外壁コーキング(シーリング)補修の費用相場＆打ち替え・増し打ちの違いは？外壁塗装の前にも要チェック

現在、ほとんどの新築住宅で採用されているサイディングや、ALCパネル・タイルといった外壁材を貼る際に、目地に充填されるのが「コーキング(シーリング)」です。
また、モルタルの外壁のひび割れ(クラック)を補修する際にも、コーキング工事が行われます。

目地材のことを「コーキング」や「シーリング」と呼びますが、両者の違いはかなり曖昧です。
業者によって呼び方が異なるだけと考えてもよいのですが、厳密に言うとコーキング(Caulking)には「隙間や穴に詰め物をする」という意味合いがあるのに対し、シーリング(Sealing)には「密閉する」という意味があります。

そのため、目地に詰め物をすることを「コーキング」、防水などを目的として詰め物をすることを「シーリング」と分けて捉えることもあるようです。

ただし業者にリフォームをお願いする際には、コーキングとシーリング、どちらの言葉でも伝わるので、あまり気に留めなくてもよいでしょう。

コーキング(シーリング)の寿命は、立地など環境によって異なるので一概には言えませんが、5〜10年が目安です。

弾性のあるコーキングは、外壁材が膨張・伸縮といった動きを繰り返すことにより、徐々に衰えていきます。
また、日当たりがよい場所(紫外線が当たる)や、寒暖差などの影響も受けやすい気候条件の場合には、劣化スピードが速いでしょう。

どのような地域にお住まいであっても、コーキングの劣化症状を見つけたら、早めに補修工事を実施するのが望ましいと言えます。

コーキングは、単に外壁材の目地を埋めるために使用する物と思われがちですが、実は外壁材のズレを吸収するという大切な役割も担っています。

外壁材は、日光・風雨・地震などによって、微妙に収縮したり、ズレたりすることがあります。
このズレを、伸縮性のあるコーキングが吸収し、微調整しているのです。
地震や道路沿いなどで、建物が揺れる際に「緩衝材」となってくれています。

施工したばかりのコーキングは、指で押すとしっかりした弾力が感じられます。
しかし、5～10年ほど経つと少しずつ劣化が始まり、以下のような異常が見られるようになります。

コーキングにひび割れが見られるようになったら、素材そのものの柔軟性が低くなっている証拠です。
「数年以内にコーキングが寿命を迎えてしまう」というサインと考えましょう。

ひび割れを放置すると、さらにコーキング材が硬くなって亀裂が入り、やがては真ん中が切れてしまう「破断」と呼ばれる状態になります。
ここまで劣化が進むと早急な補修が必要となりますので、ひび割れを見つけた段階でリフォームを検討するほうがよいでしょう。

コーキングの弾力が弱くなってくると、施工した部分がやせて細くなる「肉やせ」という現象が起き、外壁材との間に隙間が生じます。
肉やせの状態を放置すると、さらにコーキングが減って「剥離」してしまいます。

肉やせ・剥離したコーキングをそのままにしていると、隙間から雨水などが侵入していきます。
雨漏りが原因で、建物の内部が腐食したり、シロアリが発生したりといった大きなトラブルに結びついてしまうため、そうなる前にコーキングの補修・リフォームを行うことが重要です。

コーキング(シーリング)の補修には、2種類の工法があります。

①既存のコーキングを撤去して新たにコーキングを打つ「打ち替え(打ち直し)」
②既存のコーキングの上から重ねて打つ「増し打ち(打ち増し)」
(※理由は後述しますが、原則として「打ち替え」が推奨されています。)

