減築リフォームの費用・事例・メリットとデメリット！確認申請は必要？増築もする場合は？

「減築」とは、建物のリフォーム・改築の際に、「床面積を減らすこと」を指し、一般的に「増築」の対義語として使われている言葉です。

2階建て以上の住宅で階数を減らす、2階の床の一部を取り除いて「吹き抜け」を作る、使用しなくなった部屋を丸ごと撤去する、といった工事はすべて「減築」に当たります。

特に、高齢の方が暮らすお住まいや、お子さんが自立して子供部屋が不要になったご家庭などで、減築リフォームを実施する方が増えています。

減築を検討する上で、費用がどの位かかってしまうのか、不安に思いますよね。
そこでまずは、減築リフォームの相場についてお話しします。

減築をする際の費用は、あくまでも目安ですが、施工面積1㎡あたり10.5～15万円位です。
工事の内容によっては、20万円/㎡前後になることもあるため、予算が心配な方は業者に相談しておきましょう。

参考までに、一部屋のみの減築や、2階建てを1階建てに変更する工事、駐車スペースを作るための工事など、主な減築内容ごとのおおよその価格帯をチェックしておきましょう。

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なお、建物構造の種類(木造・鉄骨など)や、建物の劣化具合、どこをどのように減築するか、また減築後にどのように仕上げるかによっても、値段は左右されます。

減築では、解体工事費だけではなく、減築部分への屋根の設置費や、外壁補修代、内装工事代、廃材処分費などもかかります。
2階部分の改修であれば、足場の設置代が発生する場合もあります。

一概に「いくら以内で実施できる」とは言えないものなので、詳細は必ず、見積もりの際に確認してくださいね。

なお「建て替えかリフォームか正直迷う……」という場合には、どちらの工事にも対応できる業者に現地調査してもらった上で、決めるとよいでしょう。
どのような工事が可能か、素人の方では判断が難しいものです。

まずは予算内で、ご希望の工事ができそうか、悩みを解決できそうかなど、プロと相談してみることをおすすめします。

ここで、当サービス『リショップナビ』の加盟業者が、実際に減築工事を行った事例もご紹介しましょう。

リフォーム費用	1,100万円
施工日数	42日
築年数	35年

手入れを20年以上していなかった一戸建て住宅を、フルリフォーム。不要な部分を減築し、カーポートを新設しました。
旧耐震基準の建物だったため、住宅診断を行い、耐震ボードや金物による補強工事も実施。
水回り設備もすべて交換し、キッチンはお料理好きな施主様のため、LIXIL社の人気製品『シエラ』を採用しました。

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>> シエラ（リクシル）のキッチンリフォーム事例一覧

理想の暮らし方を実現するために、リフォーム・リノベーションを検討されている方は、ぜひ実績のある業者に相談してみましょう。
ご要望や建物の状態に合わせて、適切なアドバイスをしてくれるはずですよ。

暮らしの変化により、「一戸建ての2階部分を減らしたい」「子どもが自立したため、使わなくなった部屋がある」という理由で、減築する方は毎年多くいらっしゃいます。

特に高齢になってきた方にとっては、階段の上り下りが負担となり、段差でつまずく・転倒する、といった危険も発生しやすいことから、「バリアフリー」のために減築したいと考えるのは、とても自然なことですよね。

使わない部屋を思い切って減築することにより、掃除や換気といった今後の手入れも楽になります。
減築する箇所によっては、生活動線にも無駄がなくなるでしょう。

「現在、使用していない部屋がある」という場合は、防犯面も心配です。

明らかに使われていない部屋は、空き巣に狙われやすくなる可能性があります。
2階の窓から侵入する空き巣も多いので「不要な部屋が2階にある」という方も油断はできません。
特にリビングから離れている部屋の場合などは、万一窓から誰かが侵入しても気づきにくいという難点もあるでしょう。

減築で、このような無防備な部屋をなくしてしまうことで、防犯性の向上も期待できます。

2階の一部・あるいは全体を減築する場合などには、耐震性能も高くなる可能性があります。

2階以上の建物は、上のフロアの重さを支えている1階部分に、日々負担がかかっています。
減築で住宅全体を軽くすることで、建物の劣化を防ぎやすくなり、また地震の際、揺れの影響も小さくなります。

