中古住宅購入資金もリフォーム工事資金も同時に借り入れできる"フラット35(リフォーム一体型)"

中古住宅購入資金もリフォーム工事資金も同時に借り入れできる"フラット35(リフォーム一体型)"

2015年4月20日より、住宅金融支援機構は「フラット35(リフォーム一体型)」の取り扱いを開始しました。中古住宅のニーズが高まっている中、中古住宅購入資金とリフォーム工事資金の両方の借り入れができる「フラット35(リフォーム一体型)」が登場したことにより、中古住宅購入資金の借り入れがしやすくなりました。「フラット35(リフォーム一体型)」の概要、メリット、手続きの流れ、つなぎ融資、既存住宅売買瑕疵保険について解説します。

(※記事内情報引用元:住宅金融支援機構「フラット35サイト」より)

フラット35(リフォーム一体型)とは?

画像引用:住宅金融支援機構ホームページより
URL : http://www.flat35.com/index.html

「フラット35(リフォーム一体型)」は、中古住宅の購入資金と、リフォーム工事の資金の両方をまとめて借り入れできる商品です。

これまでは、リフォームの資金を借り入れるには「リフォームパック」などを別途利用する必要がありましたが、「フラット35(リフォーム一体型)」の登場により、中古住宅リフォームの際の借り入れが便利になりました。

近年、中古住宅を購入するご家庭の9割は、何かしらのリフォームを検討される傾向があります。
とはいえ、中古住宅の購入時には、頭金や手数料だけでも相当な金額がかかるもの。
「フラット35(リフォーム一体型)」を利用すると、物件購入とリフォーム資金を合わせて借り入れることができるため、初期費用を抑えることが可能なのです。

「フラット35(リフォーム一体型)」は、中古物件購入とセットのサービス内容です。
リフォームだけのための資金は借りられる対象にならないので、ご注意ください。

フラット35(リフォーム一体型)のメリット

「フラット35(リフォーム一体型)」は、中古住宅購入費用とリフォーム工事費用をひとつの商品としてサービス提供されているため、中古住宅リフォームの際に借入がしやすくなったのが大きなメリットです。

新築を対象とした住宅ローンの「フラット35」を利用する場合には、建設・購入する物件が、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしていることが条件となっています。

一方、中古住宅を購入してリフォームを行う際に申し込める「フラット35(リフォーム一体型)」は、リフォーム工事において技術基準を満たしていれば利用することができます。

つまり、中古住宅自体が技術基準を満たしていなくても、リフォーム工事の方で満たしていれば、中古住宅購入費用もリフォーム工事費用も借入ができるということです。

「フラット35(リフォーム一体型)」はリフォーム工事内容は限定されていませんので、様々なリフォーム工事の費用として借入することができます。
例えば水回りリフォームでもいいですし、壁や天井クロスの張替えだけでも「フラット35(リフォーム一体型)」の利用が可能です。

ローン制度に詳しい施工会社や、ローン組みも支援してくれるリフォーム会社はありますので、不安な方は一緒に相談してみると良いでしょう。

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フラット35(リフォーム一体型)の借入額

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「フラット35(リフォーム一体型)」の借入可能額は、100万円以上、8000万円以下とされています。

具体的には、「フラット35」を含んだすべての借入の年間の合計返済額の割合(=総返済負担率)が、

・年収400万円未満の方は30%以下

・年収400万円以上の方は35%以下

を満たす範囲です。

フラット35を申し込む本人、もしくは親族が居住するための中古住宅の購入と、併せて行うリフォーム工事に必要となる資金が対象です。
リフォーム工事の内容や、リフォーム工事のためにかかる金額・割合に関する制限は設けられていません。

勤続年数が問われず、保証人や保証料が不要のため、転職したばかりの方や自営業の方でも、比較的申し込みやすいという長所があります。

フラット35(リフォーム一体型)の主な条件

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「フラット35(リフォーム一体型)」を利用するためには、主に以下のようなことが条件となります。

・中古住宅購入額と、リフォーム工事費の合計額が1億円(税込)以下であること

・日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者の方であること

・申込時の年齢が満70歳未満であること(親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上の方も申込可能)

・原則、瑕疵保険に加入すること

・通常の申込書類のほか、専用の申込書類、リフォーム工事の金額が確認できる資料(工事請負契約書や注文書など)を提出すること

これら以外の条件は、通常の「フラット35」の借入と同様です。

フラット35(リフォーム一体型)の対象になる住宅

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「フラット35(リフォーム一体型)」の借入対象になる住宅については、以下の通りです。

