耐震診断・リフォームの方法と費用って?補助金・減税制度は活用できる?

耐震リフォームは、どれ位の費用で、またどういった方法で実施できるのでしょうか。どの地域に住んでいても、いつ起こるか分からない大きな地震。あなたのお宅では大地震に備えた耐震補強を行っていますか?我が家がどの程度の揺れに耐えられるか分からないという場合は、まず耐震診断をしてもらいましょう。耐震リフォームを計画する際の指針になるはずです。耐震リフォームの事例や、活用できる補助金・減税制度、業者の選び方について解説します。

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耐震リフォームが必要な家とは?

そもそも耐震リフォームは、どんな家に必要になってくるのでしょうか。
自分の家は地震に弱いのかどうか、チェックしてみてください。

住宅の耐震性を左右するのは?

住宅の耐震性を左右するのは大きく分けて次の5項目です。

地盤 建物が立っている地盤が軟弱な場合は、その分強固な建物にする必要があります。
重量 建物が重いほうが地震の揺れは大きくなる傾向が強いです。そのため、建物を軽くすることも耐震性能を高める効果があります。
特に木造住宅では壁が建物を支えているため、必要な壁の量が決まっており、極端に壁の面積が少ないのは危険です。
床の、ゆがみやねじりに対応する力が弱いと、地震の揺れに耐える力が弱くなります。
接合部分 木造軸組工法で作られている場合には、梁や柱の接合部分に強度を持たせることが定められています。

地震に弱い家とは?

地震が起こった時に、地面からの影響を大きく受けるのは建物の1階部分です。
そのため、この1階部分の造りが弱くなっていると、建物は倒壊の危機にさらされやすくなります。
ここから、具体的にどんな家が地震に弱いかをご紹介します。

【1階の壁面積が少ない家】

特に危険なのは、1階の壁の面積が少ない建物。
大きな窓が付いていたり、1階部分が店舗になっていたり、車庫や倉庫などに利用していたりする建物は、地震に弱い家だと言えます。
壁がないと耐震性が非常に低くなってしまうため、1階部分だけ倒壊することが多いのです。

【1階と2階の外壁線が違う家】

1階と2階の外壁がそろっているほうが構造上安定します。
そのため、下屋が大きく2階の壁の下に壁がないような家や、2階が飛び出しており、その重みを1階部分で支え切れない家は耐震性能が低いと言えます。

一見すると、1階が大きい建物は安定するように思うかもしれませんが、2階の外壁の下に壁がない場合には、家全体に負担がかかってしまうのです。

【軟弱な地盤に建っている建物】

また残念ながら、日本中に軟弱な地盤があります。
中でも都市部に多いので、都市開発が進んでいる地域でも油断してはいけません。
建築基準法では、地盤が軟弱だと地震のときの揺れが大きくなるため、壁の量を通常の5割増しにするように決められています。

【吹き抜けの家】

他にも、大きな吹き抜けがある家も注意が必要です。
万一、床面積が不足していると、水平方向の揺れに弱い場合があるためです。

【1981年以前に建てられた家】

耐震基準は1924年につくられてから、何度か改正をしていますが、1981年改正の基準で建てられた家は、阪神淡路大震災(1995年に発生)でも倒壊が少なかったと言われています。

次の項目で詳しく解説しますが、1981年以前に建てられた家は特に、耐震性能が低い可能性があります。
また、築年数が経っていなくても、土台や柱が老朽化・劣化している場合も、建物強度に不安があると言えるので、悪化してしまう前に早めに対策しておきましょう。

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最新の耐震基準

関東大震災の翌年にあたる1924年に施行された耐震基準は、これまでに何度か改正を重ねながら今に至っています。
2000年の改正では、一戸建ての基礎は地盤の強弱に合わせて作るというルールが決められ、まず地盤調査を行うことが義務付けられました。

また、柱や梁などに補強金物を使用すること、建物を強化するために必要な壁量を計算することも、最新の耐震基準に含まれています。
すでに築年数が経っている家に関しては、特に耐震基準が大きく改正された1981年6月よりも前に建てられた場合は、大規模な耐震リフォームを必要とする可能性があります。

