マンションの外壁塗装の費用相場｜工程や業者の選び方まとめ【完全版】

一般的な戸建て住宅で外壁塗装のメンテナンスが必要なように、マンションやアパートなどの集合住宅でも同様に、外壁の定期的なメンテナンスをしなければいけません。

外壁は、年数が経つと汚れが目立ち、見た目が悪くなってしまいます。
賃貸住宅の場合は、見た目が汚れていると、入居者数にも影響してしまうかもしれません。

また、外壁の塗膜を劣化したままにしておくと、雨漏りや、建物の構造部分が腐食する原因にもなります。外壁のメンテナンスを怠ると、建物の寿命を縮めてしまうことに繋がるのです。

マンションなどの集合住宅は、何世帯かが居住しているため、仮に外壁の劣化が進んでしまったとしても、戸建てのようにすぐに外壁張り替えや、建て替えの判断をするのは難しいでしょう。

そのため、マンションこそ、計画的な修繕や外壁の塗り替えが重要になってくるのです。

国土交通省の『改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル』(2004年6月発行／2010年7月改訂)によると、外壁塗装のメンテナンス周期は10〜15年とされています。

ただし実際には、建物の周辺環境、使用している外壁材や塗料の種類も違うため、適切なメンテナンスのタイミングは、各々で判断しなければなりません。

外壁に劣化の症状が見られたら、一般的なメンテナンス目安である10〜15年が経過する前であっても、修繕が必要になる場合もあります。

具体的には、雨漏りや、外壁を手で触ると白い粉が付く「チョーキング現象」、ひび割れ、カビや苔が発生している場合には、外壁の塗膜が劣化しているサインなので、早めに塗装業者に相談しましょう。

>> 外壁のチョーキング現象とは？放置すると危険？補修費用は？
>> 雨漏りが発生！放っておくとどうなる？補修費用はいくら？

外壁塗装工事をするとなると、気になるのはその期間や費用相場です。

実際の工事期間や工事費用は、マンションやアパートの建物のサイズ、使用する塗料の種類などによって変わります。

また、工事は雨の日にはできないため、工期は季節によっても変動しますが、ここでは平均的な数字をご紹介します。

工事の期間は、施工を行う建物が大規模になるほど伸びていきます。

規模が小さい場合は1〜3ヶ月程度で済むこともありますが、50戸以上の場合は3〜5ヶ月以上、もっと大規模なマンションになると半年以上かかることもあります。

外壁塗装では複数の工程があるため、上述したような長い期間がかかります。
ここから、一般的なマンション外壁塗装の工程をご紹介していきます。

工事の工程は、まず足場の組み立てから始まります。
マンションやアパートの場合は、高所作業になるため、足場はほとんどの場合で必要でしょう。

塗装をする範囲全体に足場を設置するため、建物が大きいほど、時間も費用もかかります。

>> 外壁塗装では必須！足場組み立てにかる費用の相場

足場設置後には、まず専用の高圧洗浄機などで外壁の洗浄を行い、丁寧に汚れを落としていきます。

次に、ひび割れの修繕や、サビの手入れ、コーキング補修など外壁の下地処理を施します。

これらは重要な事前作業で、下地処理を怠ると、塗装してもひび割れや剥がれが再び起こりやすくなります。

なお、外壁の劣化が激しい場合には、高圧洗浄によって壁にダメージを与えてしまう可能性があるので、下地処理と高圧洗浄の順番が前後することもあります。

ここまで完了したら、養生作業を行います。
養生とは、塗料が付いてはいけない部分をビニールシートなどで覆って保護することです。

養生された部分は動かすことができなくなるため、修繕の期間中、マンションの住人にとっては不便も生じます。

高圧洗浄・下地処理・養生まで終わると、ようやく外壁の塗装が開始されます。
マンションの規模によっては、ここに至るまでに相当な時間を要する場合もあります。

>> 外壁コーキング(シーリング)補修の費用相場

外壁は、何回かに分けて塗装されます。

下塗り・中塗り・上塗りの3度塗りが基本となり、外壁の状態によっては、下塗りを複数回にすることや、上塗りの上に仕上げ塗装を施すこともあります。

なお、3回塗りの間には、それぞれ乾燥させる期間が必要なので、業者から工程表をもらう際には、しっかりとその工数をとっているかを確認しましょう。

塗装後は足場の解体と撤去を行い、全ての作業を終了とします。

このように、外壁塗装では多くの工程が発生します。

塗装だけでなく、足場の設置や外壁の洗浄、下地処理、養生などで費用がかかり、また、使用する塗料によっても単価が大きく変わるため、目安となる相場の幅は大きくなってしまいます。

