「耐震基準」とは何か？安心・安全な中古住宅の【見極め方】

この記事の執筆者：榑林 宏之(KUREBAYASHI HIROYUKI)

【資格】一級建築士、既存住宅状況調査技術者

【経歴】中堅ゼネコン設計部にて、大規模集合住宅・展示施設・宿泊施設などの「企画提案～実施設計～工事監理」を担当。
後に一級建築士事務所を開設。「木造戸建て住宅の設計・監理」を経て、「各種建物調査・診断」「自然災害(地震など)対策研究」などを中心に業務推進しています。

「耐震基準」とは？(建築基準法)

建築基準法及び建築基準法施行令にて、建物の耐震性能(最低限度の耐震能力を持っていること)を表すための“基準”が設けられています。それが「耐震基準(建築物の耐震基準)」と呼ばれているものです。

国が定めた基準であり、建物の建築を許可するための基準として利用されています。

【耐震基準の変遷】旧耐震基準と新耐震基準

「耐震基準」は、「大規模地震災害」の発生をきっかけとして、改正が繰り返されてきています。
まず、詳細をお話する前に、「地震災害と耐震基準改定」の関係性がわかる歴史を示しておきたいと思います。

見事に大規模地震災害の発生と建築基準法(耐震基準)の改定がリンクしていることがわかっていただけるかと思います。
地震災害を通じて、耐震基準(耐震性能)の不備が発覚。不備を是正するために法改正が成されていったのです。

耐震基準の変遷にて、最も重要な節目となったのが「1981年の改定」と「2000年の改定」です。

特に、1978年宮城沖地震にて、「RC建築物の倒壊」などが発生。それまでの建物耐震基準の大きな不備が見つかったことから、抜本的な法改正が「1981年」に行われました。

1981年改定以前の耐震基準を「旧耐震基準」と呼び、改定以降の基準を「新耐震基準」と呼んでいます。

旧耐震基準(1981年以前)の特徴

旧耐震基準(1981年以前)と新耐震基準では、耐震性能に大きな差があります。
新耐震基準を満たした木造住宅と比較して、旧耐震基準の木造住宅は、約1/2程度の強度(耐震性能)に該当すると言われています。
大規模地震に遭遇した時に「倒壊してしまう可能性」があることになります。

旧耐震基準の目標が「震度5の地震揺れにて、建物が倒壊しないこと」であり、震度6強・震度7といった地震の揺れに見舞われた時には、倒壊してしまう可能性が十分あり得るのです。

旧耐震基準の木造住宅の具体的な特徴として、ピックアップしたものが下記要素となります。

新耐震基準(1981年～1999年)の特徴

1978年宮城沖地震による被害を教訓として、1981年に抜本的な「耐震基準の見直し」が行われました。

この1981年の建築基準法改定(耐震基準の見直し)以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼んでいます。

何と言っても、旧耐震基準との比較にて、最大の違い(変更点)となったのが、対象とする地震動(震度)が「震度5(旧耐震)」から「震度7(新耐震)」へ見直されたことです。

簡単に言うと、旧耐震基準では、“震度5の揺れ”に対して、建物(木造住宅など)が倒壊しないことを目的(指標)とした耐震性能だったのですが、 新耐震基準では、“震度7の揺れ”に対して、建物倒壊が生じないことを目的とした耐震性能設計へと変更されたのです。

