【徹底比較】「建て替え」と「リフォーム」|費用相場の違いは?それぞれの施工例もご紹介

更新日:2024年04月19日

建て替えのメリット

築年数が経過した一戸建て住宅を「新築に建て替えるか、リフォーム(リノベーション)するか」で迷う方は多いはず。あるいは、建て直したくても「まだ築30年の家だから、建て替えるのはもったいない」「お金がない」という理由で困っている方もいらっしゃるでしょう。今回は、建て替えとリフォームの工事費用などの違いや、どちらにするか判断する際の基準、メリット・デメリット、施工事例をご紹介します。

この記事の目次

「建て替え」と「リフォーム」の違い!工事の費用・期間や特徴を比較

まずは、建て替えとリフォームの違いを簡単に把握しておきましょう。

(※以下の表は、横にスクロールできます。)
建て替え(建て直し) リフォーム(リノベーション)
定義 既存住宅を基礎部分から取り壊し、
新しく建て直すこと。
既存住宅の基礎部分を残したまま、
部分的に改修すること。
工事の
費用相場
1,500〜4,500万円 350〜2,500万円
工事費の
坪単価(目安)
65〜125万円/坪
(1坪あたり90万円以上が基本)
10〜73万円/坪
(1坪あたり30〜40万円以上が基本)
工事以外に
掛かる費用
■建物の解体・仮住まい・引っ越し・
 登記・地鎮祭といった
 諸費用が、基本的には必要。
■工事規模によっては、仮住まいや
 引っ越しの費用が必要。
増築減築などで床面積が
 変わる場合は、登記の申請が必要。
工事期間 3〜8ヶ月
(4〜6ヶ月程度は見込んでおくとよい)
1〜5ヶ月
(1.5〜3ヶ月の事例が特に多い)
メリット ■間取りを大幅に見直せる。
■(リフォームと比べて)
 耐震や断熱などの施工が、
 よりしやすい。
■改修箇所を絞れる。
■予算組みしやすい。
■工期が短い。
■居住中に工事できる場合もある。
デメリット ■新築時と同様の手間が
 掛かってしまう。
■今より家が小さくなることもある。
■廃材の処分費が高い。
■理想の間取りにできないことも
 ある。
■大掛かりな補修が必要な場合は
 高額になる。
建て替え(建て直し) リフォーム(リノベーション)
定義 既存住宅を基礎部分から取り壊し、新しく建て直すこと。 既存住宅の基礎部分を残したまま、部分的に改修すること。
工事の費用相場 1,500〜4,500万円 350〜2,500万円
工事費の坪単価(目安) 65〜125万円/坪
(1坪あたり90万円以上が基本)
10〜73万円/坪
(1坪あたり30〜40万円以上が基本)
工事以外に掛かる費用 ■建物の解体・仮住まい・引っ越し・登記・地鎮祭といった諸費用が、基本的には必要。 ■工事規模によっては、仮住まいや引っ越しの費用が必要。
増築減築などで床面積が変わる場合は、登記の申請が必要。
工事期間 3〜8ヶ月
(4〜6ヶ月程度は見込んでおくとよい)
1〜5ヶ月
(1.5〜3ヶ月の事例が特に多い)
メリット ■間取りを大幅に見直せる。
■(リフォームと比べて)耐震や断熱などの施工が、よりしやすい。
■改修箇所を絞れる。
■予算組みしやすい。
■工期が短い。
■居住中に工事できる場合もある。
デメリット ■新築時と同様の手間が掛かってしまう。
■今より家が小さくなることもある。
■廃材の処分費が高い。
■理想の間取りにできないこともある。
■大掛かりな補修が必要な場合は高額になる。

以下より、それぞれの違いの詳細をチェックしていきましょう。

「建て替える場合」の費用相場

矢印と2つの家の木製ミニチュア

建て替えに掛かる費用は、解体する家と新しく建てる家の状態により変動するため一概には言えませんが、1,500〜4,500万円程度となる可能性が高いでしょう。

坪単価は65〜125万円くらいですが、1坪あたり90万円以上を見込んでおくと無難です。
新しい建物が木造であれば比較的安く済みますが、鉄筋コンクリート(RC)造だと高くなります。

なお建て替え工事には、解体費・設計料・建築費や、付帯工事費(新築工事費の2割程度)なども掛かります。
さらに地盤調査費・不動産取得税・印紙税などが別途必要となってくるため、予算管理にご注意ください。

>> 家の建て替えにかかる費用について詳しくはこちら

家の建て替えは1,000万円以内の費用でも実現できる?

