シェアハウスのリフォーム・リノベーション費用とポイント!入居者目線で実施しておきたい工事内容は?

「所有している空き家がある」あるいは「購入した中古物件を賃貸用にリフォームしたい」といった際に、最近ではシェアハウスを運営するという選択肢が注目を集めています。また「空室が多いアパートを、若い世代を中心に人気の高いシェアハウスへとリノベーションした」というケースも見られます。ただし、安定した家賃収入を得るには、様々な点に注意しなければなりません。どんなリフォームをすべきか、費用はいくらかかるのか、また高額になる場合はローンや補助金を活用できるのかなど、気になる点をしっかりふまえた上で、最適な会社を探してみましょう。

(※記事内情報引用元:TOTOパナソニック各ホームページより)

シェアハウスのリフォーム・リノベーションは人気!

不動産投資の方法として「シェアハウス」を選ぶオーナー様が増えているのは、入居率の高さに理由があります。

通常、一戸建てを一世帯に貸し出すと、契約者が退去する度に新たな入居者を探さなくてはなりません。
しかし、シェアハウスの場合は常に複数の入居者がいるため、誰かが退去しても残りの入居者からの家賃が安定して入るわけです。

また、アパートをシェアハウスにリフォームする場合は、トイレや浴室をそれぞれの個室に設置する必要がないため、その分だけ部屋数を増やすことも可能です。

最近では、「女性限定」「シングルマザー向け」といったシェアハウスも多く、一人暮らしに不安を感じるなどの理由から、女性の入居希望者が多い傾向にあります。
また「外国人可」という物件も多いことから、留学生との交流を深めるために入居したいと考える方もいらっしゃるようです。

そうとは言え、シェアハウスでは特有の不満やトラブルが起きやすいものです。
運営を安定させるためには、入居者からの不満が少なく、入居者同士のトラブルをあらかじめ防げる物件にリフォームしておきたいところです。

リフォーム前にチェック!シェアハウスで多い不満・トラブル例と、その予防策

ここでは、シェアハウス入居者のよくある不満や、入居者同士に多いトラブルの事例をご紹介します。
事前に把握し、予防や対策につながるリフォームを検討していきましょう。

隣室などの音がうるさい!防音対策は必須!

シェアハウスは一軒家を壁で仕切った作りになっていることが多く、アパートよりも壁が薄い場合があります。

そのため、共用リビングに集まる人の話し声がうるさかったり、隣室のいびき・テレビ・音楽などの音に悩まされたりすることが少なくありません。
中には「隣室の人に電話の内容を聞かれた」といったケースもあり、プライバシーの侵害にもつながってしまいます。

また、建物の構造によっては、階段の上り下りの音が響くなどのトラブルも見受けられます。
リフォームの際には、いかに防音性を確保するかが重要な課題だと言えるでしょう。

水まわり設備は不足しがち!複数は欲しい!

ほとんどの場合、シェアハウスではトイレ・風呂・シャワー・洗面台・キッチンなどの水まわり全てが共用設備となります。

朝の身支度や食事の時間帯など、特定の時間に集中して混み合うことも多いため、入居者にとっては好きな時に使えないことが大きなストレスとなります。
入居者の人数にもよりますが、水まわり設備は多めに設置したほうが良いでしょう。

特にトイレは、複数は必要です。
また、できれば洗濯機の数も多いと安心です。

一方、浴室のように簡単に増設できない設備の場合は、代わりにシャワールームを設置するという方法もあります。

キッチンも増設しにくい設備ですが、スペースを広めに取り、コンロを3口以上にするなどの工夫があれば使いやすくなるでしょう。

盗難多し!個室のドアの鍵は必要!

残念なことに、盗難事件が多いこともシェアハウスの大きなデメリットの一つです。
また、本人に悪気がない場合でも、文化の異なる外国人入居者などが勝手に個室に入ってきてしまう例もあります。

個室がない「ドミトリー」タイプのシェアハウスもありますが、入居者の安心や安全を考えると、できるだけ鍵付きのドアがある個室を用意するべきでしょう。

共用の冷蔵庫でも揉め事が多発!個室にも冷蔵庫を!

