リフォームと建て替え、どちらを選ぶべき?メリットとデメリット!

リフォームか、建て替えか。特に築20年を過ぎた家に住んでいる方は、どちらを選択すべきか悩むところですね。一般的には、木造住宅の寿命は約30年程度と言われています。とはいえ、築何年だからまだリフォームでOK、何年経ったから建て替えが必要、といったような明確な判断基準はありません。リフォームと建て替え、それぞれにメリットとデメリットがあります。どちらを選択するかは、それを踏まえて総合的に判断しましょう。それでは、リフォームと建て替え、それぞれのメリット・デメリット、どちらが向くかを判断するためのポイントについてご紹介します。

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リフォームと建て替え、目先の費用だけでは決められない

リフォームか建て替えかを考える際、費用がそれぞれいくらかかるかは気になるポイントですよね。
ただし、単純に建築費用だけ見ているだけでは不十分です。

建て替えでかかる費用

建て替えは、リフォームと比べて廃棄物が多いため、施工費だけではなく処分費も多くかかります。
たとえまだ使えるものであっても、廃材として処分されてしまうため、無駄な廃棄物が多くなりやすいと言えます。
また、登記の費用なども必要になります。

リフォームでかかる費用

一般的には、リフォームの工事費は建て替えより安いケースが多いです。
基本的に使えるものは再活用させるので、廃材が少なく、エコになります。
工事の前後に総合的にかかる費用についても、結果的に建て替えより安価に済むことが多いです。
しかしリフォームは、少しずつ壊して作る作業の繰り返しのため、工事単価で比較すると、建て替えよりも割高になる場合が多いです。

建て替え・リフォームでかかる費用

建て替えの際には、当然住みながら施工することは困難のため、工事期間中の仮住まい・引っ越しのための費用が必要になります。
またリフォームの場合でも、建て替えと比較する位の大規模な改修を行うようであれば、やはり一時的に仮住まいに引っ越さなくてはいけません。
いずれにしても、スケジュールと予算の計画に余裕を持って実施しなくてはいけません。

このように費用面で判断をするなら、工事費用だけでなく、その他必要な費用も踏まえて総額で比較をしましょう。
その上で、リフォームをする場合に予想される金額の合計が、建て替えするときに必要な費用の7割を超える場合には、建て替えることをお勧めします。
またリフォームでは、建て替えに比べ、その後のメンテナンス費用が高くつく傾向にあります。
費用を比較する際には、これから20年先までに必要なコストも頭に入れておきましょう。

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リフォームのメリット

リフォームの良さは、工事期間や費用などを考えながらリフォームしたい箇所を特定できるパターンが多いことです。
建て替えずに済むなら、一部改修で解決したいものですね。

リフォームは好きな部分にこだわれる

リフォームのメリットは、今満足している部分はそのまま、変更したい部分にだけ手を加えられるということです。
その分、好きな部分に予算を集中させることができます。
新築の場合、総工事額の中でのやりくりになりますので、一つの設備にかけられる金額も限られてきますね。

予算組みがしやすい

リフォームの場合は、施工部分を特定できるため、予算を組みやすいのも特徴です。
希望の予算に合わせるために、リフォームしたい場所や施工方法を絞っていくことも可能です。

工事期間が短い

リフォームの場合、基本的には基礎の解体工事を行う必要がないため、工事期間が建て替えに比べて短いのも長所と呼べます。
部分リフォームなら、最短で1日~数週間で終わることもあります。
建て替えの場合は2~5ヶ月の施工期間を要しますが、リフォームの場合は1~3ヶ月程度で完了します。

>> 一戸建てリフォームの費用相場・工事期間や注意点

居住しながら工事ができる場合もある

また全面リフォームであっても、リフォームする家に住みながら施工を進められるケースが多いです。
この場合、仮住まいへ一時的に引っ越す必要がありません。

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リフォームのデメリット

直したい、改善したい場所を特定できるのがリフォームの特性。
その分、住宅の「基礎」となる部分は、対処できないときもあります。

構造によってはリフォームができない

リフォームをする場合、今の家の範囲内ならどんな間取りにでも変えられるわけではありません。
構造によっては、壁が全く移動できないなどの制限があり、希望通りの間取りにできないケースもあります。

どこまでリフォームに対応できるかは、工事会社の技術にもよりますので、施工業者を慎重に選ぶことも大切です。

構造部に大掛かりな補修が必要な場合、リフォームは高額になる

一般的に言えば、リフォームの方が費用は安く済むことが多いでしょう。
しかし家の状態によっては、リフォームに多額の費用が掛かることもあります。
それは地盤や構造部分、土台、柱が傷んでいる場合です。