家のミニチュアと電卓と紙幣

「資金が限られるので、1,000万円以下で建て替えたい」という方もいらっしゃるかもしれませんね。

結論から言いますと、1,000万円以内で家を建て直すのは、かなりハードルが高いです。

新しく建てる家の広さや素材選び・意匠性などにこだわらなければ、1,000万円以下でおさまった例はあります。
ただし、オーダーできる内容が制限されてしまうため「狭い家になる」「シンプルなデザインになってしまう」という可能性が出てきます。

さらに外構や庭の工事は、予算内では実施できないことが多いでしょう。

家の建て替え費用は1,500万円や2,000万円程度の予算で足りる?

30坪や40坪の家であれば、建て替え工事の目安金額は下記の通りです。

坪数 建て替え費用
30坪 1,500〜3,000万円
40坪 2,000〜4,500万円

※坪数だけではなく、建物の階数や構造(木造/鉄骨/RC)、採用する設備・資材のグレードなどによっても変わってきます。

>> 予算2000万円でどこまでリフォームできる?事例もご紹介

【家の解体費用の目安について】

ちなみに建て替え工事費用のうち、古い家の解体には以下ほどのコストが掛かります。

建物構造 家の解体費用
坪単価 30坪 40坪
木造 3〜5万円/坪 90〜150万円 120〜200万円
鉄骨造 6〜7万円/坪 180〜210万円 240〜280万円
RC造 6〜8万円/坪 180〜240万円 240〜320万円

>> 20坪の家の解体費用相場
>> 30坪の家の解体費用相場
>> 40坪の家の解体費用相場

「リフォーム(リノベーション)する場合」の費用相場

家のミニチュアと見積書

全面リフォーム/リノベーションの費用

一戸建てを全面的にリフォーム(リノベーション)する際には、総額350〜2,000万円になるパターンが多く見られます。

坪単価の目安は、おおよそ10〜73万円ですが、1坪あたり30〜40万円以上は掛かると想定しておきたいところです。

リフォームとリノベーションの違い
※ちなみに「リフォーム」と「リノベーション」という言葉の定義は、以下のように異なりますが、ほぼ同義語として使われることが多いです。

<リフォーム>
経年劣化した建物・設備を、新築当初の性能に戻す。
(例:壁紙や床材の交換/水回り設備の一新/外壁や屋根の塗装など)

<リノベーション>
大規模な工事で、建物全体の性能を新築時よりも高い状態にする。
(例:間取り変更/ハイグレードな設備への交換/キッチンの位置移動など)

お住まいに付加価値を与えることになる「リノベーション」では、建材費や工事費が必然的に高くなります。
一方で「デザイン性や、高機能のオプション追加などは求めない」「今の間取りに不満はない」という場合には、低価格での工事を実現しやすいでしょう。

>> 一戸建てをフルリフォームする際の費用や注意点
>> リノベーションの費用・事例
>> 平屋のリフォーム・リノベーション費用

ただし建物の老朽化具合などによっては、工事の規模や価格がアップする可能性があります。
とりわけ、築年数が経過した住宅の場合は、断熱性を高める工事なども必要となりやすいため、予算にゆとりを持たせておくと安心です。

>> 断熱リフォームの種類/費用
>> 築年数の古い木造住宅のリノベーション費用

スケルトンリフォーム/フルリノベーションの費用

家の柱などだけを残し、スケルトンリフォームやフルリノベーションで建物全体を劇的に変えたい場合には、390〜2,500万円程度の予算を用意したいところです。
「耐震補強がどのくらい必要か」など現在の建物の状況によって、最低いくら掛かるかは異なります。

スケルトンリフォームとフルリノベーションの違い
※「スケルトンリフォーム」と「フルリノベーション」の一般的な定義は、以下の通りです。
両者は実質、同義語と捉えて差し支えありません。

<スケルトンリフォーム>
一度、建物をほぼ解体して骨組み(柱などの構造躯体)のみを残し、その後、大規模な改修工事を行う。
結果的に、施工後の建物価値が向上しやすいため、リノベーションの仲間と考えてもOK。
(主に、大幅に間取りを見直したい/配管移動をしたい/全体的に耐震・断熱性を向上させたい場合などに向く)

<フルリノベーション>
建物をスケルトン状態にした上で、全体的にリノベーションする。

>> スケルトンリフォームの費用/事例
>> フルリノベーションの費用/事例

なおこれらの価格帯は、あくまでも目安金額に過ぎません。
全てのケースにおいて当てはまるとは限らないため、建て替えとリフォームのどちらにも精通している建設会社にご相談の上、検討していくと確実です。

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「建て替え」か「リフォーム」か、どう判断する?