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耐震リフォームの方法

耐震リフォームでは、建物の状況によって変わりますが、基本的には基礎や土台・壁の補強が必要です。
具体的には、主に以下のような工事を実施するのが一般的です。

基礎の補強
築古物件の中には、基礎に鉄筋コンクリートが入っていない場合もあります。
そのため、コンクリートを増し打ちなどによって補強します。
床の補強
床面の補強は、柱と柱の間にブレースをつけ、床の剛性(ゆがみやねじりに対応する力)を改善する工事をします。
接合部・足元の補強
柱の固定が弱い場合に、柱が引き抜けないよう金属で固定します。
土台と基礎をとめるアンカーボルトがない場合にはこれを取り付ける工事も必要になります。
接合部にも同様の工事が必要です。
傷んだ部材の補修
湿気やシロアリによって、土台が腐食している場合もあります。
その場合には、傷んだ部分のみを交換の上、防蟻処理を施します。
軽量な屋根にする
壁や土台を強化するだけではなく、屋根をリフォームすることも耐震強化になります。
屋根の素材を、瓦から金属ルーフに変更して、軽量化することで、住宅にかかる負担を軽減して、地震の時の揺れを小さくします。
外から壁を補強
古い木造住宅では筋交いがないことも多いです。
そのため、柱と柱の間にブレースやフレームをかけ、壁の耐震力を高めます。
壁の耐震補強をする場合、最も確実なのは、外壁を撤去し、外から補強する方法です。
土台・柱・筋交いなどのすべての状態を把握し、施工できるためです。
しかし、施工費用が最も高い方法でもあります。
中から壁や梁を補強
内壁を撤去し、中から補強する方法もあります。
周囲に住居が多い場合などにおすすめです。
外側からの工事よりも難しくはなりますが、外壁を撤去する場合と同じく、住居内の状態を確認しながら施工できます。
外壁を撤去する場合ほどではありませんが、予算はそれなりに必要になります。
住みながらできる壁補強
壁自体を撤去することはせず、外から鉄筋ブレースなどで補強するケースもあります。
容易な方法で、住居に住みながらでも施工ができるので手頃なリフォームです。
一方で、住居の内部に関してはわからないというデメリットもあります。

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耐震・制震・免震の違い

一口に「耐震リフォーム」と言っていますが、実は建物の地震対策には「耐震」・「制震」・「免震」の3つの対策法があります。

「耐震」は、柱・梁・壁などを補強して揺れに備える対策のことを差します。
大地震が来ても倒壊しないことを大前提として行う方法ですが、建物が地面と強固に密着しているため、揺れがそのまま建物に伝わってしまうというデメリットを持っています。

「制震」は、ダンパーという部材を設置して揺れを吸収する対策法のことを言います。
建物の揺れ方は「耐震」とそれほど変わりませんが、建物の損傷を抑えられるというメリットがあります。

そして「免震」は、建物と地面の間に免震装置を設置する対策法です。
建物と地面が離れているため、揺れによる影響を大幅に軽減できる方法として注目されています。

いずれの工事の場合も、「耐震リフォーム」と呼んでいることが多いですが、建物の状況に合わせて最適な工事を選びましょう。

耐震リフォームの費用相場と施工事例

耐震リフォームの際にかかる費用は、工事内容によって25~200万円程度と金額にかなりの差があるため一概には言えませんが、平均で120~150万円で行われる傾向があるようです。

なお、しっかり調査をする業者は、その場で金額をすぐに提示するようなことはまずありません。
よく調査もせずに耐震改修を勧めてくる悪質な訪問販売には、くれぐれも注意してください。