・住宅の「床面積」が、以下の住宅(※住宅の「敷地面積」に関する要件はありません。)

①マンションなどの集合住宅……30㎡以上
②一戸建て住宅、連続建て住宅や重ね建て住宅(マンションのような共同利用の廊下、階段などがなく、2戸以上の住宅が連結・重なっている建物)……70㎡以上
※併用住宅(店舗や事務所付き住宅など)の場合は、住宅部分における床面積が、非住宅部分(店舗、事務所)の床面積以上であることが条件になります。

・「住宅金融支援機構」が定めている技術基準に適合する住宅

・「中古住宅の購入額+リフォーム工事費用の合計額」が1億円以下である

・申し込み時点において、竣工から2年を超えている住宅またはすでに人が居住したことがある住宅

※ただし、建築確認日が1981年5月31日(建築確認日がわからない際は、表示登記における新築時期が1983年3月31日以前)の場合、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準などに適合していることを証明しなくてはならないので要注意です。

フラット35(リフォーム一体型)の借入期間

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フラット35(リフォーム一体型)の借入期間は、基本は15年以上です。
申し込み者である本人もしくは連帯債務者の年齢が満60歳以上だと、借入期間は10年以上になります。

また借入期間の上限は、以下のいずれか短い年数(1年単位)になります。

①申し込み時の年齢が80歳(1歳未満切り上げ)
年収の50%を超えて合算した「収入合算者」がいる場合には、申し込み者本人と収入合算者の内いずれか、年齢の高い方が基準になります。
ただし、親子でリレー返済をされる場合には、後継者の方が収入合算者になるか否かに関わらず、後継者の方の年齢が基準になります。

②上記以外の方は35年

なお、借入期間が15年(申し込み者本人もしくは連帯債務者の年齢が満60歳以上のときは10年)より短くなる方は、契約対象にはなりません。

また、借入期間20年以下のプランを選択した場合には、返済途中に借入期間を21年以上に変更することは原則としてできないことになっています。
このような点についても、正式に申し込み契約をする際には用心してください。

フラット35(リフォーム一体型)の借入金利

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フラット35(リフォーム一体型)の借入金利は、全期間固定です。

具体的な金利の数値については、

・「借入期間」が20年以下か21年以上か

・「融資率」が9割以下か9割超えか

に応じて変わってきます。

ちなみに「融資率」とは中古住宅購入額(土地取得費も含む)と、リフォーム工事費用の合計金額に対し、フラット35(リフォーム一体型)の借入額が占める割合のことです。

前述のように、返済途中で借入期間の変更をすることは難しいので、金利額よりも確実に返済できるプラン内容を選ぶよう、計画性を持ってローン組みを行いましょう。

また、借入金利は取扱金融機関によっても異なるようです。
さらに適用されるのは申し込み時ではなく、資金を受け取る際の金利なので、誤解のないようチェックしておきましょう。

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フラット35(リフォーム一体型)の手続き【一戸建て】

一戸建ての中古住宅購入&リフォームの場合、以下の流れで続きを行います。

①借り入れ申し込み / 審査結果のお知らせ
②事前確認
③既存住宅売買瑕疵保険の付保
④中古住宅の代金決済(つなぎ融資実行)
⑤リフォーム工事計画の確認(工事前)
⑥リフォーム工事
⑦適合証明検査(工事後)
⑧リフォーム工事の代金決済(つなぎ融資返済)
⑨入居

※新築時に「フラット35」の物件検査を受けた住宅、中古住宅適合証明書を取得している住宅は事前確認が省略可能です。

フラット35(リフォーム一体型)の手続き【マンション】

マンションの中古住宅購入&リフォームの場合、以下の流れで続きを行います。

①借り入れ申し込み / 審査結果のお知らせ
②事前確認
③中古住宅の代金決済(つなぎ融資実行)
④リフォーム工事計画の確認(工事前)
⑤リフォーム工事
⑥適合証明検査(工事後)
⑦リフォーム工事の代金決済(つなぎ融資返済)
⑧入居

※「中古マンションらくらくフラット35」、新耐震基準に適合しているマンションは事前確認が省略可能です。

申込時にリフォーム工事金額の提示が必要

「フラット35(リフォーム一体型)」は、申し込む時にリフォーム工事の金額を提示するが必要があります。
リフォーム工事の金額を算出するためには、購入予定の中古物件の現況を見て判断され、レイアウトや材質など、リフォーム内容を具体的に決めて、見積もりを取らなくてはいけません。