「which?」と書かれた木のブロック

ここで、建て替えかリフォームかを判断するための基準を簡単に確認してみましょう。
主として、以下の点を軸に考えてみるとよいですね。

● 現在の家の状態は?(劣化状態や耐震性・断熱性の有無など)
● 今の家に、あと何年住む?
● 今後、家族構成(世帯数)が変わる可能性はある?
● 間取りに不満はある?
● お金はない?ある?

具体的に「建て替えが向くと思われるケース」と「リフォームが向くと思われるケース」の違いを、見ていきましょう。

建て替えが向くケース

将来「家を引き継いでいく人」がいる場合
「耐震補強」や「シロアリ被害」などの対策を強化したい場合
「間取り」「断熱性」なども大幅に見直したい場合
「リフォーム」と「建て替え」の見積もり金額の差があまりない場合

「建物が傷んでいて耐震性能なども低いが、今後も同じ土地に長く住み続けたい」という場合には、現行の建築基準に合わせて建て替えてしまってもよいかもしれません。
例えば「いずれは子や孫に譲渡したい」といった計画がある方は、どこかのタイミングで建て替えが必要になるでしょう。

リフォームが向くケース

「今後も長く住み続ける」という確証がない場合
「耐震性の不安」や「シロアリ被害」などが少ない場合
将来「2世帯住宅」にする可能性がある場合
できるだけ工事費を少額に抑えたい場合

「いつかは住み替える」「近い将来、(2世帯住宅へ変更するなどの)大規模な工事を行う」といった可能性があるようでしたら、まだ建て替えずに、気になる箇所だけリフォームしておくのが無難でしょう。
予算が限られている場合も「とりあえずリフォームを実施した」という方が多いです。

後述の施工事例でもご紹介しますが「建て替えと迷った結果、築30〜50年前後の家をリフォームした」というパターンも見られます。

以上のような内容を踏まえながら、ライフスタイルに合った選択をしてくださいね。

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ここからは「建て替え(建て直し)」と「リフォーム(リノベーション)」の、それぞれのメリット・デメリットを、もう少し詳しく見ていきましょう。

「建て替え(建て直し)」のメリットとデメリット

リフォームでは実現しにくい改修を望むときは、建て替えを選択することになりますね。
建て替えだからこそできることも、一緒にチェックしてみましょう。

建て替え(建て直し)のメリット

建て替えのメリット

【既存の構造に関わらず、理想の間取りに変更できる】

大きな間取り変更を希望されている場合、家の構造も深く関わってくる可能性があります。
このように、構造に関わる間取り変更や、階段・水回りなどの移動をしたい場合、リフォーム費用は高額になる傾向にあります。

後述しますが、リフォームでは対応できないこともあれば、かえって工事に時間が掛かったり費用が割高になったりすることもあります。
大掛かりな間取りプランの変更を所望されるなら、建て替えのほうが向くでしょう。

【耐震化などの施工がしやすい】

築年数がある程度経った家は、どうしても耐震や断熱、バリアフリーなどの基本性能が低めです。
そのため、以下の要素を取り入れたい場合は、リフォームをするよりも、建て替えてしまうほうが効率がよい可能性があります。

● 耐震化
● 断熱化
● バリアフリー化
● 省エネルギー化

耐震性などに問題がないか、建物の構造に詳しい建設業者や工務店などに確認してみると安心でしょう。

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建て替え(建て直し)のデメリット

建て替えの場合、必要になる手続きやコストが新築と一緒だと考えておくとよいでしょう。
また、土地などの問題もからんでくるので、建て替えをするときは慎重に検討してください。

【新築時と同じ手間がかかる】

建て替えの場合、建設会社選びや設計にかかる打ち合わせ、登記登録などの各種手続き、といった様々な手間がかかります。
元々あった家の工事であるにもかかわらず、新築を建てるときとほぼ同様の作業が発生するのです。

【建て替えにより、今より小さい家になることも】

積み木で作られた家

家を建てた時点から現在までに、法律や条例が変更されている場合は注意が必要です。
中には建て替えが不可能な場合や、建て替えると今より小さい家しか建てられないケースもあります。