おおよその相場感をつかむ参考として、階数による価格帯をご紹介します。
もちろん、坪数などによって変わるので、あくまで目安と考えておきましょう。

また、塗装費用はなるべく抑えたいという方も多いと思います。

しかし、安い塗料は耐久年数が短いことが多いため、次の修繕時期が比較的早く訪れてしまうというデメリットもあります。

長い目で見て、費用対効果を考えることが大切です。

具体的な塗料の耐久年数は以下でご説明します。

外壁に使用する塗料には多くの種類があります。
性能的な差はもちろん、価格や耐用年数などにも違いがあります。

大規模なマンションなどでは、まとまった金額がかかるため、なるべく安い塗料を使いたいと思うかもしれないですが、上述した通り、マンションこそ耐用年数の長い塗料を使うべきなのです。

マンションの塗装や大規模改修では、住民への説明や業者探しなどの手間がかかりますし、大きな建物になれば、それだけ足場にかかる費用が高くなります。

耐用年数の短い塗料を使用した場合、メンテナンスの回数も増え、その都度足場代がかかってしまうため、長期的な目線で、コスト比較をする必要があります。

ここでは、一般的に広く普及している塗料と、高機能で耐用年数も長い塗料をいくつかご紹介します。

なお、以下の価格には下地補修や足場設置の費用などは含まれていないので、あくまで、塗料選びの参考になさってください。

シリコン塗料は、価格と耐久性のバランスが良く、一般的な塗料として普及しています。
耐用年数は7〜15年です。

>> シリコン塗料の特徴・費用相場を詳しく見る

【フッ素塗料の特徴】

フッ素塗料は塗料の中では高価ですが、その分耐用年数が長く、12〜20年と長めです。
紫外線に強く、汚れが付着しても雨で流れ落ちるなど、耐汚染性に優れています。

>> フッ素塗料の特徴・費用相場を詳しく見る

ラジカル塗料は、2012年に発売された新しい塗料です。

価格の割に、耐用年数が8〜16年と長い点が特徴です。
新しい塗料のため、耐久性を示す実績が少ないですが、今後主力の塗料になると期待されています。

>> フッ素塗料の特徴・費用相場を詳しく見る

セラミック塗料は、種類によって断熱・遮熱機能のあるものや、汚れに強いタイプなどがあります。

セラミックをシリコン樹脂やフッ素樹脂などの塗料に配合したものなので、使用される合成樹脂の種類によって耐用年数が変わりますが、約10〜20年とされています。

光触媒塗料は、光による化学反応で、壁に付いた汚れを分解し、雨で自然に流すことができ、防汚性に優れています。

窒素酸化物を除去する空気浄化効果など、さまざまなメリットがあり、耐用年数も10〜20年と、比較的長くなっています。

デメリットは塗料の単価が高い点と、太陽光や雨が当たらない部分では十分に効果が発揮できない点です。

>> 光触媒塗料の特徴と費用相場を詳しく見る

無機塗料は、鉱物などの無機物を含んでおり、汚れにくい・不燃性が高いといった特徴があります。

非常に高価な塗料ですが、耐用年数が10〜25年とセラミック塗料と並び、最も長いというメリットがあります。

>> 無機塗料の特徴と費用相場を詳しく見る
>> 塗料9種類の性能や耐用年数・費用相場をまとめて解説

塗料を何種類かご紹介しましたが、どのような塗料が向いているかは、建物の状態や、周辺環境によっても異なります。

また、きちんとした手順と方法で塗装されないと、本来の効果は発揮されません。
そのため、塗料を決める際には、塗装経験や知識が豊富な専門の業者に相談しましょう。

ここでは、実際に工事をする際に、注意しておきたいポイントをご紹介します。

施工方法にもよりますが、多くの場合、外壁の洗浄や塗装を行う際には、ベランダで洗濯物を干せない期間がでてきます。

また、作業によるチリやホコリ、塗料の臭いなどが発生するため、窓を開けることもできなくなることがあります。

トラブルを防ぐためにも、十分な告知期間を取って、居住者の理解を得るようにしましょう。

マンションのように大規模な修繕の場合、特に足場の設置などで大きな騒音が発生します。

また、周辺に塗料の臭いが漏れることもあります。
近隣の住民からのクレームに繋がる前に、施工期間や内容をあらかじめ告知しておくことも重要です。

依頼する業者を探す際には、マンションの外壁塗装の実績があり、慣れている会社を選びましょう。

マンションの塗装工事は、工事の規模、作業の進め方や居住者への対応など、戸建てにおける塗装工事とは異なる点が多くあります。

そのため、慣れていない業者の場合、居住者・近隣住民とのトラブルや、工事の遅延などの問題が発生しがちです。

また、外壁塗装業者には、ずさんな工事や高額請求をする悪質な業者も存在します。

マンションの外壁塗装は、規模も大きく高額な工事になるため、見積書への費用内訳の記載や、工事内容の説明などをしっかり行ってくれる業者を選びましょう。

提案されている金額や工事内容が妥当なものかどうかは、何社かを比較することでわかります。
1社への相談で依頼先を決めず、複数社から見積もり提案をしてもらうと安心でしょう。

【この記事の要点まとめ◎】

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