耐震リノベーションの費用相場・業者の探し方・施工事例！中古住宅をこれから買う場合の注意点は？

最初に、一戸建て住宅で耐震補強のリノベーション工事を行う際の目安金額について、ご紹介します。

まず耐震補強工事を行う場合には、125〜300万円以上の費用がかかる傾向があります。
施工の規模や方法にもよるため一概には言えませんが、平均価格帯は125〜200万円ほどです。

比較的築年数が浅いなどの理由で「金物による接合部などの補強」程度の工事で済むこともあります。
この場合は、40万円くらいの予算を想定しておくと無難でしょう。

>> 耐震補強・リフォーム工事の費用相場

築古の木造住宅などの場合は「基礎からの補強」や「シロアリの駆除・予防」などの費用も発生する可能性があります。
施工業者に現地調査してもらった上で、最終的にかかるコストについて確認しておくとよいでしょう。

築年数が経過した一戸建てなどでは、耐震補強と同時にお住まい全体をリノベーションしたい方もいらっしゃるでしょう。
間取りを見直したい場合には、建物の骨組みだけを残してスケルトン状態にし、大規模なリフォームやフルリノベーションを行う方も増えています。

このように「耐震補強と一緒に、水回りなどもリノベーションする」「スケルトンリフォームの際に、耐震補強も同時に実施する」というときには、工事費の総額は350〜2,000万円になる例が多く見られます。

>> リノベーションの費用・施工例
>> スケルトンリフォームの費用・施工例
>> フルリノベーションの費用・施工例

主な耐震対策の工事の方法には、以下のようなものがあります。

どの工法を組み合わせるかは、耐震補強の知識がある施工業者と相談しながら決めていくと確実でしょう。

「新耐震基準」が適用され始めたのは、1981年6月1日です。

そのため、1981年5月31日以前に建築確認が行われた住宅は「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。
必要となる補強工事が多くなると、その分の費用も高くなってしまいますが、安全を確保するためにも「新耐震基準」に合うよう施工してもらうのが望ましいでしょう。

ただし厳密に言うと「1981年5月31日以前の建物＝旧耐震基準で建てられた」とは限りません。
旧耐震基準だった当時でも、設計方法や工務店などによっては、基準以上の頑丈な住宅を建築しているケースもあります。

逆に「1981年6月1日以降に建築確認が行われた住宅であれば、強度が高い」とも言い切れないため、注意が必要です。
残念ながら「技術不足で、新耐震基準通りに施工できていない」「新築当時は基準に合っていたが、後から増築した」などの理由で、耐震性に不安がある場合も考えられます。

また詳細は後ほど解説しますが、現行の基準が適用されたのは2000年6月1日からです(「2000年基準」と呼ばれています)。
とりわけ木造住宅の建築は、2000年以降に大幅な見直しがされています。

>> 築40年戸建ての耐震補強費用は？

上述した通り「旧耐震基準か新耐震基準か」という目安はあるものの、お住まいの耐震性をこれだけで判断するのは難しいのが現状です。

築年数に関わらず、ご不安な場合は、まずは耐震診断を実施することを推奨します。
耐震工事に詳しいプロから「耐震リフォーム・リノベーションは必要か」「どんな工事が適切か」などをアドバイスしてもらいましょう。

耐震診断の際に必要な費用は、地域や住宅の種類などによって変動しますが、木造住宅なら10〜40万円(高くなる場合は〜50万円)くらいが目安です。

ただ、後ほどお話ししますが「耐震診断」を実施する場合には、補助金(助成金)を利用しやすいです。
特に旧耐震基準の可能性がある住宅は補助対象となりやすいため、耐震診断や補助金制度の利用を前向きに検討するとよいでしょう。

「安全な家にするために、耐震リノベーションはしたいけど、費用面が心配……」という方は、多くいらっしゃるかもしれませんね。
そこで、耐震工事費用を安く抑えるためのコツについても、チェックしておきましょう。