ただ、大掛かりなリフォームや増築などでも、地域や施工規模によっては確認申請が必要になります。
内容によっては許可が下りない場合もあるため、注意してくださいね。

>> 増改築のリフォームについて詳しくはこちら

「リフォーム(リノベーション)」のメリットとデメリット

リフォーム(リノベーション)のメリット

リフォームのメリット

リフォーム(リノベーション)の魅力は、工事期間や費用などを考えながら改善したい箇所を特定できるパターンが多いことです。
建て替えずに済むなら、一部改修で解決したいものですね。

【予算組みがしやすい】

リフォームの場合は、施工部分を特定できるため、予算を組みやすいのが特徴です。
ご希望の予算に合わせるために、リフォームしたい場所や施工方法を絞っていくことも可能です。

また変更したい箇所だけに手を加えることができるので、こだわりの強い部分の施工に予算を集中させることが可能なのも大きなメリットです。

【工事期間が短い】

1月の卓上カレンダー

リフォームの場合、基本的には基礎の解体工事を行う必要がないため、工事期間が建て替えに比べて短いのも長所と呼べます。

建て替えの場合は3~8ヶ月の施工期間を要しますが、大型リフォームやリノベーションの場合は1~5ヶ月程度で完了します。
部分的なリフォームであれば、最短で1日~数週間で終わることもあります。

>>【場所別】リフォーム工期の目安はどのくらい?

【居住しながら工事ができる場合もある】

また全面リフォームであっても、リフォームする家に住みながら施工を進められるケースもあります。
この場合、仮住まいへ一時的に引っ越す必要がありません。

※ただし、一度建物をスケルトン(骨組みだけの状態)にする工事の場合などには、仮住まいの活用を推奨します。

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リフォーム(リノベーション)のデメリット

直したい/改善したい場所を特定できるのがリフォームの特性。
その分、住宅の「基礎」となる部分は、対処できないときもあります。

【構造によっては理想の間取りにできないことも】

リフォームをする場合、今の家の範囲内であればどんな間取りにでも変えられる、というわけではありません。
構造によっては、壁を全く移動できないなどの制限があり、ご希望通りの間取りにできないケースもあります。

住宅の工法・構造 間取り変更の可否
木造軸組(在来)工法 間取りの自由度:●
2×4
(ツーバイフォー/木造枠組壁)
間取りの自由度:▲
(対応できる業者が限られる)
LGS造
(軽量鉄骨造/プレハブ工法)
間取りの自由度:鉄骨系 = ●
木質系orコンクリート系 = ▲
S造(重量鉄骨造) 間取りの自由度:●

上記の通り、どこまでリフォームに対応できるかが、建設会社の技術によって変わることもあるので、施工業者を慎重に選ぶことも大切です。

【構造部に大掛かりな補修が必要な場合、高額になる】

見積書と、家や工具のミニチュア

一般的に言えば、リフォームのほうが費用は安く済むことが多いでしょう。
しかし家の状態によっては、リフォームに多額の費用がかかることもあります。
それは地盤や構造部分、土台、柱が傷んでいる場合です。

原因としては、地盤沈下、多湿や結露による腐食、シロアリ被害などが考えられます。
この先、何年間住むことを考えているかによってもリフォームの内容は変わってきます。

そのため、まずは家の状態を診断することが先決です。
診断してもらう際には、必要なリフォーム工事の方法や、どの程度まで住めるようになるかを聞いておきしましょう。

>> 耐震リフォーム・診断の費用
>> 耐震リノベーションの費用や耐震基準について

住宅の基礎となる土台部分や柱や梁などといった、家を支える部位の構造についても配慮しておかないと、工事内容によっては強度が不安定になる可能性があります。

ご希望のリフォームができるかどうか、事前に建設業者に確認しておくとよいでしょう。

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「建て替え」と「リフォーム(リノベーション)」の施工事例・価格

ここで、当サービス『リショップナビ』の加盟業者による施工事例をご紹介します。
実際に掛かった価格も掲載していますので、参考にしてくださいね。

「建て替え(建て直し)」の施工事例・価格

まずは「建て替え」の実例を見てみましょう。

劣化が激しく建て替えを決断

築年数 -
工事費用 1,500万円
工事期間 -
2棟続きの家屋のうち、1棟を建て替えた事例です。
建物自体が激しく老朽化していたため、2階建ての家屋のほうを新しく建て直しています。

間取りを1から見直すことができ、非常に住みやすいお宅になりました。

>> この事例を詳しく見る

床が傾いていた中古住宅を建て替え

築年数 -
工事費用 2,000万円
工事期間 186日
購入された中古住宅で長年暮らしていたそうですが、家の床が傾いて、窓やドアの開閉がしづらくなっていました。
床下に水が溜まっていた箇所もあったため、建て替えを決断されました。