原因としては、地盤沈下、多湿や結露による腐食、シロアリ被害などが考えられます。
この先、何年間住むことを考えているかによってもリフォームの内容は変わってきます。

そのため、まずは家の状態を診断することが先決です。
その診断によって、必要なリフォーム工事の内容や、それによってどの程度まで住めるようになるかを確認しましょう。

なお、間取り変更のために構造ごと変えなくてはいけないリフォームや、大規模な配管移動が必要な場合にも、工事費用は高額になります。
具体的には、廊下の幅を変更する際や、階段の位置を移動したいとき、浴室やキッチンなどの水回りの場所を移動したいときなどです。

柱、梁などの主要構造を変えないとき、強度が不安

リフォームの場合、住宅の基礎となる土台部分や、柱や梁などといった、家を支える部位の構造に手を加えない場合、強度が不安定になる可能性があります。
たとえば2階部だけに設備を追加するとき、1階部分に負荷がかかる恐れがあります。
壁の状態によっては、窓を大きくするリフォームは対応できないこともあるので、事前に確認しておきましょう。

可能であればリフォームをする前に、耐震診断や建物診断を受けておくのが無難です。

>> 我が家の強度は大丈夫?耐震診断・耐震リフォームはこちら

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建て替えのメリット

リフォームでは実現しにくい改修を望むときは、建て替えを選択することになりますね。
建て替えだからこそ出来ることも一緒にチェックしてみましょう。

大きな間取変更をしたい場合に向く

大きな間取変更を希望している場合、家の構造にも関わってきます。
このように構造に関わる間取り変更や、階段や水回りの移動をしたい場合、リフォーム費用は高額になる傾向にあります。
場合によっては、リフォームでは対応できないことや、工事に時間がかかったり割高になったりすることもあります。
大掛かりな間取プランの変更を所望しているなら、立て替えの方が向くでしょう。

快適で安全な暮らしのための施工がしやすい

古い家はどうしても耐震や断熱、バリアフリーなどの基本性能が低めです。
そのため、以下の要素を取り入れたい場合は、リフォームをするよりも、建て替えてしまった方が良いという傾向があります。

耐震化
断熱化
バリアフリー化
・省エネルギー化

ただし、これらは建て替えでもリフォームでも、国や地方自治体の補助金や助成金を受け取れるパターンが多いです。
耐震構造などに問題のない住宅なら、リフォームでも損がない可能性があるので、よく調べてみると良いでしょう。

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リフォームに比べ、比較的容易に多額のローンが組める

ローンを組む場合、リフォームに比べると建て替えのほうが、多額を借りやすく、長期ローンも申し込みやすいです。
また一般的に建て替えのときは、新築とほぼ同様の税制優遇を受けることができ、「住宅ローン控除」などの対象になります。
しかし、今の家のローンが完済していない場合は、申請が通らなかったり、受理はされても月々の支払いや利子が大変になったりするので、くれぐれもご注意ください。

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建て替えのデメリット

建て替えの場合、必要になる手続きやコストが新築と一緒だと考えておくと良いでしょう。
また、土地などの問題もからんでくるので、建て替えをするときは慎重に検討してください。

新築時と同じ手間がかかる

建て替えの場合、建設会社選びや設計にかかる打ち合わせ、登記登録などの各種手続き、といった様々な手間がかかります。
元々あった家の工事であるにも関わらず、新築を建てるときとほぼ同様の作業が発生するのです。

建て替えにより、今より小さい家になることも

家を建てた時点から現在までに、法律や条例の変更されている場合は注意が必要です。
中には建て替えが不可能な土地や、建て替えると今より小さい家しか建てられない土地もあります。
また大掛かりなリフォームや増築でも、地域によっては確認申請が必要になり、土地によっては許可が下りない場合もあります。
リフォームか建て替えかで悩む前に、まずは自分の家が建っている土地の状況を確認しましょう。

固定資産税など税金がかかる

家の建て替えでは、固定資産税や不動産取得税、都市計画税、登記免許税など、支払わなければいけない税金がたくさんあります。
ローンの税制優遇精度などを活用できるものの、工事費以外にもそれなりの出費を覚悟しておかなくてはいけません。

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リフォームか建て替え、どうやって決めればいいのか?

リフォームか建て替えかを判断する際に確認するべきポイントについてまとめてみましょう。

・現在の家の状態
・これからの生活設計
・希望の間取りプラン
・土地の状況
・構造
・予算

具体的には、以下のような基準で考えてみてください。

リフォームが向くケース

・将来、売却や賃貸に出す可能性がある
・将来、2世帯住宅にする可能性がある
・基礎の耐震問題、シロアリなどの被害がない
・できるだけ低額で抑えたいとき

建て替えが向くケース

・将来、家を引き継いでいく人がいる
・間取りや断熱などで大規模な変更をしたいとき
・耐震補強やシロアリなどの被害の対策をしたいとき
・リフォームすると、建て替え時の70%以上の費用がかかる

家の断熱性能の状態や、この先何年今の家に住もうと思っているか、などによってどちらがふさわしいか変わります。
これらを踏まえながら、ライフスタイルに合った選択をしてくださいね。

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更新日:2016年9月2日
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