予算に合わせた耐震リフォームの内容は以下の通りです。

耐震リフォーム費用 25万円
筋交いや接続用金具を壁1間(182cm)に取り付けるリフォームは、25万円程度の工事費で可能です。
この金額には、木材や壁紙などといった壁の補修用の材料費も含まれます。
耐震リフォーム費用 40万円
耐震金具を、土台や柱・筋交いに取り付ける補強工事は、設置場所や役割によって値段が異なるため、相場が変動しやすいです。
そのため、100万円以上の金額提示をする悪徳業者が多いので用心してください。
目安として、1回のリフォームにおいて10個の金具を使用するとき、40万円位の費用と考えておきましょう。
耐震リフォーム費用 50万円
外壁に補強材(ブレース)を取り付ける場合、内装材を取り除く必要がなく工期が短いので、50万円程度の施工費で行えます。
金属ブレースが丸見えになってしまうので、できれば外からは見えにくい場所に設置するのが理想です。
耐震リフォーム費用 65万円
家の外壁材をはがして、柱や土台に耐震パネルを設置し、さらに新しい外壁材を被せるリフォームです。
外からの施工なので、工事期間も長くかかりません。
柱と土台の結合が強化されるため、揺れに強い家になります。
耐震リフォーム費用 120万円
屋根材を軽量な金属系のものに葺き替えるリフォームは人気が高まりつつありますが、施工の際に足場を組む手間などがあるため、施工範囲が広ければリフォーム費は100万円以上かかります。

【予算内で耐震リフォームしたいときは優先順位を】

しかし、すべてを補強しようとするとリフォーム費用がかかってしまいますよね。
耐震化リフォームをする上で、優先度が高い工事だけに限定するだけでもかなり違います。
予算と相談しながら耐震リフォームをしたい時には、以下の工事を優先的に行いましょう。

<優先度が高い耐震リフォーム>

・筋交いや面材による壁の補強
・耐震金具による土台、柱などの補強
・外壁や基礎部分のひび割れの補修
・土瓦屋根を葺き替え、軽量化

また、土台や柱に劣化・腐食している箇所があれば、早急に交換・補強するようにしてください。

耐震リフォームの事例

参考までに、リショップナビで実際に耐震リフォームを行った例をご紹介します。
模様替えのためのリフォームをしたい時や、思い切ってリノベーションをしたいときに、一緒に耐震工事をしておくのも得策です。

事例1
安心して暮らせる二世帯住宅

住宅の種類 戸建て
リフォーム費用 22万円
耐震診断により、2階部分に倒壊の恐れがあることが判明した二世帯住宅において、耐震補強を実施。補強ボードの設置で、親世帯・子世帯ともに安心して生活できる住まいにリフォームしました。

事例2
カバー工法で軽量屋根リフォーム

住宅の種類 戸建て
リフォーム費用 93万円
地震のため、屋根の破損箇所を修理するタイミングで、カバー工法(重ね葺き)で軽量なガルバリウム鋼板屋根へ変更リフォーム。地震の揺れに強い屋根になりました。

事例3
耐震性を確保した吹き抜けのある家に

住宅の種類 戸建て
リフォーム費用 150万円
家全体をリノベーションするため、耐震工事とともに水回りやダイニング、玄関も一新しました。しっかりと耐震性をキープできる業者に依頼すれば、吹き抜けのあるスタイリッシュな家に住むことは可能です。

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耐震リフォームをお得にするには

耐震リフォームをなるべく安くするためには、補助金制度や減税制度を活用すると良いでしょう。

耐震リフォームの補助金制度

耐震リフォームにかかる費用には、耐震診断と同様に、自治体から補助金が出る場合があります。

たとえば、2017年11月現在での東京都千代田区の場合、基準は以下のようになります。

対象となる建物
・1981年5月31日以前に建築確認を得た建築物
・国や地方公共団体以外が所有する建築物
・事務所、店舗等の業務用建築物にあっては、中小企業者が所有する建築物
助成金の内容
【木造住宅(戸建て)】

・耐震診断の結果、必要と判断された耐震改修費用を120万円を上限として助成
(※耐震シェルター・ベッドについては上限額40万円)
【非木造住宅(戸建て)】

<一般道路沿道の建物の場合>
・耐震診断の結果、必要と判断された耐震改修費用の3分の1(上限250万円)

<緊急輸送道路沿いの建物の場合>
・耐震診断の結果、必要と判断された耐震改修費用の3分の2(上限500万円)
【マンション】

<一般道路沿道の建物の場合>
・耐震診断の結果、必要と判断された耐震補強設計費用の3分の2(上限500万円)

<緊急輸送道路沿いの建物の場合>
・耐震診断の結果、必要と判断された耐震補強設計費用を750万円を上限として助成

※耐震改修などの場合は各々条件が異なります

どのような工事にどの程度の補助金が支給されるのかは自治体によって様々です。
補助金の上限も市区町村によって変わってくるので、一度問い合わせをしてみると良いでしょう。

