マンションの外壁塗装の費用相場｜工程や業者の選び方まとめ【完全版】

一般的な戸建て住宅で外壁塗装のメンテナンスが必要なように、マンションやアパートなどの集合住宅でも同様に、外壁の定期的なメンテナンスをしなければいけません。

外壁は年数が経つと汚れが目立ち、見た目が悪くなってしまいます。
賃貸住宅の場合は、見た目が汚れていると、入居者数にも影響してしまうかもしれません。

また、外壁の塗膜を劣化したままにしておくと、雨漏りや、建物の構造部分が腐食する原因にもなり、建物の寿命を縮めてしまいます。

マンションなどの集合住宅は、何世帯かが居住しているため、戸建てのようにすぐに外壁張り替えや、建て替えの判断をするのは難しいです。

そのため、マンションこそ、計画的な修繕や外壁の塗り替えが重要になってきます。

国土交通交通省が策定した「※長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」(平成20年6月発行／令和6年6月改訂)によると、外壁塗装のメンテナンス周期は12年とされています。

※出典：「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」(国土交通省)

ただし実際には、建物の周辺環境、使用している外壁材や塗料の種類も違うため、適切なメンテナンスのタイミングは、各々で判断しなければなりません。

外壁に劣化の症状が見られたら、一般的なメンテナンス目安である12年が経過する前であっても、修繕が必要になる場合もあります。

具体的には、雨漏りや、外壁を手で触ると白い粉が付く「チョーキング現象」、ひび割れ、カビや苔が発生している場合には、外壁の塗膜が劣化しているサインなので、早めに塗装業者に相談しましょう。

