓦から軽量な瓦へリフォームした事例です。
屋根が軽量化されたことで地震の揺れを小さく抑えられ、耐震性が向上しました。
また、基材に30年保証がついている屋根材で施工しているので、安心です。
【事例②】
家族が笑って過ごせる家！耐震補強と間取りをリフォーム
| 物件種類 | 一戸建て |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 建物構造 | その他 |
| リフォーム費用 | 約820万円 |
| 施工日数 | 90日 |
老朽化して使いにくくなった家を、上は88歳から下は6歳まで笑って暮らせる家にしたいという要望を受けてリフォームした事例です。
築40年を経過している家が、耐震補強工事を経て、幅広い年齢層が安心して暮らせる家になりました。
【事例③】
補助金を利用したリフォーム！地震が来ても安全な家へ
| 物件種類 | 一戸建て |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 建物構造 | 木造軸組み工法 |
| リフォーム費用 | 約1,270万円 |
| 施工日数 | 90日 |
補助金を利用し、バリアフリーで耐震性のある家へリフォームしました。
地震が来ても安心に暮らせる家へとなっています。
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耐震補強よりも建て替えが良いケースとは？
基礎や構造部が傷んでいる場合は注意
築40年以上経過している物件は、安全面に大きな問題を抱えている可能性が高いです。
例えば、建物の基礎となる柱や梁が腐っていたり、朽ちている場合は注意が必要です。
木造住宅の場合は「基礎や構造部の腐食」「シロアリ被害」を、軽量鉄骨の場合は「鉄筋コンクリート部分の崩壊」を確認してもらいましょう。
骨組みなどの構造部にトラブルがあると大規模な補強が必要になり、リフォーム費用が高額になってしまうこともあります。
不安な場合はホームインスペクション(住宅診断)を
長年住んだ住宅には、様々な箇所に問題が起きているかもしれません。
そこで事前に専門家にチェックしてもらうことで、どこを優先的にリフォームすべきか、どの程度までリフォームできるのか、費用がどれくらいかかるのかなどを把握できます。
リフォームの失敗を防ぐには、このようにお家の状況を知ることが大事になってきます。
耐震補強ではなく、建て替えるべき？
築40年以上の住宅の耐震補強は、「新耐震基準」に適合するようリフォームをしたり、基礎部分の修復を行う必要があったりするため、工事部位が広範囲に及び、高額な工事になりがちです。
住宅の状況次第では、費用が建て替えと変わらない、もしくは建て替えよりも高額になることもあります。
>> リフォームと建て替えどちらがおすすめ？費用や違いを紹介！
リフォームと建て替えのどちらにすべきか迷う場合は、一度リフォームと建て替えのどちらにも対応できるリフォーム業者に相談してみましょう。
実際のお家の状況や希望予算などに応じて、どちらがおすすめか提案してくれるはずです。
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築40年の住宅の耐震補強によくある質問
ここでは築40年の住宅の耐震補強に関するよくある質問として、以下3つをご紹介します。
● 耐震補強は意味がない？
● 耐震補強を安く行う場合は？
● 築40年の物件をリフォームして何年住める？
では、それぞれ確認していきましょう。
耐震補強は意味がない？
耐震補強をすると住宅の耐震性が上がります。
大きな地震が発生しても倒壊するリスクが低くなるため、より安心して暮らせるでしょう。
特に築40年以上の住宅は、耐震基準を満たしていない可能性が高いため、できるだけ早めに耐震補強工事をすることをおすすめします。
耐震補強を安く行う場合は？
耐震補強工事は、壁などを取り壊して行うため、外壁のリフォーム後に行うと費用がかさんでしまいます。
市町村によっては補助金や減税などの対象になる場合もあるため、役所やホームページで確認したり、それらの制度に詳しい施工業者に相談したりしてみましょう。
築40年の物件をリフォームして何年住める？
築40年の物件であってもリフォームをすることで、100年以上住めると言われています。
しかし、定期的にメンテナンスを行うことが前提です。
メンテナンスには都度費用がかかるため、あらかじめ予算計画を立てて準備しておきましょう。
築40年を超えた住宅の耐震補強は施工範囲が広く大規模な工事になりやすいため、業者はしっかりと考えて決めたいですね。
『リショップナビ』では、耐震補強が得意な業者を多数ご紹介しています。
耐震補強をするにしても、建て替えを行うにしても、安心して暮らせる住宅を実現させましょう！
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