本来ならば、購入する住宅の現況を確認できるのは、物件が引き渡されてからですが、それでは「フラット35(リフォーム一体型)」の申し込みに間に合わせることができないですよね。

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リフォーム一体型のローンの申し込みをするためには、以下の点を抑えておきましょう。

①事前に施工を依頼するリフォーム会社を決めておく
②物件の契約・支払完了時までに、施工業者とリフォーム工事の内容を打ち合わせしておく

なお、リフォーム工事の費用が変わった場合は、再審査になってしまうので、注意してください。

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つなぎ融資について

「フラット35(リフォーム一体型)」では中古住宅の代金決済時につなぎ融資が必要となります。
「つなぎ融資」は、住宅ローンを正式に融資実行されるまでの間に借り入れることで、民間金融機関に一旦借り入れし、リフォーム工事完了後に「フラット35(リフォーム一体型)」で融資を受けて、民間金融機関に借り入れた融資を返済します。

つなぎ融資は住宅支援機構ではなく、金融機関に相談して融資を受けます。
「フラット35(リフォーム一体型)」の融資は、リフォーム工事完了後の受け取りになる点に注意しましょう。

既存住宅売買瑕疵保険について

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「既存住宅売買瑕疵保険」は引き渡し後に、万が一建物の瑕疵(かし)=隠れた不具合が見つかった場合に補修費用をまかなうための保険です。
基本的には、10万円程度かかると考えておいてください。

「フラット35(リフォーム一体型)」では、この既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要となる場合がありますので、この点もよく確認しておきましょう。

基本的に、マンションおよび以下の条件に該当する一戸建ての場合は、この瑕疵保険に加入する必要はありません。

・2003年4月以降に竣工(もしくは2002年4月以降に建築確認)された「住宅金融公庫融資」の適用対象。または2003年10月から開始した「フラット35」の適用対象となる一戸建て

・新築時に「劣化対策等級(構造躯体等)」の評価結果が、等級2以上の「建設住宅性能評価書」を取得した一戸建て

こちらに該当しない一戸建て住宅を購入・リフォームする時は、瑕疵保険に加入しないといけません。

加入しなければいけない保険なんて面倒、と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、この瑕疵保険はリフォームの工事内容について金融機関に保証してくれる制度で、工事の前後に物件の状況を入念にチェックされるため、安心してリフォーム出来るという利点があります。

>> リフォームする場合の瑕疵(かし)保険とは?

省エネや耐震、バリアフリーなら"フラット35S"も

もし、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得して「フラット35」を利用するなら、借入金利を一定期間引き下げる制度の「フラット35S」を申し込むことも可能です。

「フラット35S」は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の内のいずれかの技術基準を満たす中古リフォームをする際に適用されます。

たとえば、浴室やトイレに介護用の手すりを取り付ける時などに、申請できるのです。
必要になる方は、あわせて調べてみると良いでしょう。

>> "長期優良住宅"のリフォームなら、フラット35Sの活用が◎

不安なときはワンストップ会社がオススメ

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物件選び、リフォーム業者探しに加え、資金調達やローンの申し込みなど、住宅を購入&リフォームする際には、大変なことが多いもの。
順序良く行わないと、日程が合わなくなるなどというケースも考えられるため、スケジュール管理をしっかりしなくてはいけません。

円滑な中古リフォーム・リノベーションを進めたい方には、「ワンストップリノベーション」会社がオススメです。

ワンストップ会社は、物件探し、リフォーム工事、ローンの申し込みまで、すべてひとつの窓口で一貫してコーディネート・手続きしてもらうことができます。
中古リノベーションに特化した業態であるため、専門的な内容にも詳しく、またローン組みや不動産売買などの業績もあるため、安泰した取引先が多いのも特長です。
忙しい方や不安な方は、まずはワンストップ会社に相談してみてはいかがでしょうか。

>> ワンストップ会社って?リノベーション会社の種類と選び方

これからの家族の大切な暮らしのためにも、失敗したくない、中古住宅選びとリフォーム。
審査基準さえ通れば、使いやすいのがリフォーム一体型のローン制度ですが、自分の返済能力を理解し、資金計画をしっかり立てることが大切です。
また、ローン制度は毎年改正されるので、確認漏れがないように気をつけてくださいね。

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>> 中古住宅リフォームの費用・会社選びのポイント・実例まとめ!

更新日:2016年7月27日
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