近年の地震活動(特に2011年東北地方太平洋沖地震の発生以降)にて、“震度6弱”を超える地震は「23回」記録されています。

新耐震基準への改定(抜本的な見直し)が無ければ、さらに甚大な住宅倒壊被害が発生していたものと考えられるのです。

実際、旧耐震基準の木造住宅は、近年の“震度6弱以上”の地震活動によって、倒壊に至っている物件が目立っています。

新耐震基準(1981年)の木造住宅の具体的な特徴としては、主に「耐力壁に関する機能性」の見直しが成されたことです。

具体的には、耐力壁の種類の増加。(強度の高い耐力壁の追加)および、耐力壁の必要量及び強度倍率の見直しが行われました。

新耐震基準(2000年以降)の特徴

近年、最も大規模な地震災害と位置付けられるのが、1995年に発生した「兵庫県南部地震」による地震災害(阪神・淡路大震災)です。

※地震規模としては、2011年の東北地方太平洋沖地震(Ｍ9)が大きいものの、被害の大半が「津波」によるもの。甚大な津波災害と位置付けられます。

この兵庫県南部地震による大規模災害が生じたことを教訓として、さらなる耐震基準の見直しが図られたのが、「2000年の建築基準法改定」なのです。

それまでの新耐震基準では、「耐力壁の強化」に焦点が当てられていたわけですが、阪神・淡路大震災にて、それだけでは、不十分だったことが明らかとなりました。

そこで、耐震基準に付加されたのが下記要素です。

ちなみに、現在の耐震基準は、2000年改定に基づく内容となっています。

「耐震基準」を補完する形で誕生した「耐震等級(品確法)」とは？

前項までにてお話してきたように、「耐震基準」は建築基準法という法規の中で定められている建物性能基準です。

耐震基準の目的は、「人命を守ること」と定義されています。

地震などによって、住宅の損壊は生じたとしても、倒壊することなく、人命を守ることができる建物(住宅)とすることを目的としているのが「耐震基準」なのです。

この耐震基準とは、また別の視点から、新たな法律＆基準が誕生することとなりました。

それが2000年の耐震基準改定の翌年(2001年)に施行された「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」であり、その中で規定されることとなった「耐震等級」です。

耐震等級の目的には、「人命を守ること」だけでなく、「建物(住宅)を守ること」が加わっています。

大規模地震に見舞われたときに、「人命確保」されるだけでなく、「住宅の損壊を極力小さくする」ための性能指標が、耐震等級なのです。

「耐震基準(義務)」と「耐震等級(任意)」の違い

「耐震基準(建築基準法)」と「耐震等級(品確法)」は、それぞれ異なる法律の元に定められている基準ですので、本来は単純に優劣を付けることはできないものです。

ただ、現実的な建物性能を比較すると、「耐震基準」のみを満たしている住宅よりも、「耐震等級」も満たしている住宅のほうが、耐震性能が高い可能性があるため、「耐震基準　≦　耐震等級」という関係性があることがわかります。

耐震基準が“義務”規定であるのに対して、耐震等級は“任意”規定となっているもの。ゆえに、耐震等級が導入されていない住宅が多数存在しているのが実情です。

法規的には、「耐震基準」は必ず満たさなければいけませんが、「耐震等級」は満たさなくても良いのです。

「耐震等級」の種類と概要

耐震等級には「耐震等級1」「耐震等級2」「耐震等級3」の3つのステージが設定されています。

本当の意味で安心・安全な住宅とは「構造計算」が行われている住宅であること

ここまで、「耐震基準」「耐震等級」といった、住宅の耐震性能に関する基準についてお話をしてきましたが、細かなことは別として、“住宅構造・住宅性能”という視点にて本当の意味で安心・安全な住宅とは何かと問われれば、「構造計算(許容応力度計算)に基づいて設計された住宅」となります。

具体的には、以下が本当の意味で安心・安全(地震に対しての安全性)な住宅となります。

ただ、実際には、上記仕様の住宅は少ないもの(マイノリティーな存在)。そこで、多数を占める木造住宅にて、安全性を求めるのであれば、「耐震等級2以上」が現実的な指標となるものと考えています。

安心・安全な「中古住宅」の見極め方

安心・安全な住宅を知る上で、2つの指標(耐震基準・耐震等級)が存在していることをわかっていただけたかと思います。

この2つの指標(耐震基準・耐震等級)以外にも、住宅の安全性を見極めるために役立つ要素がいくつかありますので、ご紹介しておきたいと思います。

住宅の耐震性能を表す「耐震基準適合証明書」

「耐震等級」に関しては、耐震等級が付与されている住宅がどうかを“見極めの指標”とすることができます。

ただ、「耐震基準」に関しては、実際に基準が満たされている住宅なのかどうかを一般の方が判断するのは難しいものとなっています。

そこで、耐震基準を満足しているかどうかを可視化したものとして「耐震基準適合証明」の制度が作られることとなりました。耐震基準を満たしている住宅に対して、付与されるのが「耐震基準適合証明書」です。