まずは打ち合わせや現地調査のタイミングなどで、施工業者に「予算内でリノベーションしたい」「できるだけ安く抑えたい」といった要望を、早めに伝えておきましょう。

もちろん安全性を確保するためには妥協できない工事もあるはずですが、親身になってくれるスタッフであれば、優先的に補強すべき箇所を考え、提案してくれるでしょう。
例えば「まとめて工事するのではなく、時期をずらして徐々に補強・リフォームしていく」など、柔軟にプランニングしてもらえるかもしれませんよ。

前述したように、耐震診断や耐震補強工事では、補助(助成)制度を活用しやすいです。

特に1981年以前の建物(中でも木造住宅)を補助対象としている自治体が多いです。
耐震診断を無料化しているケースもたくさん見られます。

>> どんなリノベーション(リフォーム)が補助金対象？

お住まいの地域の窓口に問い合わせるのが最も確実ですが、施工業者によっては補助金の知識があり、申請の仕方などについてサポートしてくれる場合がありますよ。
工事の見積もりの際などに「補助金や助成金を利用できそうか」を質問してみるとよいでしょう。

2022年7月現在、耐震改修を行った後に申請することで「所得税」や「固定資産税」が減額される、以下のような制度があります。

>> どんなリノベーション(リフォーム)が減税制度の対象？

なお耐震リノベーション工事の依頼先を探す際には、複数の会社に見積もりを依頼し、提出されたプランを比較するのが望ましいと言えます。

ここまでご紹介したように「親身になって相談にのってくれるスタッフ」や「補助金制度に詳しい業者」に出会うことで、ご希望に近いリノベーションを実現できる可能性が高くなるはずです。

また「家が古いので、耐震リノベーションか、建て替えか、どちらかにするか悩んでいる」という場合も、複数社からの提案内容を比べた上で判断するとよいでしょう。

ここで、当サービス『リショップナビ』に加盟する施工業者が、耐震補強を伴うリノベーション工事を手がけた例を見てみましょう。

ここからは「耐震基準(建築物の耐震基準)」について、具体的に理解を深めていきましょう。

耐震基準は「建物の耐震性能(＝最低限度の耐震能力を持っていること)を表すための“基準”」で、建築基準法および建築基準法施行令にて設けられています。
建物の建築を許可するための基準として、利用されます。

「耐震基準」は、大規模地震災害の発生をきっかけとして、以下のように改正が繰り返されています。
最も重要な節目となったのが「1981年の改定」と「2000年の改定」です。

1981年改定以前の耐震基準を「旧耐震基準」、改定以降の基準を「新耐震基準」と呼んでおり、双方には大きな差があります。

旧耐震基準の木造住宅は、新耐震基準を満たした木造住宅と比較すると、約1/2程度の強度(耐震性能)に該当すると言われています。

旧耐震基準の目標は「震度5の地震揺れにて、建物が倒壊しないこと」であったため、震度6強・震度7といった地震の揺れに見舞われた場合、倒壊してしまう危険性が高いと言えるでしょう。
実際、近年の“震度6弱以上”の地震活動によって、旧耐震基準の木造住宅が倒壊に至ってしまった例が目立ちます。

1978年宮城沖地震による被害を教訓として、1981年に抜本的な「耐震基準の見直し」が行われました。

旧耐震基準では「“震度5の揺れ”に対して、建物(木造住宅など)が倒壊しないこと」を目的(指標)とした耐震性能でしたが、 新耐震基準では「“震度7の揺れ”に対して、建物倒壊が生じないこと」を目的とした耐震性能設計へと変更されたのです。

1981年の新耐震基準の主な特徴は、木造住宅の「耐力壁に関する機能性」の見直しが成されたこと。
具体的には、耐力壁の種類の増加(強度が高い耐力壁の追加)や、耐力壁の必要量・強度倍率の見直しが行われました。

近年、最も大規模な地震災害と位置付けられるのが、1995年に発生した「兵庫県南部地震」による地震災害(阪神・淡路大震災)です。

※地震規模としては、2011年の東北地方太平洋沖地震(Ｍ9)が大きいですが、被害の大半が「津波」によるものであることから「甚大な津波災害」と位置付けられます。

阪神・淡路大震災をきっかけに、それまで焦点が当てられていた「耐力壁の強化」だけでは不十分だったことが明らかになったのです。
そこで、さらなる耐震基準の見直しが図られ、2000年に建築基準法が改定され、耐震基準に以下の要素が付加されました。