外構部分は手入れがしやすい土間コンクリートへ変更し、スムーズに車を出し入れできるように。
オール電化・対面式のキッチンなども導入しました。

>> この事例を詳しく見る

「リフォーム(リノベーション)」の施工事例・価格

続いては「リフォーム(リノベーション)」の例です。
『リショップナビ』には、特にリフォーム(リノベーション)工事を得意としている施工業者が多数登録しています。

お子さんの将来のことを考え、建て替えずリフォームを決意

築年数 29年
工事費用 680万円
工事期間 45日
転居や建て替えも検討されていたお客様でしたが、20代のお子さん2人が近い将来に巣立っていくか同居するかが予測できないため、ひとまず使いづらくなっていた1階のLDK部分をリフォームすることにしました。

キッチンを入り口から見えにくい場所へ移動し、理想的な間取りに変更しています。

>> この事例を詳しく見る

全面改装で、耐震性や採光性を向上

築年数 31年
工事費用 740万円
工事期間 45日
建物付きの土地を購入された施主様より「資金的に建て替えは難しいため、リフォームしてほしい。耐震性に不安があるので耐震工事を行い、また奥の部屋に光が入って来ない状態を改善したい」というご依頼でした。

診断した結果、耐力壁の設置や、基礎補強、1階の構造材補強などが必要だったため、全体を解体した上で耐震工事を実施しました。

>> この事例を詳しく見る

愛着を残したまま大規模リフォーム

築年数 40年
工事費用 968万円
工事期間 120日
建て替えも検討しましたが、我が家に親しみがあるということでリフォームをすることに。
間取り変更や耐震補強など、120日にわたって施工を行い、非常に機能的な住まいを実現しました。

外にはテラスを設置し、シックで落ち着いた、おしゃれな家に変身です。

>> この事例を詳しく見る

スケルトンリフォームで耐震・断熱対策

築年数 50年
工事費用 1,800万円
工事期間 140日
「親が建てた家を大切に受け継ぎ、残したい」という施主様から伺った想いに配慮し、またコスト面のことも考慮した上で、建て替えるのではなく、リノベーションすることをご提案しました。

築50年の平屋にて、リビング・浴室・洗面脱衣所・玄関ドアなどを一新。
玄関には、使いやすいシューズクロークも設けました。

>> この事例を詳しく見る
>> スケルトンリフォームのビフォーアフター事例を多数ご紹介

「建て替え」と「リフォーム」の比較ポイントまとめ

それでは今回のポイントについて、おさらいしておきましょう。

「建て替え」と「リフォーム」の違いは?どちらにするか迷う場合の判断基準は?
それぞれの違いを簡単に比較したい場合は、本記事の冒頭にある比較表をご覧ください。

どちらにするか迷う際には「今後も同じ家に長く住み続けそうか」「耐震性などを大幅に見直したいか」といった点を基準にして考えるとよいでしょう(詳細は、こちら)

「建て替えのメリットとデメリット」「リフォームのメリット・デメリット」も再確認しておくとよいですね。
「建て替え」や「リフォーム(リノベーション)」の費用相場は?参考になる施工事例はある?
一概には言えませんが「建て替え」の場合は1,500〜4,500万円くらいは掛かるでしょう。
一方「リフォーム(リノベーション)」の場合は350〜2,500万円程度が相場です。

当サービス『リショップナビ』の加盟業者が手掛けた「建て替え」の事例、および「リフォーム(リノベーション)」の事例も、ぜひ比較してみてください。

判断に迷ったら施工業者と相談するのも◎

ここまで建て替えとリフォームの違いや判断基準について解説しましたが、住宅ごとに条件が大きく異なるため、一概に「どちらを選択するべき」と言い切るのは難しいのが現状です。
もしも「建て替えかリフォームか」をご自身で判断し切れない際には、まずは建て替えや大規模リフォームが得意な建設会社に相談するのも得策と言えるでしょう。

建て替えかリフォームか、迷う際は業者に相談

業者によって「古民家再生が得意」「スケルトンリフォームの実績がある」「増築の施工経験が豊富」など得手・不得手があるものです。
できれば複数の会社に見積もりを依頼し、最も納得できる説明・提案をしてくれる所と契約するとよいでしょう。

満足できる新しい住空間を、ぜひとも実現したいですね!

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