基本的に「耐震基準適合証明書」は、住宅売買にあたって、関係者(売り主、仲介者、買主)が申請を行うことによって、得られる証明書です。

手続きとしては、耐震基準適合証明に必要な「住宅の耐震診断」などを建築士(建築士が所属する専門業者など)へ依頼。建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類として「耐震基準適合証明書」が発行されることとなります。

住宅ローン減税が利用できる「中古住宅」とは？耐震基準適合証明書の有無

現実的な場面として「耐震基準適合証明書」は、「住宅ローン減税」を利用する時に活用されます。

住宅ローン減税は新築住宅だけでなく中古住宅でも利用できる制度です。

しかし、住宅ローン減税には築後年数要件などが定められており、要件を満たさない中古住宅は住宅ローン減税の対象外となります。

ただし、「築後年数要件」には二つの緩和策があります。一つは「既存住宅売買かし保険を付保すること」、もう一つは「耐震基準適合証明書の取得」なのです。

住宅ローン減税を利用するために、耐震基準適合証明書を取得したいのであれば、「住宅の引き渡し前」に手続き(仮申請書)を開始する必要がありますので、注意していただければと思います。

土地環境のリスク(自然災害)を確認・認識しておくこと

各種自然災害に対する住宅の安全性というと、先に記した「住宅の耐震性能」がクローズアップされることが多いのですが、本質的なことを言うと、耐震性能よりも重要な要素となるのが「土地環境リスクの回避」です。

自然災害を引き起こす自然現象は“地震”だけではありません。

・津波、高潮
・台風、暴風、竜巻、ダウンバースト
・豪雪、吹雪、冷害
・酷暑
・土砂崩れ、地滑り
・洪水、豪雨
・火山活動(噴火、土石流など)
・塩害など

多種多様な自然現象が存在しており、災害を招く要素となっています。

「耐震性」というのは、あくまでも住宅の安全性を担保するための、ひとつの要素に過ぎないのです。
一番大切なのは、「自然災害リスクの少ない土地(環境)」を選ぶことなのです。

実際、地震災害の例として、2016年の熊本地震災害では、新耐震基準によって建てられた木造住宅の数パーセントにて住宅倒壊を招いています。
これは、断層上に住宅が建てられていたことが一番の要因と考えられています。

住宅の耐震性がどんなに優れていても、地表面に断層が表れて(地盤に段差が発生)しまえば、そこに建てられている住宅には大きな被害が生じてしまうわけです。

そのため、安全な土地環境(自然災害リスクの少ない土地)を選ぶことをまずは第一に重視していただければと思います。

専門家(建築士)による住宅インスペクション(住宅診断)の活用

どんなに耐震性能の高い住宅を作ったとしても、その性能はあくまでも新築時点でのものです。

年月の経過に伴う「経年劣化」により、耐震性能は年々劣化していくもの。さらに、台風や地震などの影響を受ける度に、耐震性能は損なわれていきます。

現在住んでいる住宅やこれから購入しようとしている中古住宅のほとんどが耐震性能の劣化が生じているものと考えられるのです。

そんな状況に対して、住宅の機能性を確認するための方法として、活用促進されてきているのが「専門家(建築士)による住宅インスペクション(住宅診断)」です。
専門家(建築士)が現在の住宅(購入しようと思っている中古住宅)の機能性を調査・診断するものです。

先ほど記した「耐震基準適合証明書の取得」も、住宅インスペクションに含まれる要素となっています。

2018年4月から、改定宅建業法が施行されることとなりました。
そこでは、中古住宅の売買において、建物状況調査(住宅診断)が住宅売買時の「重要事項説明」に含まれる形となりました。

まだ、現時点では、建物状況調査(住宅診断)の実施は義務付けられていませんが、今後は、「住宅診断の義務化」へと向かっていくのではないかと推察しています。

「建物状況調査(住宅診断)が行われている」ことも安心・安全な住宅を見極めるための大切な指標となっていくものと考えています。