それぞれの工事にかかるおおよその費用相場は、以下の通りです。
コーキング工事は、ｍ単価で計算されることが多いため、合計数が長いほど費用も増します。

「打ち替え」に必要な費用は、コーキング代・約900～1,200円／ｍと、既存のコーキングの撤去代・約1～3万円です。

たとえば、一般的な2階建ての住宅に合計180ｍの施工をした場合、

(900×180＝) 16万2千円 ～ (1,200×180=) 21万6千円

がコーキングの大まかな相場の価格帯となります。

そして、ここに撤去代1～3万円、足場代15～20万円がプラスされると、全体の費用はおおよそ33～45万円程度かかると考えられます。

「増し打ち」は既存のコーキングの上に充填するため、打ち替えよりも使用するコーキングの量が少なく、価格も安くなります。
相場は約500～900円／ｍです。

たとえば、合計180ｍの施工をした場合は、

(500×180=) 9万円 ～ (900×180=) 16万2千円

が大まかな価格帯となります。

そして、増し打ちの場合はコーキングの撤去代はかかりませんので、足場代15～20万円だけをプラスして、全体の費用はおおよそ24～37万円くらいになるでしょう。

コーキングが劣化していたら、基本的には「打ち替え」を行うことをおすすめします。
「増し打ち」だけでは、建物の耐久性を高めることはほぼできないためです。

「打ち替え」をしたコーキングの耐用年数は7～10年、気候条件などで劣化しにくい環境下であっても長くて12～15年前後です。

古くなったコーキング材を全て取り外し、完全に新しくするため、工事費は少々かかりますが、外壁の目地の隙間をしっかり埋めて防水性や柔軟性を確保できます。

一方、既存のコーキング材の上から「増し打ち」する場合は、強度を失ってひび割れしてしまったコーキングを修復できるわけではありません。
また万が一、目に見えないコーキングの内側や裏側に、ひび割れや隙間ができていても気づきにくいという欠点もあるでしょう。

新しいコーキング材は、古いコーキング材となじむわけでもないため、せっかく増し打ちした箇所も、徐々に剥がれていってしまいます。

「打ち替え」と比べると、施工時間やリフォーム価格を抑えられるという利点はありますが、コーキングは2～5年程度しか持ちません。

ところで、工事費を安くするために「足場代を節約できないか？」とお考えになるかもしれませんが、外壁全体のコーキング補修を行う際には、たいていの場合は足場が必要です。

業者によっては、はしごやロープを使うことで、無足場で作業してくれるケースもありますが、足場は本来スタッフの安全性や作業性を確保するために組むものです。
足場を設置するかどうかについては、施工業者に任せるようにしましょう。

>> 足場の必要性とは？費用・単価はどれくらい？

もし予算面で不安がある場合には、その旨を業者に話して相談にのってもらうとよいでしょう。

ちなみに、サイディングやALCといった外壁材の住宅や、RC造(鉄筋コンクリート造)の建物は、築7～15年ほど経った頃に塗装によるメンテナンスが必要です。

外壁塗装の際には、劣化具合にかかわらずコーキングを撤去し、打ち替えなくてはいけません。
打ち替え後に塗料を塗ることによって、コーキング自体の強度がより高まるというメリットもあります。

特にマンションや2階建て以上の一戸建て住宅では、外壁塗装やコーキングの工事の際に「足場の設置費」もかかるのが一般的です。
2つのリフォームを別々に行うと、足場代(1回につき15～20万円程度)も2回支払うことになってしまいますから、耐用年数が同等であるコーキングと外壁のリフォームは、一緒に行うと効率的です。

もしも外壁塗装を依頼する際に、業者から「安く済ませるために、コーキングは打ち替えないでよい／DIYしても大丈夫」と提案されたら注意しましょう。
結果的に、建物の耐久性が落ちてしまう可能性があり、またトラブルが起きなかったとしても、今後の外壁塗装とコーキングのメンテナンス周期が大幅にズレてしまいます。

特に足場の設置が必要な建物の場合、コーキングが長持ちしない「増し打ち」を行うと、足場代が何度も発生し、割高になってしまいます。

「打ち替え」と「増し打ち」の、1回あたりの工事金額に大差はありませんから、コーキングの打ち替えと外壁塗装を、同じタイミングで実施するのが一番理想的です。

ただし、どうしても予算を工面するのが厳しく「とりあえずコーキングだけをすぐに直したい」という場合には、外壁の塗膜とコーキング、それぞれの劣化状態を確認し、何年後に外壁塗装を行うかをリフォーム業者とよく相談して、適切な工法を提案してもらいましょう。

外壁塗装をする際の費用は、60〜180万円が目安です(施工面積100〜200㎡の場合)。

使用する塗料によって価格・耐久性が変動するため、コストを抑えたい場合などには、あらかじめ業者に伝えるとよいですね。

>> 外壁リフォーム・塗装工事の費用相場
>> 外壁塗装の費用相場を坪数別に解説

参考までに、当サービス『リショップナビ』に加盟している施工会社が、外壁のコーキング打ち替え工事と塗装を行った例を掲載します。
コーキングと外壁、どちらも美観や耐久力がアップするので、同時にリフォームするのは本当におすすめですよ。