金銭や物品だけではなく、共用の冷蔵庫でも個人の食材が盗難されてしまうトラブルは絶えません。
一つ一つに所有者の名前を書いておくというルールを作ったとしても、言葉や文化の違う外国人入居者には、なかなか理解してもらえなかったというケースもあります。

また、賞味期限切れの食材放置によるトラブルが多いのも実情です。

このような揉め事をなるべく避けるためにも、個室には小型冷蔵庫を置ける程度の電源(コンセント)を確保するのがおすすめです。

なお、携帯電話・PCの充電や、テレビ・エアコン用の電源の必要性も考えられるため、個室内のコンセントはなるべく多めに用意しておくと安心でしょう。

臭いが気になる!換気・消臭対策も万全に!

目に見えない分、つい後回しにされてしまうのが、臭いに対する配慮です。
これは個々の感じ方にもよりますが、敬遠されることが多い物としては、タバコや食べ物、香水などが挙げられます。

特に共用スペースは様々な臭いが充満しやすいため、窓や換気扇の増設も検討したほうが良いかもしれません。
また、消臭効果のある壁材を採用しておくと、役立つでしょう。

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シェアハウスで検討すべきリフォーム工事・価格

ここからは、上記のようなトラブル回避のためにおすすめの工事や、最低限必要と思われるリフォームについて、解説します。
それぞれの費用相場についても、チェックしておきましょう。

①防音リフォーム
②トイレの増設
③浴室・シャワールームの増設
④洗面台の増設・交換
⑤広め・大きめのキッチンの交換
⑥電源・コンセント増設
⑦換気扇や窓の追加
⑧壁紙クロス・床材の交換
⑨既存ドアへの鍵追加/室内ドアの設置
⑩クローゼット・収納の増設
⑪エアコンの設置
⑫間仕切り設置・撤去/間取り変更
⑬外壁・屋根のメンテナンス

①防音リフォーム

防音リフォームは、入居者同士のトラブル対策としてだけではなく、近所からのクレーム防止としてもおすすめです。
若者が多く集まるリビングなどから、騒ぎ声が外に漏れてしまうと大変ですよね。

防音対策のリフォームとしては、壁などへの吸音材・遮音シート施工や、防音仕様の換気口にする、床材をカーペットにする、など複数の方法が考えられます。

費用目安は以下の通りですが、施工範囲や素材のグレードによって変動します。

壁に吸音材・遮音シート施工 12~25万円/部屋
換気口を防音仕様に変更 7千~5万円/箇所
床材をカーペットに張り替え 4万5千~12万円(6畳の場合)

また、これから間仕切り壁を増やす予定であれば、防音性の高い壁材を使ってもらうと良いかもしれませんね。

予算や防音性能に考慮しながら、リフォーム業者と適切な工法について相談すると良いでしょう。

>> 目的別・防音リフォームの費用

②トイレの増設

何人が入居できる物件にするかにもよりますが、できればトイレは複数用意しておきたいですね。
リフォーム会社に、配管工事しやすい位置を確認してもらい、増設しやすい位置に取り付けてもらうと良いでしょう。

トイレの設置費用 40~80万円/箇所(1階の場合)
※高性能な機器や、2階より上など配管工事が手間となる場合は、100万円前後

③浴室・シャワールームの増設

浴室は最低1ヶ所、できれば複数欲しいところですが、1坪前後のスペースが必要になる可能性が高いため、物件の広さによっては難しいかもしれませんね。
その場合は、狭い範囲でも設置可能な、シャワールームがおすすめです。

なお男性と女性が一緒に居住する予定なら、脱衣所をしっかり分けておくことも大切です。

シャワールーム設置費用 20~50万円/台(ユニットタイプの場合)
浴室増築の費用 75~200万円

④洗面台の増設・交換

洗面所は、朝の出勤・通学前に混雑しやすい場所。
できれば大人数で利用できるようにしておきましょう。
鏡も大きいサイズを採用しておくことが望ましいですね。

画像引用:TOTOホームページより
URL : https://jp.toto.com/products/public/counter/standard_bowl/index.htm