>> 耐震リフォームなら"長期優良住宅"の補助金制度も活用可能

耐震リフォームの減税制度

補助金制度とは別に、減税制度を活用しておくのも良策と言えます。
耐震リフォームを行うと、所得税の控除や、固定資産税の減額、贈与税の非課税措置などが適用されます。
少しでもお得に、リフォームしておきたいですね。

>> バリアフリーや省エネリフォームでも使える!減税制度の活用方法

耐震診断をするには

最低限必要な耐震リフォームが何かを判断するためには、耐震診断を依頼すると良いでしょう。

耐震診断は、まずは、その建物の元設計、元施工会社に相談・依頼するのが基本とされていますが、それが難しい場合もあります。
その際は、専門の機関やリフォーム会社、ハウスメーカーなどで行っているので利用すると良いでしょう。

耐震診断では、専門家による詳しい現地調査や、図面を基にした耐震性の計算などが行われ、耐震基準を満たすために必要な施工内容などを教えてもらうことができます。

耐震診断にかかる費用

耐震診断の費用は、規模にもよりますが木造住宅の場合、概ね20~40万円。
鉄筋コンクリート造で延床面積が1,000㎡~3,000㎡の建物なら、概ね約1,000円/㎡~約2,500円/㎡です。

ただし、図面や検済証の有無、地域によって異なります。
耐震診断の依頼をする前に、まずは業者に概算の確認をしてみてください。

ただ、巨大地震が起こる危険性が高いと懸念されている昨今、日本政府は住宅の耐震性強化により力を入れてきています。
特に、旧・耐震基準の木造住宅を対象として、耐震診断の費用の無料化を実施している自治体も増えてきたので、居住地の自治体に一度聞いてみることをおすすめします。

耐震診断の補助金制度

また、ほとんどの自治体では耐震診断や補強工事に対する補助金を支給しています。

たとえば、東京都千代田区の場合、2017年11月現在での基準は以下のようになります。

対象となる建物
・1981年5月31日以前に建築確認を得た建築物
・国や地方公共団体以外が所有する建築物
・事務所、店舗等の業務用建築物にあっては、中小企業者が所有する建築物
助成金の内容
【木造住宅(戸建て)】

・耐震診断費用を15万円を上限として助成
【非木造住宅(戸建て)】

<一般道路沿道の建物の場合>
・耐震診断費用の3分の2(上限265万円)

<緊急輸送道路沿いの建物の場合>
・耐震診断費用の5分の4(上限400万円)
【分譲マンション】

<一般道路沿道の建物の場合>
・耐震診断費用を400万円を上限として助成

<緊急輸送道路沿いの建物の場合>
・耐震診断費用を500万円を上限として助成
【賃貸マンション】

<一般道路沿道の建物の場合>
・耐震診断費用の4分の3(上限300万円)

<緊急輸送道路沿いの建物の場合>
・耐震診断費用の5分の4(上限400万円)

具体的な金額や助成対象は、自治体によって、また戸建てかマンションかによって異なります。
各自治体によって、補助される金額は費用の3分の2以内であったり、10分の9以内であったりと、実にさまざまです。

なお助成を受けるためには事前申請が必須で、申請前に業者と契約をした場合には対象とならないので注意してください。

また前述の通り、そもそも耐震診断が無償でできる区域もあるので、まずは各自治体に問い合わせてみるようにしましょう。

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耐震リフォームの業者の選び方

耐震リフォームの業者を選ぶときには、耐震診断士などの資格を持ったスタッフが在籍しているリフォーム会社に依頼することをおすすめします。
また木造住宅の耐震化なら、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)に登録している会社でも良いですね。

古民家再生リフォームの施工に慣れている業者であれば、同時に断熱対策などもアドバイスしてくれるでしょう。
耐震診断の上、最適な耐震補強をプランニングしてくれるリフォーム会社は多数あります。
また、補助金申請を代行してくれるリフォーム会社も多いです。
耐震リフォームが得意な複数の会社に見積もりを出してもらい、要望に合った提案をしてくれる事業者を選択しましょう。

古い家でもしっかりとした耐震対策を行うことで、大きな地震に備えることは可能です。
まずは信頼できる専門家に相談し、適切な対処法を教えてもらうと安心ですね。

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更新日:2017年11月14日
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