外壁塗装工事をするとなると、気になるのはその期間や費用相場です。

実際の工事期間や工事費用は、マンションやアパートの建物のサイズ、使用する塗料の種類などによって変わります。

また、工事は雨の日にはできないため、工期は季節によっても変動しますが、ここでは平均的な数字をご紹介します。

工事の期間は、施工を行う建物が大規模になるほど伸びていきます。

規模が小さい場合は1〜3ヶ月程度で済むこともありますが、50戸以上の場合は3〜5ヶ月以上、もっと大規模なマンションになると半年以上かかることもあります。

ここでは、一般的なマンション外壁塗装の工程を例に、ご紹介していきます。

工事の工程は、まず足場の組み立てから始まります。
マンションやアパートの場合は、高所作業になるため、足場はほとんどの場合で必要でしょう。

塗装をする範囲全体に足場を設置するため、建物が大きいほど、時間も費用もかかります。

>> 外壁塗装では必須！足場組み立てにかる費用の相場

足場設置後には、まず専用の高圧洗浄機などで外壁の洗浄を行い、丁寧に汚れを落としていきます。

次に、ひび割れの修繕や、サビの手入れ、コーキング補修など外壁の下地処理を施します。

これらは重要な事前作業で、下地処理を怠ると、塗装してもひび割れや剥がれが再び起こりやすくなります。

なお、外壁の劣化が激しい場合には、高圧洗浄によって壁にダメージを与えてしまう場合があるので、下地処理と高圧洗浄の順番が前後することもあります。

ここまで完了したら、塗料が付いてはいけない部分をビニールシートなどで覆って保護する「養生」作業を行います。

高圧洗浄・下地処理・養生まで終わると、ようやく外壁の塗装が開始されます。

>> 外壁コーキング(シーリング)補修の費用相場

外壁は、下塗り・中塗り・上塗りの3度塗りが基本となり、外壁の状態によっては下塗りを複数回にすることや、上塗りの上に仕上げ塗装を施すこともあります。

なお、3回塗りの間には、それぞれ乾燥させる期間が必要なので、業者から工程表をもらう際にはしっかりとその工数をとっているかを確認しましょう。

塗装後は足場の解体と撤去を行い、全ての作業を終了とします。

外壁塗装では多くの工程が発生するため、目安となる費用相場の幅は上下します。

おおよその相場感をつかむ参考として、階数による価格帯をご紹介します。

安い塗料は耐久年数が短いことが多いため、次の修繕時期が比較的早く訪れてしまうデメリットがあります。

長い目で見て、費用対効果を考えることが大切ですね。

外壁に使用する塗料には、性能的な差はもちろん、価格や耐用年数などにも違いがあります。

ここでは、一般的に広く普及している塗料と、高機能で耐用年数も長い塗料をいくつかご紹介します。

なお、次の価格には下地補修や足場設置の費用などは含まれていないので、あくまで、塗料選びの参考になさってください。

シリコン塗料は、価格と耐久性のバランスが良く、一般的な塗料として普及しています。
耐用年数は7〜15年です。

>> シリコン塗料の特徴・費用相場を詳しく見る

【フッ素塗料の特徴】

フッ素塗料は塗料の中では高価ですが、その分耐用年数が長く、12〜20年と長めです。
紫外線に強く、汚れが付着しても雨で流れ落ちるなど、耐汚染性に優れています。

>> フッ素塗料の特徴・費用相場を詳しく見る

ラジカル塗料は、2012年に発売された新しい塗料です。

価格の割に、耐用年数が8〜16年と長い点が特徴です。
新しい塗料のため、耐久性を示す実績が少ないですが、今後主力の塗料になると期待されています。

>> フッ素塗料の特徴・費用相場を詳しく見る

セラミック塗料は、種類によって断熱・遮熱機能のあるものや、汚れに強いタイプなどがあります。

セラミックをシリコン樹脂やフッ素樹脂などの塗料に配合したものなので、使用される合成樹脂の種類によって耐用年数が変わりますが、約10〜20年とされています。

光触媒塗料は、光による化学反応で、壁に付いた汚れを分解し、雨で自然に流すことができ、防汚性に優れています。

窒素酸化物を除去する空気浄化効果など、さまざまなメリットがあり、耐用年数も10〜20年と、比較的長くなっています。

デメリットは塗料の単価が高い点と、太陽光や雨が当たらない部分では十分に効果が発揮できない点です。

>> 光触媒塗料の特徴と費用相場を詳しく見る

無機塗料は、鉱物などの無機物を含んでおり、汚れにくい・不燃性が高いといった特徴があります。

非常に高価な塗料ですが、耐用年数が10〜25年とセラミック塗料と並び、最も長いというメリットがあります。

>> 無機塗料の特徴と費用相場を詳しく見る
>> 塗料9種類の性能や耐用年数・費用相場をまとめて解説

上述した通り、マンションこそ耐用年数の長い塗料を使うべきです。

しかし、実際どのような塗料が向いているかは、建物の状態や、周辺環境によっても異なります。

また、きちんとした手順と方法で塗装されないと、本来の効果は発揮されません。
そのため、塗料を決める際には、塗装経験や知識が豊富な専門の業者に相談しましょう。

ここでは、実際に工事をする際に、注意しておきたいポイントをご紹介します。

施工方法にもよりますが、多くの場合、外壁の洗浄や塗装を行う際には、ベランダで洗濯物を干せない期間がでてきます。

また、作業によるチリやホコリ、塗料の臭いなどが発生するため、窓を開けることもできなくなる場合があります。

トラブルを防ぐためにも、十分な告知期間を取って、居住者の理解を得るようにしましょう。

マンションのように大規模な修繕の場合、特に足場の設置などで大きな騒音が発生します。

また、周辺に塗料の臭いが漏れることもあります。
近隣の住民からのクレームに繋がる前に、施工期間や内容をあらかじめ告知しておくことも重要です。

マンションの外壁塗装は、戸建てとは異なり、工事規模や作業方法が異なるため、実績が豊富で信頼できる業者を選ぶことが重要です。

不慣れな業者によるトラブルや工事遅延、悪質な高額請求を防ぐためにも、費用の内訳が明確で工事内容を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。

また、1社だけでなく複数社から見積もりを取り、比較することで、適正な価格や内容を判断できます。

マンションの外壁塗装に詳しい業者に依頼し、安心できるリフォームにしましょう。

【この記事の要点まとめ◎】

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