複数の洗面台があっても良いですが、1台で洗面ボウルが2連・3連になっている機種を選択する方法もありますよ。

洗面台の設置費用 ボウル1つの場合 = 10~50万円
2連ボウルの場合 = 40~120万円

>> 洗面所・洗面台リフォームの費用相場

⑤広め・大きめのキッチンの交換

キッチンの作業台やシンクも、広いタイプを用意できると理想的ですね。

画像引用:パナソニックホームページより
URL : http://sumai.panasonic.jp/kitchen/concept/detail.php?id=Multi

ちなみに、コンロを複数人で使いやすいのは、パナソニック社のシステムキッチンです。
ガスもしくはIHコンロが3口横並びの「トリプルワイド ガス/IH」や、IHコンロが4口横並びの「マルチワイドIH」というプランを選択できます。

一般的な3口のコンロは三角形に設計されているため、奥側にあるコンロが使いにくいという欠点がある一方、同社のコンロであれば、このような悩みも解決できます。

スペースに余裕があれば、ダイニングの真ん中に、大きな対面式キッチンを配置してみるのも良いでしょう。
皆でキッチンを囲みながら、料理や食事を楽しめます。

キッチン設置・交換費用 50~250万円
※大型タイプや対面式の場合、100万円を超える可能性あり

なお火事のリスクを考えると、コンロはガスではなく、IHクッキングヒーターのほうが良いかもしれませんね。
ただし、キッチンにIHクッキングヒーターを導入する場合には、200Vの電源が必要になるため、別途電源工事費がかかる可能性があります。

既存ガスコンロをIHへ変更する費用 9~25万円(電源工事の有無による)

>> IHとガスコンロどちらが便利?光熱費や交換費用は?

⑥個室や共用部の電源・コンセント増設

コンセントの増設工事も、ほぼ必須になるでしょう。
個室には、エアコン・テレビ・小型冷蔵庫用の電源を確保したいところです。
そして共用部には、電子レンジ・炊飯器・洗濯機・ドライヤー用などのコンセントが欲しいですね。

インターネット回線やテレビ用の電源を1ヶ所にまとめたい場合には「マルチメディアコンセント」を増設すると便利です。

コンセントの増設費用 5千~2万円/箇所
※使用目的や配線方法によって変動

>> コンセントリフォームのポイント!失敗しない数と位置は?

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⑦換気扇や窓の追加

タバコなどの臭い対策のためには、換気扇や窓を追加し、空気が循環するよう工夫することが重要です。

また、窓を追加したい場合には、外壁側に一般的な窓を付けるだけではなく、間仕切り壁に「室内窓」を取り付ける方法も人気があります。

換気扇の追加費用 3~5万円/台
(外壁側の)窓の追加費用 10~30万円/箇所
(※2階以上の場合、別途、足場代がかかる可能性あり)
室内窓の設置費用 10~20万円/箇所

>> 窓・サッシリフォームの費用とポイント
>> 室内窓の費用・おすすめ品

⑧壁紙クロスや床材の交換

上記のような換気扇・窓の追加が難しい場合には、消臭機能付きの壁紙クロスや、リクシル社のエコカラットの施工を検討すると良いですよ。
エコカラットは、やや高価な壁材ではありますが、消臭性能が高く、窓の工事に比べると安く抑えられるというメリットがあります。
なおかつレンガ風のデザインにできるので、リビングなどをおしゃれにしたい時にも適しています。

いずれにしても、入居者を迎えるにあたり、内装はきれいにしておきたいので、壁紙や床を一新するリフォームは、ほぼ必須となるでしょう。

また、汚れが付きにくいなど、掃除しやすい商品も多く流通しているので、入居者が手入れしやすいクロスや床材を選択してみるのも良策です。

ちなみにトイレや洗面所などの床には、フローリングではなくクッションフロアがおすすめです。

壁紙張り替え費用 1千円前後/㎡
エコカラット費用 8千~1万5千円/㎡
床材交換費用(6畳の場合) フローリング = 6~18万円
クッションフロア = 4~10万円