家の中が広いと、エアコンの効率が悪くなり、電気代が高くなってしまいがち。
使わない部屋の間仕切り戸を閉めることである程度は防げますが、やはりドアの隙間からも冷気や暖気は出入りしてしまうものです。

不要なスペースを撤去することで、冷暖房の効きが良くなれば、光熱費削減に繋がるでしょう。
また減築する場所によっては、日当たりや風通しが改善され、冷暖房の使用頻度がさらに減る可能性があります。

住まいを長持ちさせるためには、外壁の塗装や張り替え、屋根の塗装や葺き替え、壁紙・床の張り替えと言ったメンテナンスが欠かせません。

減築によって今後、定期的にリフォームすべき面積を縮小させることで、メンテナンス費用を抑えることができます。

固定資産税は、土地や建物の延べ面積(＝床面積の合計)によって決められます。
もしも不要なスペースがあるのでしたら、減築で床面積を減らすことで、固定資産税が安くなります。

上述したように、減築箇所の解体時には、外壁・屋根・柱などにも手を加えるため、予想していたよりも工事費が高額になりやすいです。
また築年数が経った木造住宅では、解体した時にシロアリ被害が発覚し、思いのほか修繕費がかかることもあります。

いずれにしても、現場を確認してみないとコストがどの程度かかるか分からないものなので、リフォーム業者とよく打ち合わせしながら、工事の優先順位を決めましょう。

減築工事の規模にかかわらず、床面積が変わる場合は登記申請しなくてはいけません。
変更のあった時から1ヶ月以内に申請する必要があり、手続きの際には費用がかかります。

工事の内容によりますが、住みながらリフォームできる場合もあれば、一時的な仮住まいが必要になる場合もあります。

仮住まいが必要となる減築工事の場合、リフォーム前、および完工後に、移動費用がかかります。
ホテルやウィークリーマンションの宿泊費についても考慮しておきたいところです。

なお、リフォーム業者によっては、仮住まいの手配や引っ越しもサポートしてくれるので、相談してみるとよいでしょう。

減築工事では、一度解体・補修を行うため、施工箇所の防水対策をしておかないと雨漏りが発生するリスクや、耐震性が不安定になってしまう可能性もあります。

リフォーム後に問題が出ないよう、経験豊富なスタッフに施工してもらうことが大切です。
まずは減築の知識がある業者に会ってみた上で、不安な点について相談し、納得できる説明をしてくれた所に工事を依頼するとよいでしょう。

ところで、減築では「確認申請」が不要かどうか、あるいは「一緒に増築もしたい場合」はどうすべきなのか、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

また法令の改正によって、今のお住まいが現行法の規定に合わない「既存不適格建築物」になってしまったという方の場合は、減築・増築の際にどうしたらよいか悩んでしまいますよね。

それぞれの内容について、簡単に解説しておきます。

基本的に「減築のみ」の場合は、建築確認の申請はしないでOKのケースが大半です。

ただし、以下のような建物で「大規模の修繕・模様替え」に該当する工事をする場合、確認申請が必要となります。

●2号建築物(＝3階建て以上の木造住宅など)
●3号建築物(＝2階建て以上の鉄骨住宅など)

たとえば「階数を1層減らし、床だった部分を屋根にする工事」などは、申請が必要となる可能性が高いです。
また減築するにあたり、大規模な耐震補強も行う場合なども、結果的に確認申請が必要となるパターンがあります。

一方、「4号建築物」(＝平屋や、2階建て以下の木造住宅など)の減築では、確認申請が必要なことは、ほとんどないと考えておいてよいでしょう。

減築と増築を同時に行う際は、原則として「増築」とみなされます。

「2階を減築して、1階部分を増築したい」「減築した場所に、ガレージや物置を設置したい」などという場合も、増築扱いになると考えておきましょう。

一般的に、増築における建築確認の必要可否の判断は、「増築部分の面積のみ」で判断されます。
たとえ、減築箇所とまったく同じ面積を増築した場合でも、増築扱いになります。

ちなみに、平屋であっても2・3階建ての住宅であっても、増築での確認申請の基準については、ほぼ共通しています。

まず、「防火・準防火地域」で増築をする場合は、面積にかかわらず、確認申請が必要です。

一方「防火・準防火地域以外」では、10㎡を超える増築を行う場合、確認申請が必要になります。
「減築して空いたスペースに、2～3台用のカーポートを作りたい」という方もご注意ください。
屋根のあるカーポートは建築物として扱われるため、10㎡を超えるようなサイズを設置する際には、確認申請が必須となる可能性が高いです。