ちなみに現在の耐震基準は、この「2000年の改定」に基づく内容となっています。

ここまでは「耐震リノベーションを行う際のポイント」や「耐震基準」について解説しましたが、本記事をご覧の方の中には「中古の一戸建てを購入し、好みの空間にリノベーションして住みたい」という方も、いらっしゃると思います。
このような場合は、できれば十分な耐震性が確保されている物件を選んで購入したいですよね。

>> 中古マンションのリノベーションでよくある後悔と対策

そこでここからは「安心・安全な中古住宅を見極めるための要点」について、ご説明していきます。

“住宅構造・住宅性能”という視点において、本当の意味で安心・安全な家とは「構造計算(許容応力度計算)に基づいて設計された住宅」であると言えるでしょう。
例えば、以下のような住宅が該当します。

(※ここでの「安全な住宅」とは、地震に対しての安全性を指します)

ただし、これらの仕様の住宅は、まだ少ないのが現状です。
そこで、一戸建てにおいて多数を占める木造住宅で安全性を求めるのであれば「耐震等級2以上」が現実的な指標となるでしょう。

前項でお話しした「耐震基準」とは別に「耐震等級」というものがあります。

耐震等級には、以下のように3つのステージが設定されています。

ところで、各種自然災害に対する住宅の安全性と言えば「住宅の耐震性能」がクローズアップされがちですが、本質的には「土地環境リスクを回避すること」が、耐震性能よりも重要な要素と言えます。

自然災害を引き起こす自然現象は「地震」だけではありません。
多種多様な自然現象が存在し、災害を招く要素となっています。

「耐震性」は、あくまでも住宅の安全性を担保するための一つの要素に過ぎず、一番大切なのは「自然災害リスクの少ない土地(環境)」を選ぶことです。

悲しいことに、2016年の熊本地震災害では「新耐震基準」で建てられた木造住宅の数％が倒壊してしまった例があり、その一番の要因は「断層上に住宅が建てられていたこと」と考えられています。
地表面に断層が表れて(地盤に段差が発生して)しまうと、その上に建てられている住宅は(耐震性に優れている建物であっても)、大きな被害に遭ってしまうのです。

これから中古の一戸建て住宅を探す際には「安全な土地環境(自然災害リスクの少ない土地)を選ぶこと」を第一に重視するのが望ましいと言えるでしょう。

中古住宅を購入・検討する際には、専門家(建築士)による「ホームインスペクション(住宅診断)」で、建物全体の性能を(耐震性も含めて)確認するのもおすすめです。
購入前の中古住宅はもちろんのこと、現在お住まいの建物を調査・診断してもらうことも可能です。

新築当時は耐震性を有した住宅であったとしても、経年劣化や台風・地震などの影響により、耐震性能は低下していきます。
つまり、現在お住まいの建物も、購入を検討している中古住宅も、ほとんどは耐震性能の劣化が生じていると考えられます。

そのため、購入をご検討中の中古住宅で「住宅診断が行われたか」を確認することも、安心・安全な住宅を見極めるための大切な指標になるでしょう。

住宅診断を実施済みの物件であれば、その結果をチェックすることが重要です。
もしも未実施であれば、きちんと住宅診断を行うことで、耐震性や、これから必要となる工事について知ることができます。

>> リノベーション向き物件の探し方とポイント！

最後に、住宅のリノベーションをご検討中の方々にお伝えしたいことを記しておきます。
それは「どんな工事プランなら、予算内で理想の住まいにリノベーションできるか」を、施工業者とじっくり相談しながら決めていただきたい、ということです。

耐震補強を実施するか、また耐震対策以外の施工をするかどうかに関わらず「快適に生活するためには、どんな家にするとよいのか」をイメージしてみましょう。

なお当サービス『リショップナビ』では、さまざまな工事に対応できるリノベーション会社を多数ご紹介しています。
すでに物件をお持ちの方も、これから中古住宅を購入予定の方も、優良な施工会社をお探しの際には『リショップナビ』の活用もぜひご検討ください。

ご家族の皆さんが安心して暮らしていける、素敵なお住まいを手に入れてくださいね！

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