>> 壁紙リフォームの費用とよくある失敗例
>> 床の張り替えリフォーム費用

⑨既存ドアへ鍵を取り付け/室内ドアの設置

もしも、個室のドアに鍵がない場合には、鍵を追加しておきましょう。

また、これから間取り変更などを行って個室を増やす場合には、鍵付きの室内ドアを追加する必要がありますね。
共用スペースにもドアを設置したい場合は、おしゃれなガラスやステンドグラス入りのドアを選んでみても良いでしょう。

ドアへ鍵を追加する費用 9千~4万円/箇所
室内ドアの設置費用 6~25万円/箇所

>> 室内ドアのリフォーム費用・ポイント

⑩クローゼット・収納の増設

個室には、収納スペースがあるほうが入居率も上がりやすいでしょう。
できればクローゼットも増設しておくと安心です。

クローゼット設置費費用 10万円~

>> クローゼットリフォームの費用・注意点

⑪エアコンの設置

冷暖房の有無を重視する入居者も、多いかもしれませんね。
また熱中症対策などのためにも、個室や共用部へのエアコン追加工事も検討してみると良いでしょう。

エアコン設置費用 4万5千~28万5千円/台(6~10畳用の場合)

⑫間仕切り設置・撤去/間取り変更

個室を増やしたい時や、リビングなどの共用部を広くしたい時には、間仕切り壁の設置あるいは撤去、もしくは大幅な間取り変更が必要です。

建物の構造によっては、耐震性の問題で撤去できない壁もあるので、リフォーム会社とよく相談しながら、無難な間取りを考えていきましょう。

間仕切り壁の設置費用 8~25万円/枚
間仕切り壁の撤去費用 7~23万円/枚
間取り変更費用 25~300万円

>> 間仕切りリフォームの種類と費用
>> 間取り変更リフォームの費用相

⑬外壁・屋根のメンテナンス

築年数が10年以上経っている一戸建てやアパートなどでは、外壁や屋根のメンテナンスも必要になるかもしれません。

主に、外壁なら「塗装/重ね張り/張り替え」、屋根なら「塗装/重ね葺き/葺き替え」といった工法があります。
外壁材・屋根材の劣化具合によって異なるため、業者に状態を確認してもらった上で、適切な補修・リフォームを実施すると良いでしょう。

外壁リフォーム費用 50~350万円(2階建て以下の建物の場合)
※平屋の外壁塗装の場合は、20~50万円で実施できる場合あり
屋根リフォーム費用 50~350万円(2階建て以下の建物の場合)

>> 外壁リフォームの費用
>> 屋根リフォームの費用
>> アパート外壁塗装の費用・適切な時期

シェアハウスリフォーム・リノベーションの総額費用相場

工事内容にもよりますが、リフォームにかかる費用は総額200~600万円くらいが目安です。

また、リフォームが内装だけではなく、外壁や屋根にも必要かどうかによって、費用はさらに変わります。

そしてこの他にも、共用スペースに必要な家具や家電、さらに家具付きの個室にする場合は個室用の家具の購入費も残しておく必要があります。

ただし、元の物件の状態によっては、さらに大幅な改修や間取り変更が必要となり、リフォーム費用がより高額になるかもしれません。

まずは、リフォーム会社に現地調査を依頼し、見積もりを出してもらうことから始めましょう。

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シェアハウスリフォームのローン・補助金

シェアハウスへのリフォームは工事内容も規模が大きくなるため、手持ちの資金では足りない場合が多いはずです。
そんな時は、リフォームローンや自治体の補助金などを上手に利用することをおすすめします。