• 
  [70万円] 色褪せていた外壁をきれいに
• 
  [80万円] サイディング外壁リフォーム
• 
  [109万円] 屋根やベランダなども施工
• 
  [110万円] フッ素塗料で外壁塗装

前述したように、打ち替えたシーリングの寿命の目安は約5～10年ですが、具体的には「使用するシーリング材(コーキング材)の種類」によっても耐用年数は変動します。

シーリング材(コーキング材)には、大きく分けて「1液型(1成分型)」と「2液型(2成分型)」の2タイプがあります。

現状としては、取り扱いが簡単な「1液型」を採用する業者も多いです。
「2液型」に対応できるのは、シール屋と呼ばれるシーリング専門業者、もしくは技術のある塗装業者です。

>> 外壁用の塗料も"1液型"と"2液型"がある！それぞれの違いは？

【主な素材・成分の違い】

さらにシーリング材(コーキング材)は、主成分によっても類別されます。
外壁で主に使用されているのは、以下の3種です。
耐用年数は「水性アクリル」＜「ウレタン系」＜「変性シリコン」の順に長くなります。

基本的には、施工経験が豊富なリフォーム業者に、建物に適したシーリング材を選んでもらうのが安心です。

なおホームセンターでシーリング材を購入し、ご自身で外壁のコーキング補修を実施しようと考える方もいらっしゃると思いますが、想像以上に危険で大変な作業なので、おすすめしません。

はしごから転落してしまったという事故も決して少なくはなく、また安全に作業できたものの「最後に剥がすはずのテープがくっついて取れなくなった」などの失敗例も多いです。

そして何かしらの不備があり、施工不良状態になってしまうと、雨漏りなどのトラブルを防げず、大切な家が劣化してしまう危険性さえあります。
「洗浄や掃除を丁寧に行わなかった」「乾燥時間が短かった」というだけで、コーキング材が持つ本来の機能が落ちてしまうため、長持ちしません。

また先述した通り、今後メンテナンスとして外壁塗装のリフォームをする際には、必ずコーキングを撤去して新しく打ち替える必要があります。
素人の方が中途半端にDIYで補修したコーキングを剥がす作業に手間がかかると、工事費が高額になってしまいます。

たとえ器用さに自信がある方であっても、一時しのぎとして補修するのが限界と考えておきましょう。
原則として、コーキング工事が得意なプロの業者に任せるのが一番です。

外壁のコーキング工事を検討する際、工事中や工事直後に雨が降っても大丈夫かどうか、不安な方もいらっしゃるでしょう。
結論としては、リフォーム工事がすべて完了し、コーキングをきちんと乾燥させた後であれば、しっかり水を弾くので安心してOKです。

一方、施工期間中については、雨で濡れてしまう中でコーキング工事を続けることはできません。
施工中に雨が降ってきた場合は、作業を中断する必要があるため、その分、工期が延長します。

シーリング材の種類や、補修する範囲にもよりますが、コーキングの乾燥時間は最低でも2、3日以上かかります。
コーキング打ち替えと一緒に外壁塗装も行う場合は、湿気が多い／寒い時期には、5日～1週間ほど乾燥させてから塗装を行わないと、劣化しやすくなる原因になります。

万一、リフォーム業者がコーキングの乾燥時間を極端に短縮させているように感じたら、問題なく作業してくれているか聞いてみるとよいでしょう。

最適なタイミングでコーキングの補修を行えば、手間も費用も少なく済ませることができます。
外壁と共にコーキングの状態にも日頃から目を配り、劣化が進行する前に対処することが大切です。

なおリフォームを検討する際には、できれば複数の業者に見積もりを依頼し、提案される内容を比較すると、確実です。

本当に優良な業者であれば、建物の状態に合わせて「打ち替え」と「増し打ち」のどちらがよいか、コーキングの乾燥時間はどの程度かかるか、しっかり説明してくれるはずですよ。

【この記事のまとめ＆ポイント！】

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