確認申請が必要なレベルの増築か、また希望通りの増築ができるかどうか、各地域の窓口やリフォーム業者に、相談しておきましょう。

>> 増改築とは？リフォームとの違いや補助金もご紹介

「既存不適格建築物」で、確認申請が必要な工事(＝増築を伴う工事や、大規模修繕)をする際には、原則、建物全体を現行法に合わせることが必要となります。
つまり、旧耐震基準の住宅の場合は、今回リフォームしたい箇所と一緒に、他の住宅部分も耐震補強しなくてはなりません。

ただし『既存不適格建築物の制限緩和』という制度により、工事規模によっては「リフォーム箇所以外は既存不適格のままでもOK」となる場合があります。

最終的にどの程度の工事が必要になりそうか、施工業者に質問しておくとよいでしょう。

確認申請が必要となりそうな大規模工事は、「建築士が在籍するリフォーム業者」に依頼することをおすすめします。

「建築士」の有資格者がいれば、確認申請の手続きを委任できるのが一般的であるためです。

ただし、確認申請の必要可否の基準は、自治体によっても異なります。
また確認申請の義務については「建築主」、つまり工事を依頼する施主の方にあります。

できれば建築士に丸投げするのではなく、一緒に民間の審査機関あるいは役所の窓口に確認するのが、最も確実と言えるでしょう。

最後に、工事費用がかかりやすい減築リフォームにおいて、利用しやすい補助金・減税制度や、ローンについてもお話しします。

もしも減築と一緒に「耐震改修」や「省エネリフォーム(断熱化工事など)」を実施する場合には、補助金や減税制度の活用を検討するとよいでしょう。

特に、旧耐震基準の建物(1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物)の場合には、対象となる可能性が高いです。

また「要介護者」あるいは「要支援者」と認定されたご家族がお住まいの場合には、バリアフリーリフォームの際に介護保険などが適用されます。

さらに、インスペクション(住宅診断)もしておきたい場合や、家を長持ちさせたい場合、工事後の耐震性や雨漏りリスクなどに不安がある場合には、長期優良住宅化リフォームを視野に入れてみるのもおすすめです。

ちなみに長期優良住宅化工事の補助金の受付は、2019年12月20日までを予定しています。(※2019年6月時点)
補助額は100〜250万円を上限としており、実際、減築を伴う長期優良住宅リフォーム後に、200万円や250万円が支給されたご家庭もありますよ。

この他にも、独自のリフォーム補助金制度を用意している地域は多数あります。
地元の補助金や介護保険などにも詳しいリフォーム業者であれば、積極的にサポートしてくれるので、確認してみるとよいですね。

>> どんなリフォーム・リノベーションが補助金対象？

上記のような耐震・省エネ・介護・長期優良住宅化といったリフォームを行うと「所得税控除」や「固定資産税の軽減」といった減税制度も利用できるケースが多いです。

ちなみに建築士在籍のリフォーム業者なら、減税の申請時に必要な「増改築等工事証明書」を発行してもらえますよ。

>> リフォーム減税制度の主な種類

工事費用が工面できるか心配な方は、利用可能なローンがあるかどうか、ぜひリフォーム業者に気軽に相談してみてください。

「高齢になったから、ローン申請が通るかどうか不安……」という方もあきらめず、ローンに詳しいスタッフに質問してみましょう。
満60歳以上の方も利用しやすい『MSJ【リ・バース60】(ノンリコース型)』といった商品もあります。

またリフォーム会社によっては「ファイナンシャルプランナー」が在籍している場合もあるので、おすすめのローンや資金計画についてもアドバイスしてもらうとよいでしょう。

>> リフォームローンの選び方・おすすめ商品

減築リフォーム・リノベーションは、複雑で混乱してしまいそうな内容も多いかもしれませんね。
ですが、あまり悩まず、一度プロの意見を参考にしてみてはいかがでしょうか。

まずは希望や疑問点を伝え、的確な提案をしてくれるリフォーム業者に工事を任せると安心です。

【この記事のまとめ＆ポイント！】

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