リフォームローンは「賃貸住宅向け」のプランを選ぶ

リフォーム資金のためにローンを組む場合は、一般住宅向けのものではなく、「賃貸住宅向け」のプランが適しています。

中には、賃貸住宅用に借りられる「空き家リフォーム向け」のプランなどもありますので、ローンに詳しいリフォーム業者と相談して選ぶと良いでしょう。

自治体の補助金は、活用できる可能性が高い

地域によって補助対象となる要件は異なりますが、本人が居住する物件のためではなく、賃貸オーナーの方も利用できる補助金は実際にあります。

賃貸オーナーの方も受給できるリフォーム補助金の例
●東京都世田谷区『世田谷区環境配慮型住宅リノベーション推進事業補助金』

【補助対象となる主な工事】
省エネリフォーム(節水トイレ設置・断熱改修など)
●神奈川県海老名市『空き家活用促進リフォーム助成金』

【補助対象となる主な工事】
空き家対策のためのリフォーム(水まわり工事・電気設備工事・増改築・防音工事など)

ただし、たいていの補助金は年末や年度末に締め切っていることが多いため、確実に補助金を利用したいのであれば、新年度に情報が更新される時期が狙い目です。

このような点も含め、地元の補助金に詳しいリフォーム業者に相談してみるのがおすすめです。

>> どんな工事が補助金対象?金額・申請時期・注意点は?
>> 空き家リフォーム(リノベーション)の費用・補助金の例

シェアハウスのリフォーム会社の選び方・ポイント

シェアハウスにリフォームして収益を上げるには、無駄のない効率的な施工をするのはもちろん、その後の運営も考慮したプランを立てることが大切です。

そのためにはどのようなリフォーム会社が適しているのか、具体的なポイントを見ていきましょう。

賃貸経営に詳しい会社なら相談しやすい

ただ単に空き家をリフォームするだけであれば、一般的なリフォーム会社でも十分対応できます。
しかし、シェアハウスの場合はなるべく低予算でリフォームし、入居者を絶やさない工夫が必要です。

依頼するリフォーム会社も、賃貸経営や空室対策、不動産などに詳しい業者が理想的でしょう。
このような業者は、工事以外の課題についても相談できる場合があります。

安定した収入を得るためのプランや、入居者募集のサポートなど、リフォーム後の運営まで一緒に考えてもらえる会社が安心です。

インテリアコーディネーター在籍の業者も◎

入居者には若い世代が多いため、備え付けの家具が充実していると入居率が上がりやすくなります。

シェアハウスのコンセプトに合ったインテリアに仕上げたい場合は「インテリアコーディネーター」が在籍している業者に依頼するのも良いでしょう。

家具や照明とのコーディネートや、造作家具などを得意とするリフォーム会社であれば、色々アドバイスしてもらえるはずです。

所有物件に対応できるリフォーム会社に依頼する

一口にシェアハウスと言っても、元となる物件は戸建て・古民家・空き家・マンション・ビル・アパートなど様々です。
どのような建物をリフォームするかによって、得意とする業者も異なります。

耐震性の確認が必要な物件もあるため、知識も施工実績もある会社を選んで依頼しましょう。

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シェアハウスのリフォーム・リノベーション事例と工事期間

最後に、当サイト『リショップナビ』の加盟会社が、実際にシェアハウスにリフォーム・リノベーションした例をご紹介します。

事例1
シャワールームへの変更と洗面台設置

築年数 23年
工事期間 15日
一般的な木造一戸建て住宅を、法人様からのご依頼でシェアハウスにリフォームしました。
元々あった浴室を、複数人で使用できるシャワールームへと改装し、さらに洗面台も増設しています。

>> このリフォーム事例を詳しく見る

事例2
リノベーションで内装も外装もおしゃれに

築年数 40年
工事期間 100日
外壁やエクステリア、LDK・個室などの内装、シャワールームなどの水まわりまで、全面的に改装した事例です。
特にダイニングは、落ち着いたバーのような素敵な仕上がりなので、入居率アップが期待できますね。
キッチンスペースも広く取り、コンロ部分には3口のIHクッキングヒーターを採用しました。

>> このリノベーション事例を詳しく見る

個人の住宅とは異なり、シェアハウスのリフォームは工事内容も費用も規模が大きくなるものです。
初期費用がかかり過ぎてなかなか利益が出せなかったり、入居者集めに苦労したりしないで済むよう、まずは綿密な計画を立てることから始めてみましょう。

オーナー様も入居者の方も満足できる、リフォーム・リノベーションをぜひ実現してくださいね。

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更新日:2019年1月17日
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